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楼面单价7.6万,总价近180亿,房企为何豪赌北京地王?

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图为北京分钟寺地块。摄影/刘德炳

无论是单价还是总价,地产商合生所夺得的北京分钟寺地块,都是目前当之无愧的北京地王,也是目前的全国地王。

5月9日至5月19日,北京市丰台区南苑乡分钟寺共推出了3个相邻的住宅地块,总建筑面积25万平方米,起拍价134亿元,最终被合生以179.6亿元的成交总价逐一拍下,总体楼面单价高达7.15万元/平方米,其中一块土地的楼面单价高达7.6万元/平方米。

这一举动,很快引发业内关注。尽管合生创展一向被誉为隐形的地产旗舰,但其去年底的账面上,仅有140多亿港元,对于合生而言,这番蛇吞象的操作最终能否承受?对于当下的楼市,又有何启示?

手头现金不足以购买地王

从北京地铁10号线分钟寺站出来后向东走200米,就能看到,两辆挖土机趴在一片断壁残垣中,拆迁后的灰色土地上铺着一层绿色的防尘网,四周如同废墟一般,只有较远处才能看到城市中挺拔的楼房,这是北京分钟寺地王的现状。

合硕地产机构首席分析师郭毅告诉中国新闻周刊,在北京东南三环与四环之间,25万平方米的住宅用地可说是绝无仅有,尤其是在北京四环以内严格限制住宅用地审批立项的背景下更显稀缺,通过一级开发,合生在此耕耘了十年,可谓志在必得。

根据土地出让文件规定,自成交之日起第35个日历日,竞得人须全额交纳土地出让金至北京市财政专户。这意味着,最晚在下周一(6月15日),合生就需要陆续在本月内全部支付这三个地王的价格179.6亿元。

不过,合生的年报显示,截至2019年底,合生的手头现金只有近140亿港元,一方面,这部分资金还需要维持日常运营开支,另一方面,这部分资金并不足以支付全部地价。

图为北京分钟寺地块。摄影/刘德炳

今年以来,合生的现金流在持续变动,即使考虑到这一点,合生支付地王价格的压力依然较大。

合生的业务以住宅开发和商业运营为主,今年受疫情影响,全国商业地产运营大都惨淡经营,合生旗下的商业标杆项目合生汇到了5月份,才陆续恢复了一定的人流,其现金流入更多的还是依赖房地产销售。

据合生创展公布,截至前五月,合生创展合约销售金额为约人民币65.07亿元,较2019年同期约人民币83.5亿元同比下跌22.1%。

透过合生2019年年报来看,在筹资方面,前五月合生仅需要支付的利息就高达15亿—20亿元,加上工资、营销等其他开支,总体的现金流出应该在30亿—40亿元。

综合考量合生的三大现金流,截至前五月,预估合生手头上的全部现金为170亿元左右,或许还不足偿付地价。当然,如果将公司可动用的全部现金用于近期支付地王的价格,那无异于窒息。

融资成本过高存在压垮企业的风险

对地产商而言,地王是一次全方位的考验,尤其是体量如此大、价格如此高的地王,稍一不慎,可能会陷入全面的危机中。在房地产市场,类似的例子不胜枚举。此前,在北京、上海、南京等地,均发生房企退地王的现象,甚至是一个地王颠覆了一家房企。

合生是朱孟依在香港创办的隐形的地产巨舰,其布局以北京、上海、广州为主,在一线城市有着极其丰厚而优越的土地储备,是绝对的首富级企业,但近年来,其发展速度已极大放缓。

本次成交的北京分钟寺三个地王,由合生的兄弟企业珠江地产进行一级开发,在全部地价中,还包含一级开发商的土地开发建设补偿费,以5月9日成交地王为例,其72.2亿元的地价中,土地开发建设补偿费为48.35亿元。

郭毅表示,合生为这块地布局了十年之久,通过一二级联动的开发模式,合生肯定会整体考虑土地价格和收益,参照目前土地一级开发环节的利润,最终会拉低实际成交地价,这是合生拿地的优势;但合生和珠江毕竟是两个不同的实体,合生短期面临着支付巨额地价的现实。

图为北京分钟寺地块。摄影/刘德炳

根据出让文件规定,即使是涉及珠江的土地开发建设补偿费,也是打到北京市财政专户,而不是直接打到珠江的账户上;另外,这三个地王的成交价,最晚需要在6月下旬全部交清。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉中国新闻周刊,从合生的融资渠道来看,一方面可以加快在售项目的去化速度,来增强自己的现金流;另一方面可以加强融资力度,通过债权融资和股权融资等多种方式来解决资金压力。

数据显示,尽管合生加大了销售力度,但目前看收效不大。据合生公布,前5月较2019年同期同比下跌22.1%,其中5月份合生也比去年少销售近10亿元。相比于如今的龙头房企碧桂园、万科、恒大而言,无论是销售速度还是销售规模,合生的销售额都大为逊色。

郭毅也认同合生通过融资手段支付地价的可能性,毕竟远水难解近渴,合生近期就需要动用大笔的资金,另外,目前市场整体融资环境已大为改善,融资成本在降低,最低能到4.5%的年息。

不过,从政策面来看,对于开发商通过银行贷款来支付地价,这一信贷的闸门并未打开。

对此,一位地产资深研究人士表示,合生拥有十分优质的土地储备,比如霄云路8号等,将这些项目抵押贷款,合生仍能轻松获得银行的授信。

但很显然,纵然能够从银行等途径取得资金,对于合生而言,其压力反而更大。2019年,合生支付的各种利息金额高达37多亿元,已超过其当年的核心利润,参照合生目前的平均借贷成本,如果融资200亿元左右,那么合生每年的全部信贷资金成本将高达50亿元,这是目前的合生所难以承受的。

地王前途未卜

根据合生创展估计,北京分钟寺地王中的L-39地块的建筑工程将会在2021年2月开始,而预售则在2021年4月开始;L-41地块的建筑工程将会在2021年1月开始,而预售则在2021年3月开始。

这与此前合生一直恪守的慢周转策略大不相同。

郭毅表示,这三个地王均是招拍挂成交,地价较高,相应地资金成本较高,包括资金的实际成本和机会成本都很高,继续采取慢周转将会吞噬项目的利润,唯有采取快周转,才能真正盘活资产。

张波认为,合生提高周转速度,可以更好提升其资金使用效率,对于更好提升项目的利润水平将有一定帮助。但是这种转变是有难度的,最主要的问题在于企业现有的软硬件设施是否可以适合快周转的需求,尤其是在运营管理链条上协同度以及相关管理人员的配备方面都会面临一定挑战。

据了解,在夺得北京分钟寺地王后,合生第一时间以百万年薪对外公开招聘项目总等职位。

贝壳研究院高级分析师潘浩向中国新闻周刊介绍,地块周边二手住宅成交均价普遍在4.5万—6万元/平方米,其中相对高端的项目成交均价为8.6万元/平方米,合生以7万多元的楼面价夺得三个地王,创年内楼面价新高,其起始楼面价远高于周边市场价格,可见对区域定位较高,对其居住品质有一定要求。

上述地产资深人士表示,从合生的成本来看,预计这一地王项目的起价可能会定在11万元/平方米左右,最终销售目标为12万—15万元/平方米,不过,参照北京南三环沿线此前的地王入市销售来看,这些地王项目大都利润较薄。目前看,尽管政策面和资金面存在有利于地王的土壤,但过高的地价以及瞬息变动的市场形势,意味着地王前途未卜。

潘浩表示,北京分钟寺区域虽为四环内少有的价值洼地,其当前居住氛围较为一般,无疑对开发商项目打造能力提出较高要求,需要三个地块形成合力,打造高端居住板块。

张波表示,在2018年和2019年沉寂两年后,2020年地王现象又有抬头,合生的表现无疑十分抢眼,其楼面价较高,未来存在着一定的开发风险,需要在产品打磨层面有更加突出的表现。

今年1月,合生正式完成二代交替,其创始人朱孟依将董事会主席的职务交给了其女儿朱桔榕,合生的改变正在进行,随着北京分钟寺地王的横空出世,其压力与风险也到了前所未有的时刻。 

(原题:《楼面价7.6万,总价近180亿,房企为何豪赌北京地王?》)

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