6月粤港澳大湾区9城土地成交火 热度超广深?

今年上半年，粤港澳大湾区的局部土地市场分外亮眼。由于广州旧改加速，多家房企新获得旧改项目，而在招拍挂土地市场，高溢价地块也不断出现，上半年成交量达到高点，尤其是深莞惠三市，成交量是2019年同期的2.44倍。

相比之下，住宅交易市场则显得冷清了许多。一方面深圳、东莞因为房地产市场火热而受到严控；另一方面，江门、惠州放松落户政策对市场影响有限。在业内人士看来，随着产业向性价比更高的区域转移，资金、人口也将随之转向。无论是土地市场，还是住宅市场，未来粤港澳大湾区9城的分化仍将加剧。

6月9城成交58宗宅地，多城成交处于高位

自2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，大湾区的利好不断。5月15日，中国人民银行等4部门推出26条金融措施支持粤港澳大湾区建设。在今年两会上，粤港澳大湾区已连续四次被写入政府工作报告。与此同时，大湾区也成为房企的重仓之地。

截至去年底，世茂土地储备最多区域就位于粤港澳大湾区，接近4000亿元的货值。而碧桂园已获取或潜在的权益可售资源合计2.4万亿元，在粤港澳大湾区就占6317亿元。

今年上半年，粤港澳大湾区房地产市场最为明显的特征是土地集中放量，多城推出优质地块，区域土拍热度持续。

据保利投顾研究院监测数据显示，2020年上半年，粤港澳大湾区9城（广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门）共成交200宗宅地，规划建面达2958万平方米，同比增长65%。

其中，广佛肇（广州、佛山、肇庆）、深莞惠（深圳、东莞、惠州）上半年的成交量均达到2018年以来半年度成交峰值，高溢价地块不断拍出。深莞惠上半年成交量是2019年同期的2.44倍。相比之下，珠中江（珠海、中山、江门）上半年土地成交表现则较为稳定。

值得关注的是，6月土地市场更为火热。据保利投顾研究院监测数据显示，6月粤港澳大湾区9城共成交58宗宅地，规划建面达1038万平方米，同比翻倍，环比增长83%，为2019年以来月度成交高峰。

分城市看，东莞量价齐飙,宅地成交11宗、规划建面225万平方米，位列9城土拍总量之首，是成交次高峰106万平方米（2018年8月）的2.1倍,整体溢价率30%，塘厦等地块楼面价接近新房价。国铁保利以66亿元竞得巨无霸虎门TOD地块，总价、面积双双破东莞土拍纪录。

而惠州成交量紧随东莞其后，住宅用地成交13宗、规划建面206万平方米。中海、华润置地、佳兆业、星河等房企落子。华润置地以总价27.19亿元拿下惠城区鹿江沥南岸商住地块，楼面地价近8000元/平方米，刷新近年惠州楼面单价纪录。

溢价率最高达100%，佛山、东莞地市热度高

值得关注的是，上半年，国企及头部房企在粤港澳大湾区发力总价高的地块，其中，广船、深圳地铁、保利、中海、中交以及恒大均有斩获。

据保利投顾研究院发布的2020上半年大湾区Top10总价排行榜中，广州上榜4宗、佛山3宗、深圳2宗、东莞1宗。前三名分别为龙光获得的深圳前海地块116亿元、中信泰富和广船联合体获得的广州荔湾广船一期地块82亿元、越秀获得的广州番禺汉溪大道北地块总价75亿元。

上半年大湾区9城总价TOP10地块排名

数据来源：保利投顾研究院监测整理

同时，从高溢价率上也可以看到房企竞价热情高涨。保利投顾研究院发布的大湾区溢价率Top10门槛为47%，佛山、东莞各占5宗，土地市场热度较高。尤其是阳光城、卓越、佳兆业、龙光等中型房企竞价积极。其中，佛山顺德陈村华阳路东侧地块被阳光城以100%的溢价率拿下。

相比之下，作为一线城市的广州土地市场热度不及佛山、东莞。6月，广州与江门地块多为底价成交。

另据中指研究院的数据显示，今年1-6月，广州住宅用地成交楼面均价为12860元/平方米，同比下滑13%。今年上半年，广州整体价格走势相对稳定，最高成交楼面价格为47616元/平方米，多数地块成交楼面价在1.5万元/平方米以下。

对于粤港澳大湾区市场的冷热不均，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，广深科技创新走廊以及广深交会区域吸引了很多粤港澳大湾区的企业。其中深莞惠的发展动力更大，尤其是东莞的性价比更高。

谢逸枫进一步解释称，目前很多房企都到东莞片区去拿地，主要是因为东莞片区地铁轻轨线连成一片，引进高端产业非常快速，尤其是人口增长非常快。比如深圳很多高端制造业、科技信息产业都在向东莞转移，其中华为就把企业迁到东莞。东莞地价成本、建成成本、税收成本，要比一线城市便宜好几倍，而且土地供应量相对充足。

住宅交易火不过土地市场，城市分化或将加剧

相比土地市场，在疫情冲击下，大湾区9城的住宅交易则显得冷清了许多。据保利投顾研究院数据显示，今年上半年，粤港澳大湾区9城商品住宅成交面积2559万平方米，同比下降19%。其中深莞惠同比降幅最小，为12%；广佛肇、珠中江两个区域同比降幅约20%，广佛肇成交规模逐年下降。

而在6月，三大区域走势更是出现分歧，东莞为代表的环深热度同环比飙升，珠中江半年节点表现疲软。其中广州6月商品住宅供应和需求同比增速分别为72%、1%，成交勉强持平同期，被供应远远“甩在身后”。

事实上，粤港澳大湾区房地产市场不平衡，早在4月就有预警。4月27日，中国社科院财经战略研究院发布的报告显示，大湾区房价出现结构性上涨。仅深圳和东莞近期出现房价显著上涨，而在其邻近的城市中，在此前三个月内，广州房价累计下跌1.23%，中山、佛山房价也有所下跌。

对于未来粤港澳大湾区的市场，谢逸枫认为，因为大湾区规划会分阶段进行，可能至少在10年到15年之间大湾区规划才能逐渐落实，在此期间，房产市场也是持续的利好。

不过，谢逸枫也表示，从目前的供求关系、政策、房价、土地供求量、人口增长来看，大湾区的城市分化或再加剧，而且是加深、加强。原因很简单，一个城市发展第一看产业，第二看人口，第三看GDP，第四看资金，第五看发展规划。目前大湾区这个9个城市中，发展势头比较好，第一是深圳、广州，第二个是东莞、佛山，其他就是珠海。所剩四个城市发展都是非常缓慢。由此判断未来大湾区的城市格局的分化会不断加剧。

保利投顾研究院分析人士则认为，在土地市场，多城经历了6月以及上半年的集中放量后，7月市场将有所放缓，整体挂牌量明显减少。此外，由于深莞市场热度过高被政府出手调控，预期后市趋于冷静。而江肇后市供应增加，将以理性定价换取市场份额。