世联行与同策“报团取暖”失败，渠道倾轧下传统代理业务进入寒冬

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

世联行与同策的并购宣告终止，曾经可能成为我国规模最大房地产代理公司的并购案以失败告终，双方曾经想要“报团取暖”的愿望落空。

在与同策联手失利后，世联行又搭上了新的合作伙伴，引入珠海国资。2.02亿股世联行股份换来5.65亿元现金，这一举动也被市场一些声音解读为世联行卖子“救命”。

另一方面，世联行面临着传统代理业务的行业危机，在第三方渠道的冲击下，代理行业的盈利空间逐渐被压缩。有业内人士感叹，在开发商的眼里，代理公司不再扮演重要的角色，甲方不断的减少点位、延迟付款，传统房地产代理的冬天来了。

对于此次并购交易的终止的原因，《华夏时报》记者采访到世联行相关负责人，但其表示一切以公告为准。

引入国资大横琴

7月2日，世联行发布公告称，其控股股东世联地产顾问（中国）有限公司（简称“世联中国”）向珠海大横琴集团有限公司（简称“大横琴”）转让约2.02亿股世联行股份，占世联中国所持股份比例的25.00%，占世联行总股本的9.90%，转让价款约为5.65亿元，均以现金方式支付。

此次转让之后，世联中国持股比例将由原来的39.51% 降至29.61%左右；公司实际控制人合计持股比例由原来的39.61%降至29.71%左右。世联行表示，本次股份转让不会导致公司控股权发生变更。

世联行这次“傍上”的是一家国有独资企业，大横琴是由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会100%持股，经营范围包括项目投资及投资管理；基础设施项目投资、建设；房地产开发（凭资质证经营）；污水处理。

为什么要引入大横琴呢？世联行在公告中表示，本次引入投资者旨在积极响应粤港澳大湾区发展规划和把握公司转型机遇，助力公司轻资产资管模式转型，进一步优化公司融资渠道和完善股东结构。

但结合世联行近年来接连下滑的业绩，以及屡次急迫突围的尝试，此次股份转让也被一些声音解读为卖子套现，意图挽回公司颓势。

世联行终止收购同策

去年底，世联行与同策的并购案自宣布以来就引发了各方关注。2019年12月14日，世联行公告显示，公司拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司81.02%股权，同时向不超过10名（含10名）特定投资者以非公开发行股份方式募集配套资金。

半年后，双方的合作进程宣告终止。2020年6月29日，世联行表示，经审慎研究及友好协商，为维护全体股东及公司利益，决定终止本次发行股份及支付现金购买资产事项。本次交易的终止，不会对公司现有经营活动产生不利影响。公司目前经营情况正常，日常运营平稳。

至于终止本次重组事项的原因，世联行公告中表示，鉴于标的公司历史沿革较长、标的公司涉及本次交易的资产边界尚未最终确定、本次交易的交易方案较为复杂，部分条件尚不成熟，交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。

在提出收购之时，世联行就表示，针对同策盈利能力不佳的养老业务和资产运营业务、资产、负债等，不纳入交易范围。但这些业务的剥离进展并不顺利，6月12日，世联行在第五届董事会第十次会议上提到，关于重组的多项条件仍未完成，包括同策咨询剥离相关业务、资产、负债事项等。

对于此次并购交易的终止的原因，《华夏时报》记者采访到世联行相关负责人，但其表示一切以公告为准。

双方曾意图“抱团取暖”

作为行业最大的房地产服务商，世联行于1993年成立于深圳，2009年在深交所挂牌上市，成为境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，一度风光无限，被称为房地产代理行业的黄埔军校。但业绩连续两年下滑，2019年净利润跌去了80.29%，2020年第一季度更是出现了1.63亿元的亏损。

同策则比世联行年轻5岁，于1998年在上海成立，如今公司业务模块除了代理、咨询外，还辐射投资顾问、商业、产业、海外、养老、大数据等一系列业务模块。但世联行的公告显示，2017年、2018年，同策尚在盈利，归母净利润分别为12832.80万元、6771.30万元。2019年1-11月，同策转为亏损状态，归母净利润为-8208.78万元。

世联行同时指出，同策盈利能力受宏观环境、市场需求、产业链上下游、内部经营管理等多种因素影响，实现短期内扭亏为盈难度较大，未来持续盈利存在不确定性。

世联行、同策近年来业绩均出现下滑，这两家头部地产服务商的合作，也被外界解读为“报团取暖”。有分析认为，对于冲击A股多年未果的同策来说，与世联行合作，可能会实现曲线上市，圆多年来上市的愿望。

今年5月1日，世联行董事长陈劲松在e公司直播时，曾经谈到与同策合作的原因：“同策体量很大，跟世联行的合并，首先战略一致，其次企业文化和未来发展方向互补，比如说同策在长三角案场数目就远多过世联行，那世联行在大湾区（案场数目）又远远多于同策，双方互补性非常强，未来联卖也好，增加消费者也好，提升效率也好，我觉得是非常重要的。两家合起来之后，案场将是绝对的第一，案场服务也可以统一，这就是我们的未来。”

但双方的合作并不被外界所看好，中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，世联行和同策本来也没有合作的必要性，双方业务不互补，两家业务重叠的企业合并意义不大。当然相对世联，合作终止对同策影响更大。近年来，因为房地产市场渠道化，代理行业的存在感降低，对于只有代理业务的企业来说，这几年的确压力非常大。这是行业性问题，不是抱团就能取暖的。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示，受到今年疫情的影响，世联行的营收遭到较大冲击，盈利水平的下滑一定程度上阻碍了并购案的进行；两家公司并购过程中也存在着诸多难题，并购条件尚不成熟，导致了最后并购的终止。

传统代理业务受冲击

相对于收购失利来说，世联行或许面临着一个更大的行业挑战，即传统代理业务的逐渐式微。在以前的地产江湖里，新房领域一直是代理公司的天下，但近年来，随着开发商本身销售能力的增强，以及渠道的崛起，世联行这样的房地产服务商对开发商的价值打了折扣，传统的代理公司受到各方面的冲击。

作为世联行的主营业务，近两年来，代理销售业务这一传统业务的收入一直在下滑。2017年世联行代理销售业务收入为37.79亿元；2018年，这一数字变成了33.16亿元，同比降了12.26%。2019年，代理销售业务收入继续下探为28.54亿元，同比下降13.92%。

近年来，世联行的代理收费平均费率一直在下滑，世联行2019年报显示，2017年，代理收费平均费率为0.84%，到2019年，这一数字已经降为0.80%。世联行解释称，主要是渠道容量占比逐步升高，这是代理费率的正常波动。

对此，张大伟分析：“世联行目前遇到的问题主要还是行业问题，代理已经落后于时代了，市场已经渠道化，渠道平均费率在3%左右，高的能到10%。因为限购，大部分有购房能力的购房者来源于换房，这样就与二手房门店重合了，渠道公司是建立在二手房业务的基础上的，没有二手房业务怎么做渠道？”

陈霄也表示，当前的市场环境下，代理行业的热度已经大不如前，行业竞争也越来越激烈，代理行业的盈利空间逐渐被压缩。

在张大伟此前的文章中，更为直观的展露了传统代理行业面临的危机，他写道：世联行的操盘定位PPT教会了开发商，而地产商在产品标准化的时代，已经不需要产品定位了。在开发商的眼里，代理公司不再扮演重要的角色，很多开发商找代理公司只是为了刺激一下自己的销售团队，基本都是联合代理。甲方不断的减少点位、延迟付款，传统房地产代理的冬天来了！