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滨江集团7.24亿坏账遭询 现金流紧缺仍高价拿地

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6月8日,深交所对杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”,002244.SZ)下达2019年年报问询函,针对计提安远控股坏账7.24亿、拆借款186亿、现金流净值增加等问题要求滨江集团作出回应及合理性解释。     

除此之外,根据5月2日滨江集团发布的2020年一季度财报,公司出现增收不增利的现象,现金流净额转正为负。针对公司受到深交所问询、一季度是否面临较大资金压力等问题,《投资者网》已以邮件形式致函滨江集团总经理朱慧明、董秘李渊,公司办公室称收到邮件,但一直未予回复。

?7.24亿坏账 首度进军深圳折戟

在问询函中,深交所关注到滨江集团于2016年11月向安远控股公司借出资金11.6亿元,但由于项目未能推进,滨江集团已对上述应收款项计提了7.24亿元的坏账准备。

实际上,滨江集团与安远控股的合作可追溯到2016年8月。当时,滨江集团发布公告,宣布将与安远控股共同接手深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目。值得一提的是,本次旧改项目意味着滨江集团首次向深圳进军的尝试。

根据公告显示,双方以同股同权的方式在项目公司层面进行合作,滨江集团与安远控股分别持有70%和30%股权。其中,安远控股主要负责根据相关城市更新政策向相关政府机构申报,并取得相关确认文件。2016年11月,滨江集团向深圳安远控股借出资金11.6亿元,但遗憾的是,安丰项目持续两年后,安远控股仍无法完成前期项目审批手续。因此,滨江集团退出双方合作项目,并要求安远控股归还11.6亿元融资款。

对此,深交所要求公司向安远控股借出该款项是否履行了相应审议程序和信息披露义务等问题做出回应。滨江集团回复称,公司于2016年11月向安远控股公司提供11.6亿元融资支持的行为充分考虑了项目潜在价值、项目既有现状、合同履行情况、合作各方的权利义务等项目具体情况,旨在于更有效地推动项目进展,故公司认为所做出的上述借款决策是审慎合理的,并进一步表示,目前,公司在执行阶段与安远控股公司等相关方沟通协调,重点争取项目城市更新的继续推进,力求实现债务重组。

尽管如此,有业内人士告诉《投资者网》,“作为杭州本地企业,滨江一直在长三角长袖歌舞,而进军深圳最好是选择与深圳知名房企合作或单独操盘,近些年知名房企间项目合作非常频繁,而这次作为首个项目就坏账金额如此多,说明当时很多方面欠缺考虑,正常来说,很少有房企会在寸土寸金的深圳亏损。”

无疑,本次与安远控股的合作项目因地方城市更新项目政策的不确定性而导致无法推进,也令滨江集团在深圳布局的首次尝试遭遇折戟。

除此之外,深交所还关注到在滨江集团2019年年报中,公司拆借款期末账面余额为185.68亿元,同比增加17.92%,并要求其对该指标的增加进行合理说明。

针对这一现象,滨江集团解释称,随着公司合作项目逐渐增加,合作开发规模逐步扩大。合作方进行项目合作开发时,均会约定合作各方按照权益比例投入项目开发资金及享有资金调配权。因此,公司的财务资助属于享有项目股东权益而进行的权益性投入,不存在变相关联方资金占用。

一季度现金流巨幅下滑 今年还要千亿目标

据滨江集团一季度财报显示,营收达37.81亿元,同比增长111.71%,但归母净利润为2.78亿元,同比下滑29.21%。值得一提的是,其经营性活动现金流为-25.46亿元,较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%,打破了2019年至今现金流良好的局面。 滨江集团解释道,这主要系期内支付的土地款较上年同期增幅较大。

图片来源:WIND终端,单位:亿元

然而, 58安居客房产研究院分院院长张波告诉《投资者网》,事实上,影响公司“增收不增利“较为主要的原因在于公司开发项目的权益占比总体走低,导致净利润中少数股东损益比例的上升,而归属母公司的净利出现减少。其现金流偏紧一方面是由于规模化增长不断推进,导致现金流紧缺,另一方面公司的三项费用也有不断增长趋势,而整体的去化速度没有明显变化。

即便一季度业绩惨淡,并遭遇监管问询,但滨江集团的今年的“野心”梦想依旧不改。公司董事长戚金兴2月份对外透露,2020年,滨江的目标仍然坚定不移地稳住千亿。从1月、2月的现金流回笼表现来看,我们一季度可以保持与上一年的基本持平,后面的3个季度,也可以按照计划完成相应增长。按照我们目前的土储情况和市场认可度,应该可以如期达成今年的业绩目标。2020年的目标是保持千亿规模,

2019年,滨江集团累计销售金额突破1120亿元,同比增长32%。截至2019年年底,滨江集团库存货值超2500亿元。

为保证今年的千亿规模目标,滨江集团仍在大举扩张。仅以最近两个月为例,6月22日,嘉兴平湖市出让宅地、商住地各1宗,均位于经济技术开发区内,总出让面积8.62万㎡,总建筑面积18.96万㎡。最终两宗地均由滨江集团拿下,总成交价达到13.41亿元,两幅地块溢价分别为24.95%、15.45%。

6月16日,滨江集团在杭州以约61.86亿元拍下35号地块,建筑面积约21.3万㎡,楼面价29058元/㎡,溢价率为21.39%。

5月11日,浙江杭州公开出让萧山区2宗地块,包含1宗宅地和1宗商地,涉及总出让面积13.01万平方米,总起价40.41亿元。最终,经过79轮竞价,滨江集团以上限价格49.7亿元+自持3%竞得萧政储出(2020)19号地块,楼面价17388元/平方米,溢价率29.76。

债务杠杆水涨船高 创2018年以来最高

布局上来看,滨江集团仍然是以浙江省内作为“大本营“,并在此深耕实现规模增长。

不过,值得关注的是,滨江集团的债务杠杆也随着扩张水涨船高。2020年一季度,公司资产负债率为83.53%,比去年同期的80.13%涨幅不小。如果从2018年至今来看,滨江集团的资产负债率一季度创下最高。

6月17日,滨江集团发布公告称,拟在北京金融资产交易所申请发行不超过人民币45亿元债权融资计划,以及拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过(含)人民币30亿元的超短期融资券。其中,超短期融资券的期限为270日,债权融资期限则为三年,两笔融资的发行利率均未确定。值得注意的是,关于这两笔融资的使用途径,滨江集团表示,新增融资主要用于补充流动资金、偿还公司前期债务、调整债务结构等。

对于房企而言,杠杆可谓“双刃剑”。一方面有利于发展,另一方面又增加成本,损害公司盈利能力。如此来看,今年滨江集团要想保持千亿规模体量,一季度已然拖累不少,未来数月的压力也将凸显。

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