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成都:楼市从复苏到火热,土拍价格创新高

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6个“万人摇”项目,最高认筹人数超过4万,最低中签率仅有0.85%,“新一线城市榜首”成都上半年楼市整体“火热”,而从趋势上来看,成都市场的成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”,更多改善和资产保值需求也在逐渐释放。

5年蝉联中国“新一线城市榜首”的成都,2020年上半年的楼市,给人们留下了深刻记忆。

一方面,新房限价与二手房价倒挂现象明显,由此催生了6个“万人摇”项目,最高认筹人数超过4万,最低中签率仅有0.85%;另一方面,成都土拍市场给人“狂飙突进”之感,上半年楼面价刚创出19800元/平方米的新高,进入下半年,就迅即打破纪录,楼面价突破了2万元/平方米。

在业内人士看来,作为房地产市场前景被长期看好的核心二线城市,近年来,成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势,更多改善和资产保值需求逐渐释放,高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。

4万人摇786套房,新房市场整体“火爆”

疫情之后,全国各地房地产市场迎来复苏回暖,作为核心二线城市,成都楼市的升温态势可用“火爆”来形容,在天府新区、龙泉驿区等区域均出现了中签率极低的“万人摇”项目。据不完全统计,今年上半年,成都的“万人摇”项目达6个,其中2个项目的认筹人数超过2万人。

位于天府新区的川发天府上城项目,开盘当天推售786套住房, 参与认筹人数高达40568人,刷新成都新盘摇号人数纪录,认筹率达51.6倍,中签率1.94%。龙泉驿区的凯德卓锦万黛项目,开盘推售194套住房,认筹人数达22806人,认筹率达117倍,中签率仅有0.85%,成为成都上半年“最难买到”的新房项目。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,成都市场异常火热,“万人摇”项目明显增多,究其原因,一方面,受限价政策影响,成都多区域一二手房价格倒挂明显,成都部分新开盘项目售价大幅低于市场预期,更有项目售价较周边二手房折价40%以上,意味着摇中便坐享100万-200万元的增值收益,中签率自然显著偏低。此外,成都这类核心二线城市经济基本面出众,房地产市场前景被长期看好。

贝壳研究院高级分析师潘浩也告诉新京报记者,“万人摇”内在的驱动力仍然是新房限价与二手房市场价格产生倒挂,加上疫情期间积压的部分需求集中释放,推高优质区域市场热度;同时,区域规划价值预期带来区域市场热度的上升,例如天府新区。

市场成交呈现“大面积、高总价、改善化”趋势

从整体交易数据看,据贝壳研究院统计,成都上半年商品住宅市场累计成交797万平方米,同比增长8%。分季度看,在疫情影响严重的一季度,成都商品住宅市场成交量同比下跌12%,二季度市场恢复后快速反弹,成交量同比上涨30%,实现上半年累计成交量的上涨。此外,上半年累计供销比为0.8,去化周期在9个月左右。

潘浩分析认为,从当前成都的新房市场存量情况来看,整体供销平衡,去化周期较短,新房市场整体将保持一定的活跃度,在偿债高峰期的资金压力下,开发商下半年仍会有加推盘带动客户入市的热情。但上半年,调控政策上出现了一定收紧的信号,价格管控对项目入市也将形成一定的压力,所以预期下半年新房市场会出现一定程度的稳中收紧,新房市场成交量增速大概率会有所放缓。

新京报记者注意到,在成都上半年惊现的6个“万人摇”项目中,4个项目位于天府新区,1个项目位于龙泉驿区,1个项目位于温江区。天府新区无疑已是成都房地产市场的一个“香饽饽”,不仅成了供地大户,今年以来成交均价也是涨幅明显。

对此,潘浩分析称,区域分化背后的逻辑是所承接需求的分化。贝壳研究院观察发现,近年成都新房市场成交产品呈现“大面积、高总价、改善化”的趋势,在经济下行、投资渠道收窄的情况下,更多改善和资产保值需求逐渐释放,高发展潜力区域的高品质产品更多受到市场青睐。这其中,主城区、天府新区以及高新区均为市场关注的热点。

二手房市场现“V”形走势,整体处于“中温”

从二手房市场看,据贝壳研究院数据显示,今年上半年成都二手住宅市场“量平稳、价微升”。上半年,成都二手住宅网签成交量同比增加1.4%,总体市场成交基本未受疫情影响。具体来看,上半年市场成交呈现“V”形走势。2月疫情之下,成都二手住宅成交环比大幅下滑近90%,3月成交环比增长5.7倍,4月环比继续增长82%,5月成交增速收窄至11%,6月需求释放达到平台期,环比小幅下滑9.4%。

价格方面,上半年成都二手房均价整体呈现温和上涨。贝壳研究院数据显示,今年二季度,成都二手住宅成交均价同比上涨4%。从月度走势来看,2月成交处于低位,均价也环比下跌,4-6月均价环比走高,基本恢复至年初1月水平。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为,上半年成都二手房市场韧性修复,尤其是二季度成交保持高位,一方面是上半年流动性宽松,房贷利率下行,一定程度利好楼市,另一方面是一季度疫情抑制需求的集中释放。总体上,2020年上半年成都二手房市场处于“中温”状态。

“下半年,在房住不炒的基调下,行政性调控放松的概率极小。从数据分析看,预计下半年成都二手房市场成交好于上半年,全年成交大概率同比小幅增长。”许小乐说。

土地市场热度高,楼面价同比上涨35%

提起今年上半年的成都楼市,不能略过的是楼面价不断刷新纪录、高溢价频出的土拍市场。贝壳研究院数据显示,成都上半年的土拍楼面价同比上涨了35%。

今年4月2日,建发以近47亿元成交总价、26.9%溢价率拿下锦江区一宗地块,楼面价创下新高,达到19800元/平方米,直奔2万元大关;7月2日,下半年刚刚开启,一宗高新区的宅地被渝太地产以11.55亿元成交总价、39.86%溢价率竞得,成交楼面价20700元/平方米,刷新了成都的土拍成交纪录。

更值得瞩目的是成都土拍市场上普遍存在的高溢价率。50%溢价不罕见,接近甚至超过100%的溢价率也时有发生。比如,3月19日,大发地产力挫15家房企,拿下新都区一宗宅地,成交楼面价11800元/平方米,溢价率高达125%,刷新了新都区的土地成交价格;2月28日,隆基泰和拿下龙泉驿区一宗宅地,成交楼面价11000元/平方米,溢价率高达96.4%。

对于房企激战成都土拍市场,成交楼面价破2万,潘浩表示,面对市场波动和偿债高峰期的资金压力,开发商布局重回核心区,优质地块竞争激烈,由此带来了阶段性的楼面价上涨。

贝壳研究院整理的数据显示,就土地市场而言,成都上半年公告出让6090亩,累计同比增长0.4%;土地成交5524亩,同比减少11%;而受供应地块质素影响,楼面价同比上涨35%,溢价率同比上涨3个百分点。

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