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以价换量?震荡波动?多位高管这样预测楼市下半年

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复杂多变的2020年已经走过一半,受疫情影响,上半年房地产市场经历了从停工停产、销售停摆到复工复产、市场交易逐渐恢复的过程,房企销售也呈现出V字形增长趋势。不可否认的是,虽然部分房企销售恢复较好,但是整体仍存压力,疫情影响仍在,特别是在国外疫情依然严峻的当下,国内包括房地产在内的经济也都不可避免受到影响。

下半年,房地产市场销售额将呈现怎样的走势?房企能顺利完成全年目标吗?以价换量的空间有多大?房企在土地市场的投资策略会有变化吗?新京报房产新闻部记者邀请房企高管、机构负责人等展开一场圆桌讨论,探讨下半年房企的生存压力与挑战。

【圆桌嘉宾】

彬韦(化名) 华东某上市房企副总裁

刘策 佳兆业集团首席战略官

张鹏 当代置业总裁

仲钰(化名) 华东某上市房企副总裁

丁祖昱 易居企业集团CEO

黄瑜 中国指数研究院常务副院长

【核心观点】

1. 刚需或底层需求收窄态势较为明显,总体预计下半年市场整体呈震荡波动态势。城市和项目分化将进一步加剧,行业整体去化依然承压,但预测房地产市场全年规模同比下降10%以内。

2. 受上半年目标完成影响、下半年集中供货压力、城市分化等综合因素,下半年房企销售压力较大,以价换量、促销去化是常态。

3. 预计下半年金融货币总体延续宽松,资金面宽松,利率下行,必将推动房企保持较高的投资拿地热情,尤其是回款充足的房企。但是整体会相对理性,对优质土地会更偏激进,对劣质土地退避三舍。

需求延后释放,上半年房企销售上演V型反转

新京报:2020年上半年收官,房企销售逐渐恢复,部分房企销售额实现逆势增长,部分房企仍是同比下跌。在你看来,上半年,房企的整体销售恢复得怎么样? 是否达到了预期?

彬韦:整体而言,我觉得上半年销售恢复比想象中的要好,这个“好”建立在整体目标下调的基础上。如果全年计划上半年和下半年目标原本定在5:5,那么因为疫情影响,全年计划可变成4:6。实际上,上半年有两个月几乎没有销售,即使推出线上销售,也就是正常月度计划的一两成而已,四月份恢复40%,5月恢复80%,6月恢复正常。所以,如果1-6月完成全年计划的40%,就表现及格了。事实上,有些房企表现不错,远高于40%。

刘策:在我看来,上半年房企整体销售恢复得不错,甚至可以说非常好。虽然百强房企整体销售略低于去年同期1.5个百分点,但具体分析来看,一季度整个市场基本上处于停摆状态,大部分城市从二季度才开始逐渐复苏,可以说恢复时间短、反弹力度大,尤其是6月份,百强房企销售同比实现近30%增长,环比达到45%。

此前,在年初时我就提出房地产市场会在二季度实现V型反弹,当初提出这个判断,主要有这么几个原因:一是提出疫情预计能在3月底得到控制;二是住房需要刚性需求,不会因为疫情而减少,只是会延迟;三是认为今年政策整体比较友好。现在回头看,基本上与当初判断一致。

张鹏:从今年上半年整体市场情况来看,二三月份市场处于短期冻结状态。三月以后整个行业恢复相对较快,特别是长三角大湾区及一二线城市表现更为强劲。结构性分析而言,主要还是疫情期间的需求被积压,延后释放导致上半年在二季度完成一个V型反转行情。

但总体看,上半年表现亮眼的企业有两个主要特征:其一,城市布局在二线、强二线以及一线城市的公司整体业绩恢复速度更快;其二,为应对今年的市场下行,以价换量是非常明显的态势,表现优异的几家公司都以非常大的价格折让力度抢占市场抢占客户。

丁祖昱:今年上半年的房企销售超预期。二三月份时我们对销售的预测还是偏保守的,我们认为受疫情影响,房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话,一方面能巩固行业地位,另一方面也有条件脱颖而出,特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说,是一个弯道超车的好机会。

底层需求收窄明显,预计下半年呈震荡波动态势

新京报:上半年,房地产销售额整体呈现V字型增长趋势,你认为下半年是一个怎样的走势?房企全年目标的完成概率如何?

仲钰:总体来说,即使没有疫情,今年市场基本稳定,销售面积基本持平。疫情后,地方政府财政亏欠,大量推出土地,适度放松调控,努力恢复市场,到6月份,楼市基本恢复,土地市场成交回升,但仍不足以弥补上半年缺口。中央希望保持房地产平稳,调控不会明显放松,预计下半年走势基本平稳,销售面积同比个位数下降。房企继续分化,大房企整体保持稳定增长,但平均增速低于往年,预计百强房企增速不会高于20%,部分房企目标难以完成,中小房企退出地产“江湖”的数量还在增加。

张鹏:下半年进入销售常态后,由于经济基本面,诸多行业都不同程度受到疫情的重创,特别是中低收入人群的未来收入预期会进一步下调。我们判断,刚需或底层需求收窄态势较为明显,总体预计下半年市场整体呈震荡波动态势。城市和项目分化将进一步加剧,行业整体去化依然承压,但预测房地产市场全年规模与去年同比振幅应该在10%以内范围。

丁祖昱:今年的行业规模,主要是指销售面积,我觉得会微降5%左右,主要由于三四线城市今年的整体销售压力相对比较大,一二线城市可能保持略微增长。综合全年来看,如果销售面积下降5%,则全年销售金额约在16万亿元,销售面积约为16亿平方米,仍是历史相对较高区域。

黄瑜:随着全国疫情防控稳定,房企销售业绩将继续回升,预计TOP100房企累计销售额将在三季度回正,全年销售额同比增长5.9%-9.6%。

在目标完成方面,房企全年业绩目标设定相对往年更加保守,2020年TOP100房企销售目标增长率为10%,下半年业绩恢复增长延续,大概率完成目标。房企一般按照上下半年4:6的比例进行推货,60%业绩来源于下半年。此外,受疫情影响,上半年房企目标完成率为41%,虽然低于去年同期,但整体仍处合理空间,伴随下半年房企加大推货力度,业绩目标大概率能够完成。

房企下半年销售压力大,以价换量或将常态化

新京报:上半年,虽然部分房企销售额逆势上涨,但是销售还是存在很多困难,房企采取各种促销手段,折扣、优惠券等不断。你认为,下半年房企销售的压力有多大?以价换量的空间又有多大?

刘策:关于下半年房企销售压力,我觉得还是比较大,甚至不会比上半年小,以价换量、促销去化会是常态。主要原因在于,年度目标完成压力较大,从数据上来看,上半年绝大部分房企目标完成率为40%左右,低于去年同期;下半年市场去化竞争压力大、竞品多,受疫情影响,大部分房企供货节奏也出现了不均衡,预计下半年房企大量推货,购房者的选择将更多;同时,当前部分基本面较差的城市并非真的市场回暖,虽然二季度部分城市出现了销售回暖,但主要原因是因为一季度受疫情影响需求抑制,二季度需求集中释放后,三四季度市场很可能再度疲软。

彬韦:个人认为下半年房企销售压力巨大。原因有三,一是每家公司都努力完成全年计划的70%,那么市场供应量应该比较大,竞争应该比较激烈,用价换量有可能普遍会采用;二是截至目前,每家公司全年的销售目标没有明显下调,其实还希望有少许的增长,这也是压力;三是市场冷热不一,限购等政策还在执行中,资金面虽然宽松,但并没有直接有利于房地产销售市场。

但是,随着股市热起来,若能热个两三个月,有赚钱者就会套利,估计两三月之后,这些套利资金回到楼市上将对楼市产生利好。也就是说,预计9月起,楼市有可能迎来大利好。

下半年房企拿地热度仍将较高,也会相对理性

新京报:上半年,房企在热点城市抢地并不手软,这背后的原因是什么?

刘策:上半年,房企在热点城市抢地主要有四个原因:一是上半年融资环境相对宽松,大部分房企通过发债缓解资金压力,资金相对充裕;二是享受各地纾困政策利好,延迟缴纳土地保证金、支持拿地即开工等利好政策,刺激房企加大拿地;三是受市场回暖影响,对热点城市预期较高;四是一些城市加大了优质土地的供应,房企积极补充优质土储,加大高能级城市布局。

彬韦:如果房企的经营战略没有调整,依然坚守房地产市场,那么买地就是一项常规的动作。有钱就买地,这是不变的诉求。事实上,今年整体资金面还是比较宽松的,无论前融还是开发贷、公司债等,内地融资比较宽松,境外融资也不错,销售也见走好,那么买地自然热了起来。

新京报:你觉得下半年房企在投资拿地策略上是否会有改变?

刘策:针对下半年,房企投资拿地总体还是会延续上半年策略,但预计投资会相对理性。主要两个方面原因:一是从房企端看,预计下半年金融货币总体会延续宽松,只是边际放松空间有限,资金面宽松,利率下行,必将推动房企保持较高的投资热情;二是从政府土地供应端看,房企下半年获取优质土地的机会更多。

数据显示,上半年多数城市推地节奏较慢,百城住宅用地推出面积占全年供应计划的36.1%,较去年同期下降了5.9个百分点,因此相信下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年,房企保持较高投资热度的同时,也会相对理性。

彬韦:我判断下半年买地依然会很活跃。主要竞争在一二线城市,特别是长三角和珠三角。今年部分一二线城市房屋售价明显上升,这也是一个重大动因。另外,头部房企销售回款情况很不错,这包括民企、央企,它们都会踊跃拿地的。

仲钰:未来房地产市场只有两个市场,都市圈与非都市圈,都市圈增长、非都市圈下降。人口逐渐向都市圈及中心城市聚集,房企也聚焦热点城市。同时在货币贬值预期下,房地产仍是财富保值的预期逻辑。下半年房企将谨慎乐观,对优质土地会更偏激进,对劣质土地退避三舍,对价格上涨有一定预期,但对溢价率保持警惕。

黄瑜:下半年,房企在拿地投资上应保持理性拿地,量入为出,适度控制投资强度,不拿地王,尤其短期偿债压力较大的房企;聚焦中心城市和城市群,深耕既有区域的同时,关注城市轮动带来的结构性机会,最大化赢得城市发展红利。

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