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上半年最火是杭州,也有“隐秘的角落”

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杭州楼市上半年刷新了多个全国纪录:杭州西溪公馆近六万人摇号,称为“最热万人摇”;杭州上半年土地出让金再次问鼎全国第一;二手房连续三个月成交量破万套……但其在火热现象的背后,杭州楼市仍有许多冷盘和“流摇盘”的存在。

回顾上半年全国楼市的表现,“南强北弱”的格局已经奠定,南方城市尤其是长三角楼市率先在疫情过后快速复苏。而在长三角楼市中,可以说“最热是杭州”。

杭州最新出台的“摇号”新政,背后也反映出上半年杭州楼市的火热。事实上,杭州楼市上半年刷新了多个全国纪录:杭州西溪公馆近6万人摇号,称为“最热万人摇”;杭州上半年土地出让金再次问鼎全国第一;二手房连续3个月成交量破万套……

那么,为什么“最热是杭州”?火热背后是否也还有被人忽视的另一面?杭州楼市的这波火热,又是否可以持续?

A面:新房成交量创四年来新高,二手房、土地都“火了”

“万人摇”成为上半年杭州楼市的关键词。截至目前,杭州摇号史上已经诞生了29个“万人摇”楼盘,其中,今年上半年,“万人摇”楼盘共计5个,分别是杭州融创成、保利融信和光尘樾、城北万象城幸福里以及西溪公馆,整个上半年度共计37万余户家庭登记摇号,一场全民摇号运动正在杭州如火如荼地进行。

在“万人摇”的背后,是杭州不断攀升的新房成交量。克而瑞数据显示,上半年,杭州市区新房成交了68399套,半年度总成交金额2013.3亿。其中,6月的成交量达到19528套,创下2017年6月以来新房单月成交量的最高值。

同时,据贝壳研究院统计,杭州上半年新房市场成交量累计同比增长48%,整体市场延续2019年四季度的热度,在疫情影响的一季度成交量仍同比上涨26%,到了疫后恢复期的二季度,市场供应端持续加码带动市场快速反弹,二季度成交量同比增长65%。

杭州上半年新建住宅成交量和成交均价走势。数据来源:安居客

与此同时,二手房市场也同样迎来了上涨行情。我爱我家数据显示,上半年杭州二手房共成交4.3万套,同比上涨4.02%,环比上涨8.77%。今年二季度,在疫情影响程度降低后,杭州楼市触底反弹,连续三个月成交量突破上万套,并且6月成交量接近2万套的高度,仅次于2017年6月成交的11875套最高纪录。

二手房价格方面,贝壳研究院数据显示, 今年二季度杭州二手房成交均价与去年四季度相比,上涨1.7%,上半年房价涨幅温和。

此外,杭州的“热”更表现在土地市场中。据中指研究院数据统计,2020年上半年,全国300个城市土地出让金总额共25422亿元。其中,杭州半年度收金近1757亿元位居榜首。而上半年土地出让金超过1000亿的城市仅有4个,除了杭州外,其它三个城市都是一线城市,分别为上海、北京和广州。

对于杭州楼市上半年火爆的原因,中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生分析称:“一是杭州本身的供求结构,杭州的落户和人才新政都吸引着更多外来人口,去年杭州常住人口增加了55.4万人,位列全国第一,是上海的12倍;二是上半年新增供应量加大,新房市场从3月后陆续迎来推盘潮;三是新增供应产品与市场需求匹配度较高,如改善盘和刚需盘的推出。四是宽松的货币环境,形成了较好的换房时机。”

“支撑杭州楼市的基本面是比较好的”,58安居客房产研究院分院院长张波认为,“杭州自身的经济表现不错,又有着互联网电商、数字经济的突出表现,尤其是2022年将在杭州举办的亚运会更是为其明显加分,基本面杭州楼市的热度提升奠定了基础。”

“限价因素导致一二手房价倒挂,这是直接诱因。7月初杭州调控政策的升级也正是‘打补丁’操作。”张波称。

今年上半年,50家代表房企拿地面积前十位的城市。数据来源:CREIS中指数据、中指地主

B面:冷热不均明显,开盘“流摇”占四成多

事实上,杭州楼市的火爆并非全面的,在“万人摇”的背后,仍然有许多冷盘和“流摇盘”(即登记户数少于摇号房源数量的楼盘)的存在,这也反映出杭州楼市的另一方面。

张波分析称:“杭州楼市整体表现火热,但并非所有区域和板块呈现一致的量价上扬,杭州上半年不少区域项目的‘流摇率’依旧不低,冷热不均的现象普遍存在。”

从新房供应量方面,据钱报购房宝显示,截至6月29日14时,杭州上半年405次开盘中,流摇的有177次,占比约44%。

二手房方面,以价换量仍然是主要特征。今年上半年杭州全市有近3万套房源降价,占全市挂牌房源总数的1/4,降价5万甚至50万成交的都有。从库存来看,即使是按照楼市最火热的每个月卖1万套二手房来算,杭州楼市的二手房也需要至少12个月的消化周期。

此外,贝壳研究院数据显示,杭州二手房市场成交节奏进一步放缓。今年二季度杭州二手房源成交周期约5个月,比去年同期3个月左右的水平明显延长,客户成交周期由去年同期的40天延长至54天。在挂牌价格方面,二季度杭州二手房调价中,业主涨价次数占比27%,与去年同期基本持平。

“这次杭州热和以往的全面热本质上不一样,以前楼市热是无论什么项目都热销,而这次杭州热的背后是区域和项目的分化,在市场趋于理性的情况下,优质和性价比产品才会受到市场的追捧。”高院生表示。

高院生表示,从二手房的成交来看,也并非全面回暖,一方面,一大部分成交由降价驱动,另一方面,成交具有显著的产品结构特征,比如刚需盘和学区房成为上半年二手房成交的产品主力,而相当一部分报价高的二手房仍处于滞销中。

预测:下半年成交或维持高位,但房价上涨动力走弱

对于杭州楼市下半年的走势,张波表示,预计下半年杭州楼市的整体表现依然会延续二季度态势,在城市基本面不变,人口流入持续增长,亚运会拉动基建的大背景下,杭州楼市较难出现大面积降温。

张波进一步指出,由于土地供应量持续保持高位,一手房库存量不断提升,二手房挂牌量不断增长,虽然杭州楼市的房价上涨动力已经偏弱,但成交量依然有望保持高位。

“下半年分化会持续”,高院生认为,随着杭州地价的推高,新房市场或将呈现量稳价涨;而二手房方面,上半年存在一定的购买力透支的情况,下半年或将呈现量跌价稳的特征。”

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