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业主不降租就解约 自如被指“吃相难看”

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年初至今,自如的房屋租赁纠纷屡发不断。

日前,多位自如房屋业主表示,收到自如的降价通知,个别房源的委托价格降幅接近30%。若不接受降价,自如将单方面解约并给予业主两个月房租的赔偿,但业主则需要赔偿自如改造房屋时的装修及家电费用。

7月1日,自如相关人士回应时代周报记者:“因新冠肺炎疫情反复、城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等不确定因素,并未出现租房旺季,市场整体租金价格稳中有降,极个别房源收房价格已高于出房价格,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。”

尽管自如称,为避免出现收出倒挂的情况,也为平衡市场,已与极个别业主展开友好协商工作。但记者走访发现,位于北京市朝阳区的同一小区内,不仅出现了业主被要求降租的情况,也出现了租客被要求涨租的现象。


左手降租金右手涨房租

“6月20日下午,我第一次接到自如资产管理部门的电话,主要就是强调疫情期间租赁市场不景气,自如想让我在原租金的基础上下调1120元,如果不同意,他们就要解约。”6月30日,家住北京市朝阳区的刘女士告诉时代周报记者。

2017年8月,刘女士与自如签订了为期5年的长租合同。据刘女士介绍,当时是按照“老破小”的标准收房,房子租金7000元/月,房租按每年3%的涨幅标准上调。但此次疫情期间,自如要求自己将房租下调至5880元/月,并且在此后合约期内都按照新的房租价格执行合同条款。

如果拒绝自如的下调要求,刘女士将面临是自如单方面解约的情况。自如称会按照合同规定赔偿刘女士两个月的租金,但同时,刘女士需要赔付自如一个月的空置期费用以及装修折旧等相关费用。

刘女士告诉时代周报记者,如果按照自如的赔付标准计算,最后自己还要向自如赔付21000元左右。

刘女士的情况并非特例。此前,一些房屋业主会与自如签订长期租赁合同,自如按照每年3%的幅度给业主上调租金。但部分业主反映,自如要求业主此次降租后,在未来合同存续期间均按照降价后的租金来执行合同条款。

6月30日,北京市丰台区某业主告诉时代周报记者:“疫情期间,大家都要互相理解,短暂降租是可以接受的,但是自如要求剩余合同期的租金价格都按降价后的租金来执行,这是我们接受不了的。”

不仅业主被要求降租金,在走访过程中时代周报记者还发现,部分自如租客也被自如要求涨房租。

2019年6月,张军(化名)开始在北京市朝阳区租住自如房屋,以“半年付”的形式,签订了为期一年的合租租约合同。

疫情期间,因为小区严控外来人员的出入,张军租住的房屋并没有保洁和维修服务。据张军介绍,从2月到4月,自己并没有在出租房内居住,房屋属于空置状态。自如虽然打出了减免租金的口号,但是房租都是提前半年就预付了的,没享受到的服务不给退费,减免的房租也没有退还。


眼看租约马上要到期,张军考虑搬家麻烦,决定续租。

然而自如管家却告诉张军,现在续租房屋价格已经涨到3260元/月,而一年前,张军当时的租房价格是2890元/月。

2020年初,部分自如的租户反映:疫情期间,自如不仅没有任何减免措施,还在续约后涨价,甚至某些小区出现了疫情期间催促租户换房搬家的情况。据澎湃新闻报道,有自如工作人员趁租客不便搬家换租,哄抬租金,续租租金普遍增长10%-30%,最高达38.3%。

虽然事后自如CEO熊林也曾发朋友圈解释:“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同,以及基于市场价格变动的既定系统价格调整,不敢说100%合理,但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价,我和全体管理团队即日立刻辞职。”

但部分自如用户仍不买账,认为自如“一鱼两吃”的吃相太难看。

也有业内人士认为,若不是走入困境,自如不会以品牌信誉换取利润。

资金链压力增大

公开资料显示,自如为链家地产内部创业项目,正是背靠链家这棵大树,自如的发展十分迅速。

据自如公开资料显示,目前,自如全国管理房源超过100万间,服务150万在住租客和50万业主。自如旗下的保洁、搬家、维修等生活服务产品,累计服务订单超3000万单。

2020年初,熊林在接受媒体采访时表示,“对于这样一个创造了巨大价值的商业行为,如果本身无法赚到钱,那不是行业的问题,而是企业的经营管理出现了问题。”

有业内分析认为,伴随着竞争对手迅速崛起,在市场上,自如一家独大的局面已一去不复返,为了留住用户,自如走出了高品质服务和优良装修的精耕模式,但随之而来的便是成本的提高。

据第一消费金融数据,自如2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元。为完善公司运营,充足后备资金,自如从2018年至今,曾开展多轮融资。

2018年初,自如完成了40亿元的A轮融资;同年3月,自如完成 A+轮融,金额未知;2019年6月,自如完成B轮融资,募资5亿美元。

6月15日,北京自如生活发生工商变更,经营范围不再包含房地产开发、销售自行开发的商品房。与此同时,原控股股东北京自如资产管理将其持有自如生活97%的股权腾挪至自如天津。

时代周报记者注意到,从2019年8月至2020年3月期间,左晖将自如系内部做了一系列资产梳理,把自如资管的14家子公司腾挪至自如生活旗下。有业内人士猜测,此次自如生活将股权挪至自如天津旗下,实则是为其上市布局。

事实上,眼下长租公寓行业,并非自如一家遇到麻烦。

从已上市的长租公寓品牌来看,青客公寓2017年至2019年,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

据房东东数据,2019年53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成为“重灾区”,位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连出现资金链危机。

“对于长租公寓来说,想要长远发展,核心还是稳健运营,管好资金链。”7月3日,知名地产分析师严跃进向时代周报记者表示。

行业洗牌加速

实际上,经历了2019年的行业洗牌,众多长租公寓品牌调整战略希望再战2020,但新年伊始,爆发的公共卫生事件,却给整个行业踩了一脚急刹车。

根据链家数据,2020年1月,全国18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降40.99%,同比2019年1月微增0.63%,比2019年2月(春节当月)下降18.21%。此外,2020年1月新增房源和客源数量的环比降幅,分别高达48.28%和42.64%。

随着疫情逐步得到控制,各地复工复产陆续有效展开,但租赁行业却一直没有等来“春天”。

根据贝壳研究院数据,全国重点18城,6月第三周租赁市场成交量又出现小幅下降。北京市6月上旬成交量环比出现明显上涨,但由于疫情反复影响, 6月第三周成交量相比第二周下降31%。

贝壳研究院数据显示,即使在需求明显回升的4、5月,北京整体租房价格仍低于去年。其中4月北京租赁住房平均租金为80.8元/平方米/月,环比下降1.1%,同比下降6%;5月份平均租金水平为84.33元/平方米/月,环比上涨4.2%,但同比仍下跌2.7%。

7月3日,58安居客首席分析师张波向时代周报记者表示,租房市场总体来看危与机并存,返城管控、租金上涨乏力会对长租公寓带来压力,而国家对中小企业优惠政策及住房租赁扶持,将增强长租公寓应对疫情的能力,市场会加快优胜劣汰,有竞争力的长租公寓将获得长远发展。

据前瞻研究院分析,眼下在长租公寓行业想盈利只剩两条路,第一是降低拿房成本;第二是靠产品创造的溢价能力,将与公寓相关的增值业务做好。但白热化的竞争让第一条路越来越难实现,没有足够规模的企业,利润空间会进一步受挤压,因此现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。

据中商产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓市场前景及投资机会研究报告》显示,目前长租公寓企业的扩张规模逐渐放缓,管理房源量增速大幅下降,城市拓展维持在开发业务的战略高地,基本不再新开城。在经历了快速扩张之后,摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营,降低成本,提升运营效率,从而提升利润水平,真正实现规模化效应。

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