上半年20家涉房企业赴港上市 小房企物管成主角

今年上半年，内地涉房企业上市迎来高峰期。

仅6月24日当天，雅居乐旗下雅城集团有限公司、荣盛发展旗下荣万家生活服务、合景泰富旗下合景悠活均首次向港交所提出上市申请，再次出现扎堆上市的景象。

据新京报记者统计，今年上半年，已经有20家涉房企业向港交所提交上市申请，其中，12家为房地产开发相关企业，8家为物管企业，这也意味着今年也将有多家涉房企业陆续登陆港交所。

上市闯关呈现两极化：“蚊型”房企VS千亿房企

今年以来，中宏控股、大唐地产、祥生控股、中天建设集团、实地地产、三巽控股、领地集团、金辉控股、上坤地产、鹏润地产、绿城管理、雅城，12家涉房企业陆续向港交所提交了上市申请函。

在这些赴港上市的企业中，不乏“千亿房企”祥生控股，其营收在2019年达到355.2亿元，也有“蚊型房企”鹏润地产等，营收尚在几亿元；也有被称为“代建第一股”的绿城管理，以及建筑类公司中天建设集团，还有专注于绿色园林设计和家装的雅居乐旗下雅城集团有限公司。

其中，业绩“成色”较好的房企祥生控股，是房企千亿阵营最后一家未上市的内房企业，其高增速优势明显，2019年净利润增幅达到649.8%。如果祥生冲刺上市成功，或将成为今年年内最大的内房股IPO。

而地产界的老兵、沉寂许久的金辉控股也开启了上市之路，作为TOP40房企中少有的未上市房企之一，2019年，金辉集团以全口径销售金额888.6亿元，位列榜单第40名。

此外，作为地产“老兵”富力地产联席董事长张力之子张量所掌管的实地地产也赴港IPO，这家成立于2006年的房企终于开启了上市之路。克而瑞统计数据显示，实地地产2019年全口径销售额为119.6亿元，位列第153名，2017年-2018年分别为201.1亿元、275.19亿元。

“新面孔”大唐地产、三巽地产、上坤地产等区域型布局的房企也逐步进入公众视野。其中，大唐地产在去年年底递交上市申请表后，今年5月21日二次交表，其主要布局在厦门、福州等海西经济区，在全国拥有82个项目，2019年年营收额达到81.08亿；三巽集团根植于安徽省，在2018年年销售规模刚过百亿元，拥有36个项目，2019年营收额为31.09亿元；而上坤地产则扎根上海，主要布局长三角地区，2019年营收额为75亿元。

涉房企业申请上市时间及营收情况列表

物管企业上市潮持续，受资本市场追捧

赶在上半年的最后时间，荣盛发展旗下荣万家生活服务、合景泰富集团旗下合景悠活均于6月24日首次向港交所提出上市申请。

同日，正荣集团旗下正荣服务集团有限公司正式通过港交所聆讯，金科智慧服务赴港IPO申请也获中国证监会受理。今年上半年，还有弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团等多家物管企业通过港交所聆讯。

业内人士指出，近三年来，港交所青睐物业服务类公司，不仅估值高，而且股价表现较佳。尤其是上半年新冠肺炎疫情发生以来，物业板块的价值再次受到认可，港股物业板块逆势上涨。截至6月24日，中奥到家、时代邻里、滨江服务等物管股年内涨幅超80%，超过一半物业股年度涨幅超50%。其中中奥到家年度涨幅更高达173.8%。

物管企业申请上市时间及营收等情况列表

在物业股受欢迎的背景下，房企继续热衷分拆物业板块上市，但不同企业的规模、盈利等情况差别较大。6月24日晚间同时交表的两家物管企业，业绩表现也有所差异。

其中，规模较大的是荣盛发展旗下荣万家生活服务，其招股书显示，2017年、2018年及2019年，荣万家生活服务实现收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.5亿元，复合年增长率为32.8%；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元，复合年增长率为62.2%。

而合景悠活的复合增长率更高。2017年到2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率为55.8%；实现净利润分别为4414万元、7968万元和1.85亿元，复合年增长率为104.7%。

有效时限、高负债率成房企赴港上市“难关”

房企扎堆赴港上市也并非都是一帆风顺，仍然有许多难关要“闯”。

首先，赴港上市是有时间限制的，如果公司未能在递表后6个月内完成上市，则需要重新提交申请。此前，中小型房企中，万创国际已经四次IPO闯关失败，海伦堡中国、奥山控股两次IPO未果，三巽控股、港龙地产、大唐地产则在今年招股书失效后迅速更新，并在今年5月、6月期间二度递表，IPO闯关之路都颇为曲折。

此外，从递交上市申请表的房企来看，多数房企存在负债率高攀的问题。以实地地产为例，近三年来，其净资产负债率由截至2017年12月31日的3809%减至2018年12月31日的533%，但截至2019年12月31日仍为225%。

同时，大唐地产在2017-2019年的净负债比率分别为1087.9%、408.8%及119.2%，负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元，对应资产总值264.26亿元、311.56亿元以及370.39亿元。

与物管企业受到追捧不同，近年来，以房地产开发为主业的企业上市并不受资本市场青睐，即便顺利通过递表、问询、聆讯，上市房企或许还要面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等更多考验。