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5月市场恢复情况好于预期 房地产同城市场初现分化

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兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委近日接受中国证券报记者专访时表示,改善性住房需求释放等因素推动近期房地产市场回暖。展望下半年,房租和房价的价格差可能继续维持,但有望小幅缩窄。寄希望于经济下行压力大、政策会放松调控是不切实际的。房地产同城市场已初现分化。

供地明显增加

中国证券报:5月房地产市场恢复情况好于预期,是什么因素推动楼市回暖?

鲁政委:楼市近期回暖主要原因:一是受到土地拍卖市场影响。在每一轮我国房地产市场的转折点,土地拍卖市场都起到了引领作用。如果出现土地拍卖价格按楼面价推算出的房价比其目前周边房价高,那么,就会构成激发房价上升的预期,诱导出潜在的购房需求。此次疫情之后,地方政府可支配财力下降,各地供地明显增加。

二是人们固有的传统思维定势。在过去三十年里,无论房价如何变化,几乎任何时点买房子,事后看来房价都是涨得更高。由此在许多人心中形成了一种思维定势:任何时点买房子都是对的。如果你不知道该投资什么,就去买房子。必须要提醒的是,自“房子是用来住的,不是用来炒的”政策确定下来之后,广大投资人应该关注到政策的导向已发生根本变化。

三是改善性住房需求释放。在平常,人们只是在下班和周末在家的时候比较多。而此次疫情期间,一家人几乎全天都在家,使得潜在的改善性需求被激发出来。在利率下降的背景下,一部分有购房能力的人,开始置换更大的房子或觉得有必要拥有多套自住房。同时,很多城市仍在扩建新开发区或园区,为缩短上班距离,企业迁入新园区的职工也会购买新房。

四是期房交付压力上升。从房地产投资的角度看,自2018年开始,期房销售占比上升到八成左右,这种状况持续近两年时间。按照过去的经验,从期房销售签约到最终房屋建成交付,时间大约是两年左右。这就意味着,目前正是房屋交付压力较大的时期,促使房地产开发企业的开工率保持在相对较高的水平。同时,目前较低的利率,也使得私募房地产开发基金募集资金比较容易,房地产企业特别是头部的资金状况明显改善。

房租和房价差料缩窄

中国证券报:近期部分城市出现房价上涨但房租下跌的现象,原因是什么?两者的价差会继续扩大吗?

鲁政委:从历史来看,房租和房价变化方向在波段上经常有不一致的情况。可以大致认为,房租反映了租房市场上的需求,房价则反映了租房市场上的供给。因为买房子的越多,就意味着可以用来出租的房子也越多,当然反过来说也意味着部分既有租房需求的退出。所以,在过去,凡是房价上涨的时期,反倒是房租涨幅比较平缓的时期,反之亦然。当然,如果用CPI统计中的租金同比指数观察,自2003年有该项统计以来,今年还是首次出现同比负增长。

房租下跌,从短期来看,可能主要反映了三方面情况:一是外出务工人员减少。数据显示,疫情之下,今年外出务工人员可能较往年有一定程度下降,由此导致租房需求下降。二是薪酬降低。在疫情冲击之下,今年诸多行业出现降薪,导致租房者负担房租的能力出现下降。三是政策性因素。更多政府公租房和政策性租赁房的推出,在一定程度上平抑了房租价格。此类房屋的租金通常较低,且房租绝对水平会在一段时期内保持稳定。

从趋势性因素来看,必须注意的是,近年来我国住宅销售增速一直为个位数,特别是2018年、2019年都只有2%左右的增长,但即便如此,也意味着每年都会新增大约15亿平方米的住宅面积,平均到每位城镇人口每年都会增加1.8平方米的居住面积。到2019年,我国城镇人均居住面积应该已达到约40平方米,已经不算小了。

展望下半年,从同比来看,二者的差距可能继续保持,但存在小幅缩窄的可能。对于房价,低利率会使房价稳中略涨;对于租金,考虑到随着疫情得到控制,逐步复工复产,预计未来就业状况会有所改善,租房需求会有所上升。但在更长时间里,需要关注的是,随着更多房屋不断进入出租房市场和政策性租赁房的不断入市,房屋租金未来可能面临涨不动的问题。

中国证券报:近期房企融资成本下降,对房地产投资将产生哪些影响?

鲁政委:近期房地产融资成本下降,其实是我国流动性充裕,利率整体下降的结果。截至5月底,DR007相对年初下降85bp,AA+级企业债相对年初下降70bp。在此过程中,房地产企业的融资成本出现一定下降是自然的。同时,利率的下降也使得房地产资金链获得一定程度的松动。因为利率下降使收益率相对更高的房地产私募基金对投资人更有吸引力,募集资金由此更加容易。根据过去的经验,房地产企业相信,这对其意味着继续发展的机会。这正是到目前为止,房地产业的投资富有韧性的原因。

这种融资成本的下降,在不同企业间存在明显分化。头部房地产企业的融资成本会下降得很快,而其他企业的融资成本仍然相对较高,资金仍然比较紧张,使房地产企业之间会出现更多并购。同时,随着地价的上升,房地产企业也改变了过去单打独斗的做法,变为了联合体投标拿地开发。

线上化步伐加速

中国证券报:在经济增速放缓背景下,房地产将扮演什么角色?

鲁政委:在经济发展的任何阶段,衣食住行都是人们的基本需求。从资金量级和带动效应来说,后两者更大。因此,即便在目前的成熟经济体,房地产的开发投资与销售、汽车销售都是经济状况极为重要的日常监测指标。因此,在经济下行压力加大的时期,房地产销售和投资的韧性,能够客观上缓冲经济下行压力。

但与此同时,在全球各个经济体,房地产也是最容易出现泡沫的领域,而一旦房地产泡沫破裂将会给经济带来系统性风险。研究表明,有房地产泡沫破裂的经济衰退和无房地产泡沫破裂的经济衰退相比,前者更长更深,复苏起来也更慢;后者更短更浅,复苏起来也更快。因此,长期坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及“稳地价、稳房价、稳预期”政策,对于抑制房地产市场的投资和投机需求,让房子回归居住属性,防范房地产市场泡沫化风险,是完全必要的,将会长期坚持。因此,如果寄希望于在经济下行压力大的背景下,政策会放松对房地产“三稳”方面的调控是不切实际的。

中国证券报:房地产行业格局会产生哪些变化?

鲁政委:对于所有企业来说,疫情都是一次对资金链、生产和销售渠道的一次突然的压力测试。其对房企的行业格局影响主要有:一是加快房企集中度的提高。房地产本身是高杠杆的经营活动,在疫情冲击面前,杠杆过高的房企会出现问题而倒闭或被并购,由此将加快房地产市场集中度的提高,头部企业的市场占有率会进一步提高。在集中度提高的过程中,房企的利润率暂时还会下降。

二是房地产进入“巷战时代”。如果以往讨论房地产市场状况,人们习惯于拿一二三线城市粗线条进行分类讨论的话,那么,目前即便同在一个城市,不同的区块、不同的房屋类型,其境况也会有明显不同。

三是线上化步伐加速,房地产平台开始出现。此次疫情使所有企业的数字化步伐都进一步加快,房企也不例外。对房地产生产环节来说,会围绕工业互联网加快布局;对其销售环节来说,线上卖房、VR看房等线上化布局也将会加快。同时,一些基于移动端的房地产平台开始出现,这些平台连接市场各方、贯穿上中下游,其对未来房企之间的行业竞争格局,也会产生越来越大的影响。

四是物业管理受到空前关注。为了隔离疫情,各个物业的管理水平比过去受到更多关注。如果说,之前人们更多关注住房的硬件,受到此次疫情的触动,业主对物业管理服务的关注程度和要求则会大幅提升。

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