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房企“钱紧”这半年: 规模央企盈利跌去八成

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地产行业遭遇新冠肺炎疫情的这半年,房企钱袋子受到了什么影响?从多家房企近日披露的半年业绩预告看,现实比想象中更严峻。

7月13日,招商蛇口(001979.SZ)公告称,上半年公司经营业绩将同比下降,归母净利润下跌79.59%~83.67%。同为央企的大悦城控股(000031.SZ)日子也不好过,预期上半年净利润为4.5亿~6.5亿元,同比下降65%~76%。

尽管楼市正稳步复苏,但房企半年盈利直接腰斩,还是让投资者大跌眼镜。不仅如此,多家规模房企上半年销售“亮红灯”,同比跌幅在两位数以上,年度目标达成率不到四成,行业排名也直线下滑。

“大部分房企下半年业绩承压,头部房企抗风险能力较强,而对于中小房企来说生存环境更加艰难,预计短期内难以扭转颓势,行业整体盈利状况承压。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。

疫情冲击房企盈利

与有“注水”空间的销售数据不同,中报披露期来临之际,房企半年盈利情况被赤裸裸地放到聚光灯下。

最先亮出底牌的有招商蛇口、大悦城、南山控股(002314.SZ)、中南建设(000961.SZ)、天健集团(000090.SZ)、粤宏远A(000573.SZ)、津滨发展(000897.SZ)等企业。

小房企南山控股业绩跌幅最为惊人。上半年,该公司预期归属于上市公司股东的净亏损为1.45亿~2.89亿元,下降幅度高达193.22%~285.79%,基本每股收益-0.11~-0.05元。

东莞房企粤宏远A同样如此,期内归属于上市公司股东预计净亏损750万~1500万元,同比变动115.53%~131.06%;基本每股亏损0.0231~0.0116元,而去年同期每股盈利为0.0776元。

疫情冲击下,小房企生存环境确实不容乐观。而规模房企业绩也大露颓势,给即将到来的地产中报期蒙上一丝阴影。

据招商蛇口官方数据,报告期内,该集团预期归属于上市公司股东的净利润将同比下降79.59%~83.67%,录得8亿~10亿元;基本每股收益将录得约0.04~0.06元,而去年同期为0.60元。

“自年初新冠肺炎疫情暴发以来,公司采取减租免租、暂缓开工等措施,经营业务受到不同程度的影响,营业收入和投资收益较预期减少。”招商蛇口解释称。此外,受结转项目地区结构影响,毛利率同比下降。

实际上,过去三年,招商蛇口各项盈利指标增速已逐年下滑,其中归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%,逐步创下历年新低。去年该公司毛利率约34.65%,同样为近三年最低水平。

值得注意的是,去年同期,招商蛇口通过增资扩股转让子公司股权,产生税后净收益22.26亿元,这也导致今年归母净利润预计同比下降较多。

同为央企但规模不如前者的大悦城,也陷入盈利困境。上半年,大悦城预期净利润为4.5亿~6.5亿元,同比下降65%~76%;基本每股盈利约0.1~0.15元。

受疫情影响,上半年购物中心客流量、出租率双双下降,直接导致其租金收入减少;酒店客房入住率大幅下降,收入也同比减少;在最重要的地产板块上,期内公司达到收入结算条件的商品房资源同比减少,加上结算产品结构变动,导致商品房销售收入同比下降。

与招商蛇口类似,大悦城的盈利能力早已出现滑坡。去年,该公司净利润等指标增速较前两年有所放缓,第三、四季度甚至由盈转亏,导致大悦城全年扣非净利润较上年增长不到一个百分点。

陈霄分析称,疫情对房地产行业的冲击较为明显,一季度房企业绩受影响严重,二季度随着疫情退去,市场逐渐复苏,房企销售业绩也开始显著提升,但上半年整体还是与去年同期相比下滑明显。

可喜的是,疫情下仍有企业实现正增长。其中,中南建设预计上半年归母净利润同比增50%~70%;因项目结转,天健集团料半年盈利将翻番至12亿~13亿;津滨发展也扭亏为盈,归母净利润为盈利1.4亿~2亿元。

年度销售目标承压

从先期指标销售数据看,今年业绩承压的房企名单远不止此。

据克而瑞数据测算,上半年保利发展(600048.SH)销售业绩同比下跌13.31%,融创中国(01918.HK)同比下跌8.98%,绿地控股(600606.SH)同比下跌20.82%,新城控股(601155.SH)跌出行业前十,销售额同比减少21.76%。

除此之外,华夏幸福(600340.SH)、远洋集团(03377.HK)、泰禾集团(000732.SZ)、蓝光发展(600466.SH)、首创置业(02868.HK)销售额跌幅均在两位数以上,行业排名也出现不同程度的下滑。

头部房企融创一改去年高增态势,上半年合同销售金额1952.70亿元,同比下滑8.82%,合同销售面积、销售均价同比分别下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份,融创销售金额仅122亿元,同比减少33.17%。

若以年度6000亿元销售目标计算,融创上半年完成率仅33%。中金公司预计,融创上半年结算毛利率将同比下降6个百分点,但处置金科股权有望带来约17亿元收益,为上半年业绩提供额外支撑。

从销售目标完成度看,今年上半年,36家房企中近半数目标完成率不及40%。融创之外,远洋集团、富力地产(02777.HK)目标完成率也低于35%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,今年行业整体盈利承压。在今年发布业绩目标的30家头部房企中,上半年平均业绩达成率为41%,根据行业传统上下半年“四六开”的业绩占比,房企目标达成尚符合预期,但对于半年目标达成率偏低的企业下半年销售压力仍然较大。

销售业绩承压,房企纷纷抓紧窗口期发债融资。仅7月份以来,便有厦门建发、上实发展(600748.SH)、世联行(002285.SZ)、陆家嘴(600663.SH)、招商蛇口、华发集团发行超短期融资券,用来置换债务储粮“过冬”。

华发股份(600325.SH)拟设立融资额不超50亿元的租赁住房自查支持专项计划,融资期限高达18年。该公司还为控股股东华发集团供应链ABS及供应链ABN提供反担保,总融资规模不超过200亿元。

房企隐形利润“黑洞”永续债也重出江湖。其中,华夏幸福(600340.SH)拟向平安资管进行永续债融资,金额不超过60亿元;华侨城(000069.SZ)也拟发行5亿美元4.50%优先担保永续资本证券。

“疫情冲击下,房企销售回款承压,加之当前融资环境较为乐观,为缓解资金压力,发债现象较为频繁。”陈霄称。以华发股份为例,截至一季度末,该公司净负债率较去年底下降11个百分点,但仍高达197%。

不过陈霄认为,为迅速恢复疫情后的市场,当下货币环境相对宽松,随着疫情影响逐渐退去,市场恢复正常,政策也会适时调整,金融杠杆短期内会有所反弹,但只是暂时现象。

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