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营收逐年下滑、负债飙升,光明地产陷入经营困境

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6日12日,光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”)发公告称,今年5月公司新增房地产项目1个,即公司全资子公司农房集团通过承债式收购方式取得了拥有湖北省武汉经济技术开发区35R2地块内P(2019)076地块土地权。

本次农房集团收购总金额约6.02亿元,项目公司武汉怡置明鸿房地产开发有限公司持有34%股权且承担相应负债。

受疫情影响,今年光明地产的拿地动作大幅减少,业绩表现也不乐观。

2月,光明地产与柳州金卓柳房地产开发有限公司和佛山高明区美的房地产发展有限公司共同投资开发广西柳州市P(2019)32号地块,土地出让金3.98亿元。

3月20日,光明地产旗下子公司光明食品集团上海东平小镇农场有限公司,以6.6亿元的价格成交了上海崇明区的一宗商住用地。

4月,公司新增的房地产项目仍然只有1个,落子宁波市江北区冯家地块,成交价格约15.9亿元,公司拥有该项目50%的权益。

数据显示,光明地产今年一季度实现营收5.9亿元,同比下滑81.4%;毛利率为11.3%,同比降低14.3%;净利率为-39.5%,几近腰斩,归母净利润更是下滑至-2亿元,由盈转亏。

在2020年一季度报告的139家房企业中,归母净利润亏损超过1亿元的仅13家,光明地产以2亿亏损额在房地产归母净利润亏损企业中位列第七名。

回顾光明地产重组的这5年,借母公司光环的日子不少,但依然没能打出一手好牌。

2015年,海博股份与光明食品集团旗下的农房集团、农房置业进行重组,诞生如今的光明地产。此后两年,光明地产确实有过持续增幅超九成的高速成长时期。

背倚上市公司,拥有国资背景,光明地产前几年通过向关联方出售项目股权或资产,实现了部分利润。

例如,2017年,光明地产以9.88亿元的价格将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团,此后又转让了华都大厦部分商业地产和车位。

这两次关联交易给光明地产2018年的报告贡献了重要一笔利润——合计归母净利润达4.5亿元以上,在光明地产2018年14.18亿的归母净利润中,占比超过了30%。

近两年,光明地产仅出售房产一项,就从上海良友(集团)有限公司和上海牛奶(集团)有限公司分别获得了10.3亿元和6600.54万的收入。

除此之外,在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中,光明地产2019年就收到了7000万元的关联款,这比2018年3213.45万元的款项,增长了1.18倍。

即便如此,光明地产这两年的路走得并不顺。

重组时,置入标的原股东承诺,农房集团和农房置业2015年至2017年合计实际净利润分别不低于35.13亿元和9842.99万元。资料显示,农房集团三年实际实现利润36.87亿元,完成率为104.95%。

但到了2018年,农房集团和农房置业归母净利润同比下降15.12%和99.41%。承诺期一到,业绩就突降。为此,上交所在去年5月发出关于对光明地产2018年年度报告的事后审核问询函。

也就是在这个转折点之后,光明地产归母净利润急转直下,之后几年的业绩走上了下坡路。

梳理发现,光明地产2017年至2019年营收分别为208.11亿元、204.94亿元、136.11亿元,同比增速分别为0.14%、-1.53%、-33.59%;归母净利润分别为19.47亿元、14.18亿元、5.70亿元,同比增速分别为92.55%、-27.17%、-59.77%。

在去年的业绩报告中,光明地产解释,营业收入下降主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致,而归母净利润下滑则是房产主业收入同比下降等所致。

房地产开发及配套一直都是公司收入的主要来源,华东地区也一直是光明地产的大本营,业绩的支柱。

但在去年,光明地产在华东地区只实现84亿元的营收,同比缩水52.3%;同时,华东地区的毛利率相比2019年有所下滑,降至31.92%。

与此同时,光明地产的净负债率一路飙升。2017年至2019年,公司净负债率分别为133.35%、194.77%、218.18%。到了今年第一季度,该数值达到了233.57%。

值得注意的是,光明地产在财务状况堪忧的情况下,依然没有停下扩张脚步,从2018年开始加大新增土地力度。

数据显示,2015年至2019年,光明地产新增土地储备分别为85.44万平方米、52.75万平方米、94.25万平方米、144.52万平方米和192.09万平方米。

去年,光明地产非招挂拍的新增项目达13个,另有11个新增的招拍挂项目。光明地产在股权收购和公开市场拿地的项目中,多数权益占比都不高,去年的13个项目就有8个股权在50%及以下。

除了招拍挂、收购兼并、股权合作、与政府协同等常规方式外,光明地产还在2019年开始了多元化业务。

去年5月,光明地产董事长沈宏泽在年度股东会上提出“以上海为主战场,多元化创新转型的1+7+5+X”发展模式。以房地产业务为底板,协同发展商业地产、物流服务、社区居住等。

11月,光明地产协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司70%股权,总成交价为7000万元。而东平小镇即可视为“殷实农场建设”的着眼点,借此获取综合型资源,打造“产业+地产”的新模式,以实现“综合型产业集团”的战略目标。

光明地产近年来也开始发展冷链物流业务。但冷链物流存在培育期,去年上海申宏冷藏储运有限公司亏损了803.68万元,上海海博物流(集团)有限公司则亏损了5040.47万元。

面对多重现实压力,光明地产不仅进行了管理层换防自救,还调整了经营计划。

今年2月,光明地产原董事张辉明退出光明地产董事名录,新晋董事吴通红。4月24日,公司董事长沈宏泽辞去总裁职务,由郭强接任;辞职后,沈宏泽先生仍担任公司党委书记、董事长职务。随后,原光明地产董事会秘书王宏伟辞任,苏朋程接棒。

除此之外,光明地产今年将营收目标定在180亿元,计划新开工面积350万平方米,竣工面积170万平方米。

新管理层变动能否为光明地产带来新的变革还得从长远来看,但当初“2020年达到500亿元”的目标,大概率是无法完成了。

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