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泰禾"引战"迫近终局:万科或后来居上 已洽谈两月有余

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种种迹象表明,持续多日的泰禾集团“引进战略投资者”工作,即将进入尾声。近期市场盛传的万科,有可能成为泰禾的新股东。

21世纪经济报道独家获悉,早在今年5月初,泰禾与万科就已展开接触,并表示出合作意愿。此后,虽有其他公司介入泰禾“引战”工作,但双方始终保持着沟通。截至目前,双方已在深圳、北京两地有过多轮磋商,谈判进展总体顺利,对泰禾项目层面的盘点也已进行多轮。

有市场人士表示,虽然仍存变数,但目前来看,万科是众多参与者中,最接近与泰禾达成合作的企业。

截至目前,两家公司均未对此做出公开回应。但根据最新的公告,泰禾于近期首次出现债券违约,似乎凸显出“引战”工作的迫切。截至7月7日,公司已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

新股东的入主,已经刻不容缓。

曲折“引战”史

泰禾是在今年5月宣布引进战略投资者的。5月13日晚间,泰禾集团发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。

这一消息如同重磅炸弹,迅速引发市场关注。但若梳理过往,泰禾此举有迹可循。

由于战略错判,泰禾曾在2017年获取一批高价地,但楼市在2018年进入深度调整期,加之部分项目拆迁不顺畅,泰禾销售受挫,资金问题逐渐浮出水面。

为回笼资金,从2018年末到2019年,泰禾集团陆续出售十多个优质项目,总回款超过百亿。

2019年,泰禾集团的净负债率243.76%,下降约140个百分点;资产负债率84.88%,下降约2个百分点。但在业内,泰禾的负债率仍然越过了安全“红线”,且总负债规模仍然高达1900亿元。

21世纪经济报道了解到,早在2019年,某头部房企就曾与泰禾接触,并探讨入主的可能性。但由于泰禾集团董事长黄其森并不想放弃控制权,双方协商未果。

泰禾集团的股权结构相对简单。截至今年第一季度,黄其森控制的泰禾投资持股48.97%,是公司第一大股东。黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%。三者为一致行动人关系,共持有泰禾集团62.54%的股份。因此,黄其森在泰禾有绝对话语权。

进入2020年,因新冠肺炎疫情影响到销售工作,泰禾在一季度的营收规模仅为4.79亿元,归母净利润出现亏损,经营性现金流为负。4月和5月,因两笔贷款逾期,黄其森两次被列为失信被执行人。

这也令黄其森下决心放手。近几个月来,有多家企业曾介入到泰禾的“引战”中。

21世纪经济报道了解到,在福建省有关方面的斡旋下,厦门国贸一度成为最接近泰禾的战投伙伴。去年厦门国贸的营收规模超过2000亿,主营业务包含房地产,与泰禾有业务上的契合度。但因忌惮于泰禾庞大的债务规模,这家世界500强企业最终选择放弃。

厦门建发、中铁建、保利等企业也与泰禾有过接触,但最终协商未果。21世纪经济报道了解到,虽然看中泰禾的产品力和区域布局,但泰禾的债务规模过于庞大,资产质量相对不佳,成为这些企业放弃的重要原因。另一方面,上述“国字头”企业也存在决策周期过长的问题,无法满足泰禾对合作者的迫切要求。

另外,也有不少企业试图寻求项目层面的收购,但这并不符合泰禾现阶段的策略。

相比之下,万科是最晚被曝出的洽谈者。据记者了解,双方的谈判虽然也存在小的磕绊,但总体较为顺利。且从泰禾管理层的态度来看,似乎也颇为属意万科。

虽然泰禾在7月7日的公告中声称,本次引入战略投资者尚处于筹划阶段,“能否签署尚存在不确定性”,但综合各方信息来看,万科是众多参与者中,目前最接近与泰禾达成合作的企业。

债务压力或成催化剂

近几日,泰禾出现债务违约,似乎凸显了“引战”工作的迫切性。

7月6日,上海清算所公告泰禾集团中期票据“17泰禾MTN001”违约。该项债券于2017年7月5日发行,额度为15亿元,年利率7.5%,期限3年。同时,违约触发交叉保护条款,导致另一应于9月19日到期的债券“17泰禾MTN002”需要提前兑付。这两笔债券的本息合计超过37亿元。

这是泰禾首次出现债券违约。对于违约原因,泰禾集团方面表示,“受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素等影响,公司现有项目去化率短期内有所下降,销售预期存在波动;同时,由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难。公司经多方努力筹资,仍未能完成17泰禾MTN001的按时兑付。”

受此影响,7月3日和7月6日,东方金诚国际信用评级公司连续两次下调泰禾的信用评级。泰禾集团的主体信用等级已从AA-下调至C,“16泰禾02”“16泰禾03”两笔债券的信用等级也被下调至C。

泰禾于7月7日对2019年年报问询函的回复,还披露了另一组数据。截至7月7日,公司已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

一位熟悉泰禾的分析人士认为,这些压力会迫使引战工作早日落定。一方面,债务压力不断凸显,泰禾急需资金支持;另一方面,随着疫情得到控制,房地产市场正快速复苏,股权层面的变动需尽快落定,才有助于公司稳定军心,并利用新的资金,迅速撬动存量资源。

年报显示,截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元。

前述分析人士认为,对任何一家有规模诉求的房企来说,这笔资产都是不小的诱惑。但蜜糖还是砒霜,将在很大程度上取决于“白武士”的能力和意愿,目前来看,有能力拿下泰禾的企业并不多,这也令此次引战工作变得简单。情势迫切,中国房地产史上最大的一宗并购案能否在近期发生,将很快见分晓。

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