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北京写字楼市场第二季度回顾:中央商务区平均租金首度低于中关村

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1.中央商务区中服地块再迎新项目入市

2.对疫情的整体有效控制令租户活跃度有所回升

3.丽泽的新租及扩租成交面积领跑全市各商圈

4.整体空置率继续攀升

5.业主加大租金下调力度,中央商务区甲级写字楼平均租金首度低于中关村

据Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月介绍,2020年第二季度,位于中央商务区中服地块的三星大厦竣工进入北京甲级写字楼市场,北京甲级写字楼市场的总存量因此已突破900万平方米。北京乙级写字楼市场本季度无新项目入市。受新冠肺炎疫情影响,2020年上半年北京市仅有两个新项目入市,预计全市将在下半年迎来大量新增供应的集中放量。

在需求方面,李芳月表示,虽然疫情在近期有所反复,但全市对疫情的整体有效控制,令租户活跃度在第二季度有所回升。受益于新入市项目的良好预租情况以及诸多业主提供的大幅租金优惠,全市甲级写字楼市场的净吸纳量在本季度录得37,210平方米,环比增加约29,800平方米。就乙级写字楼市场而言,由于租户的抵御风险能力整体弱于甲级写字楼市场,且甲级写字楼市场平均租金的持续下调令部分有升级需求的租户选择升级搬迁,本季度全市乙级写字楼市场的净吸纳量仅为-79,300平方米,较上季度减少近134,600平方米。

细分来看,科技与金融行业仍是北京写字楼市场需求的最主要驱动力,其受疫情冲击较小的头部企业在本季度仍积极寻找扩张或升级楼宇品质的机会。这两个行业的租户在全市新租及扩租成交面积中的占比合计超过68%。此外,在2019年回归沉寂的联合办公行业在本季度再度吸引市场目光,其在全市成交面积中的占比达到7%,位于专业服务与制造业之后,在所有行业中排名第五。就商圈而言,楼宇品质较高且租金具有吸引力的丽泽商圈持续受到租户青睐,多起瞩目成交的达成令丽泽商圈的成交面积占比跃居全市首位。

在空置率方面,Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿认为,尽管租户的活跃度有所回升,但疫情的冲击及宏观经济的放缓仍继续导致诸多租户在本季度选择退租或缩减租赁面积,叠加新增供应的推升,全市甲级写字楼市场的空置率在本季度升至17.7%,环比及同比分别上升0.6与4.5个百分点。乙级写字楼市场的空置率上浮程度更大,环比及同比分别攀升1.2及5.5个百分点,至14.6%。就甲级写字楼市场各商圈而言,传统核心商圈的整体租金下调令望京/酒仙桥商圈的竞争力有所减弱,外加商圈内诸多租户的行业内部调整,其空置率本季度环比大幅攀升4.3个百分点至16.3%,涨幅在各商圈中居首。受大量新增供应入市及租户整体承租能力减弱影响,中央商务区商圈的空置率在本季度已升至17.2%,环比上浮1.8个百分点。与此相对,受到市场广泛关注的丽泽商圈的空置率在本季度下降4.0个百分点至78.7%。

就租金而言,激烈的市场竞争令诸多承受空置压力的业主为挽留现有租户或吸引意向租户,选择加大租金下调力度或提供具有竞争力的装免期优惠。受此影响,本季度北京甲级写字楼市场的平均租金环比下滑1.4%,至人民币370.7元每月每平方米;乙级写字楼市场的平均租金环比下调幅度达到2.6%,录得人民币218.2元每月每平方米。值得关注的是,由于租户对成本的节省越加看重,在整体租赁成本较高的核心商圈,甲乙级写字楼市场平均租金的下滑幅度均大于非核心商圈。中央商务区商圈甲乙级写字楼市场的租金降幅在本季度分别达到-3.4%与-7.4%,在全市各商圈中排名首位,且其甲级写字楼市场的平均租金价格也已被中关村商圈超越。此外,一些租金常年在高位保持坚挺的超甲级品质楼宇,由于感受到竞争压力,租金也已开始出现较大松动。部分新近入市且空置率较高的超甲级项目,业主在谈判中的灵活度也不断提升。

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