怀来取消限购“乌龙”背后：张家口房价下行，抢房变抢客

7月2日，张家口市怀来县人民政府的官网上，挂出一份“关于网传怀来县废止限购政策的说明”(简称“说明”)，其中称，怀来并没有废止限购政策，也没有放松对房地产市场的调控。

自2015年张家口成为2022年冬奥会主办城市后，售楼处抢房大战不断上演。直到2017年，张家口部分区域实行限购，市场的火热才戛然而止。

如今，限购三年，张家口的地价、房价持续走低，当年的抢房变成了抢客户，价低者赢客户成了卖房的“潜规则”。由此，那些昔日的高价地被套风险也在加大。在疫情影响的当下，张家口楼市对于限购政策有无变化也格外敏感。

“文件废止”引发怀来取消限购猜测

张家口市怀来县官网的上述说明指出，7月1日，网上有媒体刊登河北省怀来县取消商品房限购政策的消息，并不属实，怀来县人民政府于2020年6月10日对7个到期文件进行了废止，但是并没有废止限购政策，也没有放松对房地产市场的调控。

事实上，此次事件之所以引起风波，主要是由于，在废止的到期文件中，包括了怀来县于2016年12月发布的“62号文”，其中提到，非怀来县户籍居民，签订劳动合同工作2年以上、缴纳社会保险1年以上、有缴纳税收等证明，限购1套房，首付不低于30%。该文件被视为怀来关于“限购”的规定。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，文件到期，而且没有文件无缝衔接，应该是短暂解除。怀来算是全国第13个“一日游”政策的地区。

怀来是张家口市离北京最近的一个区域。与北京市延庆区、昌平区、门头沟区接壤，素有北京“后花园”之称，承接了一些北京外溢的购房需求。

2015年，北京携手张家口获得2022年冬奥会举办权，为张家口房价上涨带来动力。尤其是以崇礼、怀来为代表的张家口房价开始上扬。

在冬奥会雪上项目所在的崇礼县个别楼盘价格跳涨达1000元/平方米以上。部分在售楼盘的单价上涨幅度也有300元/平方米至900元/平方米。因为当时供应不足，售楼处不时上演抢房大战。

随后，房地产新一轮调控为火热的市场降温。2016年11月，怀来率先发布限购政策，12月政策升级，购房者随之骤减。2017年3月、5月，崇礼区和张家口主城区先后发布限购政策，市场观望四起，迎来“倒春寒”。

张家口房价持续下跌，重回3年前水平

限购政策实施三年，缘何市场对“限购”是否取消敏感？张家口的楼市到底如何？从机构的数据上可知一二。

据张家口房天下数据监控中心统计，张家口主城区2017年-2020年5月新房房价呈现先涨后跌的趋势，不论是桥东、桥西还是经开区，从2017年-2018年上涨，从2018年到2020年房价持续走跌。跌幅最大区域是桥东区，2020年与2018年房价相比，下跌了2603元/平方米，跌幅为17.5%。从目前来看，房价已跌回3年前。

另据当地一位业内人士粗略统计，桥东区房子均价由12000元/平方米降至现在的9600元/平方米，经开区由12500元/平方米降至现在的10000元/平方米，桥西区由每平方米10000多元降至现在的8700元/平方米，而西山片区由8800元/平方米降至6000元/平方米左右。

从上述数据不难看出，“目前张家口房子均价与两年前的2018年相比，降幅明显，自张家口限购政策全面实施以来，区域房价每平方米均出现2000左右不等的下降。”上述业内人士称。

事实上，2019年9月张家口房价就由原来的五位数回调至四位数，2020年，房价下降的趋势仍在持续。

张家口房天下数据显示，6月份新房以及二手房价格均现下跌。其中，新房房价均值为9693元/平方米，环比跌0.48%，同比跌4.2%；二手房房价均值约为8004元/平方米，环比跌0.5%，同比跌6.9%。具体到区县来看，新房房价跌幅最大的是桥东区，二手房环比跌幅最大的是怀来县，同比跌幅最大的是张北县。

诸葛找房数据研究中心监测数据，全国市场结束疫情后的快速恢复期逐渐趋向平稳，但是张家口成为二手住宅成交价环比下跌的前十城，跌幅达到0.94%，同比跌5.59%。

从市场基本面来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，以怀来为代表的张家口楼市发展较快，尤其是借张家口冬奥会，但在当前疫情期间，市场交易显然受到影响。客观上有明显的去化压力。

土地开闸放量，今年住宅库存增速达45%

在张家口房价下跌之前，也曾出现一房难求的情况。但在2016至2018年，碧桂园、恒大、保利、蓝光等知名房企纷纷杀入张家口，开启圈地运动。

土地市场供应快节奏，是张家口申奥成功近4年来最为明显的特征。“连续四五年出让的土地太多，市场严重供大于求。现在很少有外地房企像前两年那样在张家口拿地了。”有当地业内人士称。

据张家口房天下统计，2019年张家口全市19个区县共出让国有用地891宗，成交总面积约24632亩，成交总金额约147.05亿元。土地成交块数、成交面积都再创历年新高，其中成交总数量增幅约77.49%，成交总面积增幅高达82.24%。

另据易居研究院数据显示，截至5月底，100个城市中有57个城市库存出现了同比正增长现象。部分城市库存上升超过两位数，其中张家口虽然房价涨幅位列后10位，但是库存以45%的增速位列增速前10位。

由于大量用地不断出让，而张家口楼市去化速度并无利好带动，去化周期一直是业内担忧的问题。

100城新建商品住宅库存面积同比增速排序表

　地价今非昔比，高价地成了“烫手山芋”

值得关注的是，虽然2019年张家口土地成交面积大幅上涨，但是土地成交金额却呈下降的趋势。

反观2018年的土地市场，2018年5月底，保利以1121万元/亩拿下张家口煤机厂04地块，现在案名为保利中央公园项目。碧桂园以1130万元/亩拿下张家口煤机厂05地块，现案名为碧桂园·天玺。当时创下张家口历史地价新高。

因为保利和碧桂园的强势拿地，彼时曾掀起热议。这两个位于桥东区的地块，综合楼面价都超6000元/平方米。当时业内预估房价14000元/平方米。而据张家口房天下信息显示，目前桥东区平均房价为10977元/平方米。

此前，土拍市场的火热气氛给人的感觉是“能拍到地就行”，但是好景不长，主要是受限购的影响，尤其是在张家口主城区、崇礼、怀来的限购区域，表现为房企拿地的资金成本越来越高，监管审核也是越来越严，土地市场热度越来越低。

据张家口房天下统计，2019年，张家口土地成交额下降了约3.88%，与2018年高价地频出不同，2019年张家口“现象级成交地块”消失，开发商拿地回归理性。

2020年6月30日，大悦城控股联合江都建设，以8.73亿拿下张家口经开区三宗地块，土地总面积305亩，地价仅有286万元/亩。对比来看，2019年1月经开区朝阳西大街南侧地块，折合单价为574.44万元/亩。虽然土地情况不同，但是价格变动幅度之大却是事实。

事实上，土地市场和楼市互相影响，遏止住了不断上涨的房价，张家口楼市已经进入下半场。而那些高价地成了烫手的山芋，又将如何解套？

“目前张家口市场被提前透支了，加上张家口的产业仍然不足，还不是一个人口导入型城市，竞争激烈，现在的楼盘大多采用价格战。”当地业内人士这样称。

张家口房天下分析认为，随着新房项目遍地开花，客户抢房变成销售抢客户，房地产市场艰难前行，价低者赢客户成了2019年至今的卖房“潜规则”。

对此，张大伟认为，环京的房价已经降至适合在北京置业难度比较大的刚需，如果开放落户将有利于这部分人转移就业、置业。