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不限价土地增多 北京新房均价料小幅波动

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近期北京地区多宗不限价土地成功出让,单宗地块金额较高。从起始楼面价看,多数不限价土地均价超过4万元/平方米。疫情暴发以来,不限价土地逐渐成为北京土地出让市场成交主力。不过,2018年、2019年北京集中出让大量限价土地,预计未来一段时间限价楼盘因库存较高仍占据新房市场主流地位。但随着不限价新房逐步入市,预计未来新房均价将被抬升。

住宅用地占比较大

从近期不限价地块出让情况看,单宗不限价地块起始价较高。6月18日,北京市自然资源和规划委员会官网披露,北京丰台区挂牌2宗不限价地块,总起始价为62.98亿元。其中,地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33等地块,建设用地面积合计4.11万平方米。地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑村,起始价37.95亿元。地块名称为北京市丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块,建设用地面积合计4.47万平方米。地块位于丰台区卢沟桥大瓦窑,起始价为25.03亿元。

从区域分布看,日前出让的不限价土地分布区域较广,丰台区、通州区、门头沟区、房山区等区域均有涉及。

6月10日,北京市规划和自然资源委员会挂出3宗经营用地,分别位于通州区、门头沟区和房山区,总出让起始价为51.26亿元,均为不限价宗地。

从土地性质看,住宅用地占比较大。同时,不少地块要求建设幼儿园等配套措施。举例来看,通州区近期出让的不限价地块包括永顺镇运通人和良园二期项目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地块R2二类居住用地、A334托幼用地。建设用地面积合计37814.6平方米,规划建筑控制规模不超过77172平方米,起始价为11.31亿元。

从起始楼面价看,不少主城区不限价地块起始楼面价超4万元/平方米,以门头沟区为代表的郊区不限价地块起始楼面价也逼近3万元/平方米。

以日前出让的位于门头沟区龙泉镇的不限价地块为例,地块名称为北京市门头沟区新城04街区MC00-0004-6022,地块性质为R2二类居住用地。建设用地面积20038.778平方米,规划建筑控制规模不超过40077.556平方米,起始价11.65亿元。

限价房库存较高

中原地产首席分析师张大伟指出,今年以来,北京土地市场成交结构中,不限价比例越来越高,纯商品房不限价占比已经接近80%。不过,限价房由于前期积累了大量的库存,仍然占据目前及未来一段时间新房供给的主流。

从土地供应看,近年来,北京合计供应的限价房住宅大约110宗,土地出让面积合计1100万平方米。此外,这些项目再叠加配套商业、配套仓储后,合计大约要入市1300万平方米。现在已经入市大约800万平方米,也就是说,等待入市取得预售证的限价房大约还有3万-4万套。

中原地产数据显示,目前已经入市的限价房合计有90个项目,涉及住宅合计76169套。其中,目前已经完成网签的限价房有35940套,尚未网签的有4万套。未完成网签的4万套住宅中,有1.2万套是已预定但尚未网签的,其余2.8万套属于尚未销售的库存。连同上述3万-4万套正在等待入市的,北京地区限竞房库存仍有6万套左右。

张大伟指出,虽然限价房项目存在入市周期不同、存在换房周期、存在部分项目已经销售但网签滞后的现象,但是限价房销售去化整体不高。整体来看,北京地区平均网签完成率约44.5%。已入市的150期限价房项目里,基本售罄的只有40期。销售完成率为50%-80%的有30期,这些项目整体已经进入销售末期,约占全部入市项目的2成左右。另有50期限价房项目的网签率不到30%,除去入市时间较短的项目,大部分网签率低的项目陷入滞销。

“目前,已经入市的限价房项目中,20%项目不愁卖,基本能做到一年清盘;60%的项目处于顺销状态,可以慢慢卖。另外20%的项目已经基本封盘,谁也卖不动。”张大伟指出。

新房供给有保障

业内人士称,无论从不限价土地密集出让角度,还是从限价房自身去化看,未来限价房消失已经成为趋势。预计在今年四季度以后,上市新盘中,不限价项目将占据一半以上。届时,新房价格预计将有所抬升。

值得注意的是,从北京地区土地出让规模看,未来一段时间新房供给量将有所保障。中原地产数据显示,2020年以来,北京地区土地出让金合计1143.74亿元,同比增长40.68%;土地规划建筑面积合计364.7万平方米,同比下降23.11%。土地出让金额位列全国第三,仅次于杭州和上海。

从已出让的土地看,溢价率整体较高。今年以来,受疫情影响,优质土地出让较多,引发房企拿地积极性提高。此外,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性提高,多重原因导致高溢价率土地成交增多。

诸葛找房指出,5月全国主要地级市地价溢价率为17.28%,环比上升0.67个百分点,同比下降3.49个百分点。全国主要地级市地价溢价率自2019年3季度开始逐渐攀升,2020年5月为土地成交溢价率的小高峰,但仍不及去年同期的溢价水平,处于历史中位水平。

流拍率方面,诸葛找房指出,疫情之下货币环境略显宽松,各地出台允许企业延缓缴纳土地出让金,房企拿地积极性高;3月起,土地流拍率下降明显,4月流拍率跌至3.53%,5月流拍率仍处于低位,为3.86%,环比微升0.32个百分点。

业内人士指出,5月份北京地区二手房市场出现明显的小阳春现象,对新房销售起到一定的分流作用。非优质地段的新房项目出现了明显的滞销。而近期出让的不限价土地,由于起始楼面价较高,未来新房均价涨价预期较高,对目前所在地区限价房销售,起到一定的促进作用。

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