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举牌中奥到家 绿城服务有颗当"物业盟主"的心

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绿城服务举牌中奥到家,一跃成为公司第二大股东。

6月23日晚间,绿城服务发布公告称,收购Central Oscar和Decision Holdings持有的中奥到家合计1.23亿股股份,占中奥到家已发行股本的13.73%。每股收购价均为1.80港元,总代价为2.21亿港元。

而就在10天前,绿城服务耗资3600万港元,拿到中奥到家配售后的4.32%股权。在这两笔交易之后,绿城服务持有中奥到家的权益将达到18.67%,获得两个董事席位。

中奥到家并不是绿城服务入股的第一家上市物管企业,在此之前,绿城服务是滨江服务的基石投资者之一,持有其15%的股份。并且,其还通过控股股东减持、配股等途径引入了龙湖作为投资者。

左右挪腾背后,绿城服务试图建构起一个属于自己的物业联盟。

中奥到家“失速”

被绿城服务盯上的中奥到家,与绝大部分上市物管企业不一样,是一家独立第三方社区综合运营商。换言之,中奥到家背后并没有强大的地产母公司输血,而是依靠竞标、并购等方式独立拓展。

年报数据显示,截至2019年末,中奥到家合约管理面积约7200万平方米,涉足全国45座城市583项物业,全年录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,毛利为人民币4.03亿元,毛利率为26.6%。

然而,在物管行业规模聚集度不断提升的当下,没有强大的地产母公司定期输血,又因规模较小缺乏充足资金对外快速收购扩张,中奥到家的发展开始面临困境。2017-2019年,中奥到家在管面积分别为5456.1万平方米、5690.7万平方米、6535.3万平方米,涨幅分别为22.35%、4.30%、14.84%。

3年间累计涨幅仅为19.78%,远低于头部物业公司及规模相近的上市物业公司。在规模增长失速的同时,中奥到家还面临着毛利率不断下滑的困境。2017-2019年中奥到家毛利率分别是30.4%、27.6%、26.6%。

在这样的背景之下,中奥到家始积极寻求新的合作方式以增加管理规模。而获得绿城服务配股加入,至少将补充3600万港元资金,其次亦可与绿城服务达成深度股权合作,得到绿城服务在管理经验、管理模式方面的输入。

绿城服务管理层也曾表示,“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持有,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”

对于积极寻找投资标的,打造物业管理联盟的绿城服务而言,低估值的中奥到家无疑是不错的标的。有关注地产行业的券商分析师认为,中奥到家目前市盈率在10左右,相较于行业内动辄四五十的市盈率,在日益火爆的物业股中价值明显被低估。

绿城服务方面表示,认购及收购部分中奥到家股份不仅能提升公司投资组合,也能为加强公司与中奥集团的合作提供良机,通过业务协同为公司的发展带来更有利的机会。

据了解,2019年,中奥到家开始开展房地产代理业务,当年实现营收1.86亿元;清洁及绿化业务取得的营收也从2018年的4.7万元涨至2019年的3159.5万元。据统计,上述两项业务营收累计占总营收的比重为14.31%,中奥到家非物业服务新赛道雏形开始显现,这或对发力园区产品服务及聚焦新型业务发展机会的绿城服务有一定吸引力。

此外,参股在华中及华南拥有大量在管理面积的中奥到家,也能从地域角度上弥补扎根华东的绿城服务在全国化布局上的不足。

绿城服务有颗“盟主”的心

中奥到家并不是绿城服务入股的第一家物管企业,在这之前,绿城服务多次对外投资、引入战投、配售股份,左右挪腾背后试图建构起一个物业联盟。

克而瑞研究数据显示,22家披露在管面积数据的物管公司在2019年平均取得36.2%的在管规模增长。其中,雅生活服务、碧桂园服务、保利物业等头部物管企业均在年内取得了接近1亿平方米的在管面积增量,并借此实现了超过50%的增速。

而相比之下,绿城服务的增速明显放缓。截至2019年12月31日止,绿城服务的物业在管项目面积达到2.11亿平方米,与2018年相比仅增长了24.6%,相较于行业以及所处的头部阵营均有差距。

规模增长的失利被资本市场放大得尤为残忍,由于疫情原因,物管行业的价值得到资本市场重估,股价一路飙升。其中,银城生活服务、永升生活服务、时代邻里等有增长潜力的小型物管公司股价从年初至今已翻倍;保利物业、雅生活服务、碧桂园服务等头部物管企业同期也录得50%左右涨幅。

相比之下,从年初至今,绿城服务股价仅上涨10%左右。寻求新的突破点成为绿城服务当务之急。

由于宋卫平、绿城中国与中交地产之间错综复杂的历史,绿城服务虽顶着绿城的名号,两者之间的联系并非那么紧密。公开资料显示,绿城创始人宋卫平、夏一波、寿柏年全资持有的 Orchid Garden Investment目前拥有绿城服务34.65%的股份,而绿城中国对其持股占比不到5%。

随着绿城中国逐步“去宋卫平化”,未来两者的业务关联度或难以保障。绿城中国董事会主席张亚东曾公开表示,虽然绿城服务是目前为绿城集团的住宅物业提供服务的唯一合作方,但未来不一定是。

在这样的背景之下,绿城服务动作频频,先是成为滨江服务的基石投资者之一,持有其15%的股份;而后过控股股东减持、配股等途径引入了龙湖作为投资者,试图通过交叉持股打造一个属于自己的物业联盟。

相应的,服务输出板块成为了绿城服务业绩的一个亮点。年报数据显示,管理咨询输出板块成为2019年业绩增长的一个亮点,全年累计实现2.34亿元的营业收入,实现了54.1%的同比增长。

对于股权相对分散、与地产母公司绿城中国关联性较为一般的绿城服务而言,打造物业联盟或是一条出路。

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