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深圳小产权房销售火爆!确权后将走向何方?

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“这么大的规模,这么多人购买,国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人继续下赌注的支撑点。


(放眼望去,沙井片区里,除了远方绿皮围栏的楼盘是商品房外,周边无论规模大小,都是小产权房。)

“开车走过沙井,你看到的那些气派、集中的小区房,没有几个是商品房,基本都是村委统建楼。”专业代理小产权房的王经理告诉记者,和杂乱无章又独立成型的“握手楼”农民村屋不同,这些村委与开发商合作盖起的统建楼,都会绞尽脑汁取一个霸气的名字, 比如上城名邸、景盛豪庭、名豪丽城、正海华府、裕盛华庭、春和雅苑,麒麟名都等。听名字,一个比一个霸气,一个比一个高大上。


(右边为村委统建楼,左边是农民房,都是小产权房)

深圳小产权房最早发展于宝安区沙井镇,小产权房占沙井建筑的一半以上。至今,沙井一些比较大型的小产权房,规模有十几栋,有地下停车场,天然气管道,甚至还有游泳池,基本与商品房的规模差不多。

最近,因前段时间出来一些相关政策,想了解小产权房的人突然就多起来,尤其是沙井片区的小产权房,甚至一天卖出二十多套。近日,记者实地探访了这片深圳最早的小产权开发地沙井片区。

关注的人多了

5月18日,国资源部发布通知,做好小产权房的产权归属登记工作。紧接着,5月20日,广州市规划局又发布消息,《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》,同样也是做好小产权房确权登记的工作。于是,小产权房再成热点,引来众人围观,很多纠结的购房者等着下一步的政策。

另一只靴子始终没落地,这也不是第一次。关于小产权的政策声音,其实一直都有,专家各种解读也是层次不穷。政府部门一次次大数据统计,主要是为了制定下一步方案,至于怎么解决,问题很复杂,至今没有定案。于是,民间关于小产权房的争议也就起伏不定。

和往年不同,今年,深圳还一次性兜出“家底”:2020年,深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个,预计供应面积601.88万平方米、69350套。不仅如此,今后,市住房建设局将通过季度发布的形式,定期对住房和商务公寓等信息进行汇总和更新。

将近7万套住宅供应,满足购房需求?这个是真难说。

据深圳相关公布数据显示,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。直到现在,深圳仍有一半左右的的人口居住在小产权房中。


(地铁口的小产权房配套完善,环境一样,但房价仅为旁边商品房的一半)

从街头巷尾随处可见的小产权广告,以及走在路上被塞的小产权房信息就知道,小产权房一直存在,如同商品房的影子,让人又爱又恨。尤其是,但凡政策上有点动静,有关小产权房的声音更是此起彼伏,想了解的人反而多了。“这段时间,加我微信,咨询小产权房的人是多了些,大多对规划整齐的村委统建楼感兴趣,那种农民房还是不太认可。”王经理说。“咨询的人都是想买来自住的吗?”记者问。“不完全,自住的居多,但也有投资客,直接问有没有整栋出售。”王经理告诉记者,最近接待的客户越来越高端,手握千万的豪客不在少数。

销售依旧火爆

“就上周,这个小区出售了四套。三套大户型,一套小公寓。总共就三栋楼,80%以上是自住,卖得差不多了。如果你考虑投资,建议买总价低的公寓,投资回报率很高,能够租到3000元。来看公寓的人很多,目前只剩下两三套公寓可出售。”王经理跟记者推荐着。

这个更名为懿园的村委统建楼,位于沙井海洋新城核心,旁边天虹斜300米 地铁12号线500米,轻轨站1公里,外环高速500米……如此交通便利、配套齐全的小区楼盘,39平的公寓仅100多万,90平的两房仅200万左右,算下来,单价还不到2.3万。


(30多层的村委统建楼,气势上很难想象它是小产权房)

这个高达30多层的楼体,外墙设计整洁大气,若不是王经理事先告知这是村委统建楼,从踏进小区的那一刻起,记者很难将其同常见的商品房区分开来。一楼的“物业租赁”中心宽敞明亮,从咨询租售信息到带人看房,专人指引、介绍,一改记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。


(村委统建楼懿园的小区不大,但绿化不错,自住人口为多)

在售楼姑娘的带领下,记者一行进入小区。小区园林面积不大,但绿树成荫、安静舒适,有老人在户外打牌,或带着孩子悠闲地聊天,显然居住有些时间了。转入电梯大厅,装潢大气,犹如VIP客户室,真不能小瞧盖楼的村委财力。听着售楼姑娘的专业介绍,电梯行至5楼的样板房,四种房型,大小不一,均设计时尚,户型紧凑。



(小产权房的电梯大厅如同VIP贵宾室,装潢高档而气派)

再看沙井其他片区的小产权房,记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于沙井商业中心区,临宝安大道,地铁口物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟楼盘,记者上网查询二手房信息显示,这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有很多人熟悉的村委统建楼裕盛华庭,享受着同样的区域配套,出门就是地铁口,小区车库、游泳池一应俱全,但挂牌单价仅2.2万左右,相当于禧园房价的4成。

相比此前的懿园,这里的小区环境更为热闹,车库出入口私家车络绎不绝。“这个楼盘性价比很高,交通便利,还可落户。我好多客户买了这里,都涨价了,很满意。”售楼人员说。一系列流程走下来,再听闻只需低于周边商品房一半的价格,就能享受差不多的住宅品质,连记者都有点心动。

但走访多个沙井小产权房后,记者也发现,这种村委统建楼,尽管外型看,越来越接近商品房,但细节上还是存在很多差异。比如户型层高偏矮,大约2.8米。且使用面积有点虚,公摊面积偏多,基本上公摊在30%左右,相比商品房的公摊20%左右,同面积的户型明显小气很多。此外,这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的,相对而言,车位比较紧张。


(沙井小产权房的样板房有模有样,似乎有与商品房一样的居住品质)

王经理介绍说,在深圳,除了沙井,龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空,比商品房还抢手。其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩,龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区,也零星有些村委统建楼,但规模没有沙井、龙华、龙岗那么大。

诱惑大 风险更大

“这么大的规模,这么多人购买,国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点。

记者身边也有不少购买小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年,她甚至后悔买晚了:“以前是想在市区买套商品房的,越看越涨,涨到存款只能买个小户型,一家人怎么住呢?后来听朋友推荐龙华的小产权房,当时单价才9000多。我去看了,还是很犹豫,担心有风险。纠结的过程中,商品房在涨,小产权房也跟着水涨船高,我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款,近100平的大三房。水费、电费偏贵点,其他都还好。”

记者的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资,60万一次付款,现在每月收3000的房租。“上周,和我一样户型卖到了150多万。这些年,周边的商品房涨了三倍,我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议记者也投资一套小产权房:“投入成本低,回报高,现在销售环节都是一条龙,成熟的,不用担心。”

王经理说,和往年以低收入人群购买为主不同,近些年,小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变,“今年房价太高,二手房买不起,很多人把目光转向小产权。疫情过后,沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千,水涨船高,很多小产权房,收入低的刚需者也未必买得起了。”

目前,深圳的小产权房在销售环节上,有组团看房、现场销售,律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务,已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是,很多统建楼就算有30层,也只有一个产权证,购买者只能同村委会签合同。

王经理介绍,虽然不是房产证,但过户非常严格,业主过户、律师公证,以及村委盖章,一样都不会少,房价一次性付清,基本没有后顾之忧。可据记者了解,律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证,公证处也不能公证。即使做了见证,也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为,更不可能因律师见证导致该行为有效。

作为全国小产权房问题最突出的城市之一,究其原因,一是因深圳房价高企,买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择,而看到这一市场需求的投资客也会进场;二是看到城市更新背后的巨额利润,不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年,深圳拆迁进程明显开始加快,随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

若单纯考虑居住,而不考虑下一代教育问题或者产权问题,小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低,不失为过渡性的选择。

如果买来投资,小产权房无法使用杠杆,不能以最小投入撬动最大收益;不具备商品房的金融属性,意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利;无法自由交易,不能随着市场或自身的变化及时置换,相当于花大价钱买了一个大宗商品,只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

如果买来等拆迁,为了尝到旧改的那口汤,把筹码压在这里,不见得是最好的选择。

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