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LPR连续两月持平 低位运行的房贷利率还会降吗?

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6月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,6月贷款市场报价利率(LPR)与5月报价保持不变,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

自4月5年期利率创下实行LPR利率以来最大单次降幅之后,5月、6月LPR利率报价已经连续2月未变。

事实上,在多重的货币政策组合拳下,当前房企资金面宽裕。尤其是4月大幅降息刺激了购房需求释放,推动了新一轮楼市“小阳春”。因此在业内人士看来,房企受6月LPR利率不变的影响不大。不过,虽然6月降息落空,但降息依然值得期待。

房企资金面相对宽裕,受“LPR不变”影响较小

虽然两个月LPR利率并未发现变化,但从历史数据看,LPR利率处于历史较低位水平,这并未改变货币宽松的政策导向。

今年上半年LPR利率已公布了6期,其中在2月份和4月份分别做了下调,这已经体现了积极的降息政策导向。尤其是4月20日,1年期利率下降20个基点,5年期利率下降10个基点,创下自去年8月实行LPR利率以来最大单次降幅。

数据来源:全国银行间同业拆借中心、易居研究院。

对于LPR利率的预期变化,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从6月18日,央行为维护半年末流动性平稳,开展1200亿元逆回购操作,以及MLF利率未下调的背景来看,LPR不变已有预期。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年中小型存款类金融机构准备金率下调三次,近3月M2同比增速已升至10%以上。5年期LPR两次下调至4.65%,1年期LPR已降至3.85%。经过前期降准、降息,目前市场上流动性已经相对充裕。而且近期国常会释放降准信号,预计未来短期内将落地,在这样的背景之下,LPR继续下调必要性不大。

张大伟也认为,从目前来看,年内降准降息,给房企已经带来了相对宽裕的资金面。开发投资中的房地产住宅投资已经持平,预计上半年整体投资数据有望同比上涨。因此,最近两个月放缓降息,对于房地产企业融资影响不大。

贝壳研究院数据显示,进入6月以来,房企境外发债意愿强烈,上周受境外债拉动,房企境内外债券共发行28笔,融资金额环比大幅上升66.7%。房企融资意愿在6月后半程仍将保持活跃。

另据国家统计局的数据显示,1月-5月,房地产开发企业到位资金约6.27万亿元,同比下降6.1%,降幅比1月-4月收窄4.3个百分点。

降息推动楼市“小阳春”,房贷利率降幅大于LPR降幅

事实上,4月大幅降息刺激了购房需求释放,推动了新一轮的楼市“小阳春”。表现在5月房地产销售数据同比出现上涨。

据国家统计局数据显示,5月单月全国销售面积14730万平米,同比上涨了9.7%。由此可见,张大伟认为,疫情后市场开始出现全面复苏,5月单月的销售数据环比4月也出现了爆发式的上涨。而市场之所以能快速复苏,购房贷款的利好是主要原因之一。

6月22日,上海易居房地产研究院发布最新一期《LPR房贷利率报告》显示,按“100万本金、30年期、等额本息”的按揭贷款模式来计算,6月份,全国64个城市月供为5637元,对比年初5731元的水平,减少了94元。从购房市场角度看,今年上半年房贷利率的下调有助于减少月供的压力,客观上有助于激活部分观望的购房需求。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,在今年上半年三次降准的政策带动下,商业银行落实降息政策的积极性在提高,这必然对引导房贷在内的中长期贷款利率下调有积极的作用。

6月贝壳研究院监测的32城平均主流房贷利率持续下行,其中首套利率5.32%,二套利率5.66%,环比5月均下降2个基点,利率水平创18个月新低。2020年以来,首套房贷利率下降26个基点,二套利率下降24个基点,房贷利率降幅大于LPR降幅。

与此同时,贝壳研究院统计数据还显示,6月以来32城市房贷平均放款周期继续缩短,目前为39天,为18个月以来最短,较年初缩短17天,较上月缩短5天。

对此,许小乐认为,利率下行,放款加速,显示当前信贷支持力度继续加大,有利于居民购房需求的稳步释放。

房贷利率是否会持续下降?

对于LPR利率预期的走势,张大伟认为,在金融系统让利实体经济1.5万亿元以及月底可能降准的背景下,下一次LPR迎来下降的时间可能会比此前预期较早。虽然5月-6月未降息,但7月依然值得期待。

严跃进也表示,6月17日国务院常务会议明确,综合运用降准、再贷款等工具,保持市场流动性合理充裕,同时会议也明确,要进一步引导贷款利率的下行。此类表述都为今年下半年的货币金融政策定了基调,预计下半年LPR利率有进一步下调的空间。

在LPR利率下调的预期下,在很多业内人士看来,各地房贷利率持续下降。

张大伟表示,考虑到房地产贷款作为相对稳定安全的信贷资产,最近几个月利率持续下调,虽然LPR出现了2个月平稳,但银行执行层面的降息一直在持续。而且预计在年内还有继续降低的可能性。

严跃进也预计,后续商业银行贷款政策将进一步放松,利好按揭贷款业务的办理,结合新盘供应增加、房企积极降价促销等因素,有助于激活观望的购房需求,住房交易有望进一步活跃。

不过,在“房住不炒”基调下,资金向房地产领域的流动仍受到严格监管。许小乐表示,为应对经济增长压力,支持实体经济,我国货币政策定调稳健的货币政策更加灵活适度,坚决不搞大水漫灌。

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