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昔日高价地今何在?有的亏本入市 有的仍未“解套”

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在国内疫情得到全面控制以来,年初冰冻的房地产市场逐渐回温,尤其是土地市场率先火热,杭州、上海、北京等城市上半年土地出让金已经突破千亿元,同时,沉寂许久的高价地块重出江湖,“高价地”再次成为市场关注的关键词。

以史为鉴,在土地市场重新火热的时候,我们盘点2016年以来全国各地典型高价地的来历和现状,也为目前非理性拿地的房企敲响警钟。

全国单价最贵地块亏本入市,229套住宅仅售出28套

2016年以来,至今保持高价地纪录的地块面临着两种命运:亏本入市,拖延等待。无论选择哪一种道路,这些高地价或许都将难逃亏本的结局。

根据易居研究院的数据,在全国著名的十宗高价地中,最惹人关注的要数2016年的全国单价最高地块。2016年8月17日,融信战胜17家房企,以110.1亿总价拿下上海静安区内环内的中兴社区地块,溢价率高达139%,楼面价为10.02万元/平方米。据业内估算,扣除保障、自持等的可售面积楼面价更是达到14万元/平方米以上,到目前为止仍是国内(不含港澳台)单价最高地块。

2016年,融信拿地不久后,万科以53.95亿元入股该项目,持股49%,成为操盘方,融信则转而退守幕后成为承担财务角色。该地块出让近4年后,直到2020年4月30日,该项目(案名“中兴路一号”)首批房源才取证入市,预售证平均单价12.98万元/平方米。可以说,时隔近4年,该项目的“面包”价格依然低于“面粉”价格。

不仅如此,尽管该项目请来世界著名建筑大师罗杰斯担纲设计,但是入市后市场并不买账。根据网上房地产最新数据,该项目开盘2个多月以来,截至7月15日,229套住宅共售出28套。

售价高于楼面价,同样亏本入市的项目还有融侨集团2016年以总价42.18亿元夺得厦门翔安区2016XP04地块,彼时楼面价38345元/平方米,溢价率140%,当时刷新了厦门土拍成交纪录,即使到现在也仍是厦门岛外单价最高的地块。该项目2019年3月开盘,目前在售均价为37500元/平方米,低于楼面价。

10宗地开盘不足一半,其中3宗已被转卖

事实上,万科除了接手了融信的全国最贵单价地块外,还接手了华夏幸福手中另一块高价地。

2017年10月,华夏幸福以13.86亿元总价拿下龙河开发区的廊安土2017-5地块,溢价率44%,楼面价约为9713元/平方米,至今仍是廊坊单价最高纪录。该项目后被万科接手,目前仍未开盘,周边的项目中,首开国风悦府在售毛坯均价11700元/平方米,仅比该地块楼面价高2000元/平方米。

而在被收购的高价地中,命运最为曲折的要数南京麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块。2016年4月15日,北京京奥港集团以47.6亿元竞得该地块,楼面价22353元/平方米,溢价率高达163%,成为当时的区域新高。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为25884元/平方米,仅比楼面价高出3500元/平方米。更“惨”的是,即便是亏本价,也并没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因,该项目2017年底陷入停工状态,后被蓝光地产收购。

此外,2016年以来的10宗典型高价地中,有5宗地尚未入市。其中,格力唐家湾地块和阳光城福州五一新城地块,拿地时间均已超过4年仍未开盘,楼面价仍然高于周边新房售价。

回顾来看,2016年8月,格力地产以总价12.48亿元拿下唐家湾科技创新海岸片区2016-12地块,楼面价29120元/平方米,溢价率高达546%,该地块目前仍然是珠海最贵的单价地;同样是2016年8月,阳光城以15.5亿元购得福州市中心五一新城地块,平均楼面价21685元/平方米,溢价率106.39%,据当时业内估算,扣除配建部分该项目可售楼面价高达4.5万元/平方米。

2016年以来十宗典型高价地

十宗典型高价地,根据易居研究院数据整理。单位:元/㎡

房企拿高价地遭“反噬”,或陷入经营危机

拿高价地使得房企一时间风光无两,但是日后,却面临着资金和经营等多方面的后遗症,甚至部分中小企业因为不惜成本地非理性拿地,而陷入了资金链断裂的边缘。

易居研究院指出,总结拿高价地的企业特征,大致可分为三类。第一类为激进型民企,代表有融信、泰禾、阳光城、融侨等;第二类为大型国企下属的房地产开发公司,房地产开发非这类大型集团的核心业务,部分企业市场研判能力偏弱,往往在高价时点拿地,如葛洲坝、格力等;第三类为多元化发展的中小房企,如北大资源,京奥港等。这三类企业中,第三类企业由于市场规模较小,拿错高价地所付出的代价最大。

以北大资源为例,作为北京大学校办企业,主业为产业园区开发及运营、产城融合项目开发的企业,北大资源在2016年销售额一度达到191.3亿元,进入房企百强名单,2016年以来,在东莞、成都、南京、杭州等地高溢价拿地,加上主营业务产业地产前期投资大,整体开发周期长,现金回笼较慢,北大资源近年来深陷高负债困境。目前,北大资源的母公司方正集团陷入破产重整状态。今年1月,北大资源旗下两家公司遭五矿国际申请冻结资产。

“总结高价地被套的教训,房企拿地时需要充分敬畏政府的调控政策,且不要过分高估板块潜力和未来房价。”易居研究院研究员沈昕表示,从几宗调控升级后拍出的高价地来看,被“套住”的风险较大,因此拿地时需充分重视调控政策。目前来看,中央已将“房住不炒”作为基本国策,并没有因为疫情的发生而放松房地产调控。特别是近日,杭州、东莞、宁波、深圳等热点城市先后收紧调控政策,其他热点城市有可能也会跟进,房企要充分重视,拿地还需客观理性,谨慎为重。

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