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万亿债务压顶,房企、物管企业扎堆配股融资

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图片来源:视觉中国

历经近两个月的空窗期之后,房企海外融资逐渐恢复,除了最常见的美元债外,近期配股融资也成为了不少房企及物管企业的共同选择。

6月9日,佳兆业美好宣布按配售价每股32.55港元配售总共1400万股现有股份,所得款净额约4.51亿港元。这是6月以来,第五家宣布配股融资的物管企业、房企,此前还有绿城服务、永升生活服务、万科、旭辉进行了配股融资。

阳光城集团执行副总裁吴建斌认为,境外配股融资是一种很常见的方式,当股价较高、企业扩张需要钱、负债率较高时,都会选择配股融资。“我相信这三个条件在当下正好叠加在一起了。”

配股融资潮

从2019年12月开始,房企配股融资的趋势已经显现,首创置业和富力分别在12月10日、12月20日发布配股融资计划。同策研究院数据显示,2019年12月,港股上市房企通过海外配股方式进行融资金额达到116.51亿元,占比15.25%,环比上升40.86%。

进入2020年,房企的配股融资潮与美元债发行潮颇为吻合。今年1月份,房企迎来了美元债发行的窗口期,月内合计24家房企发行了共计32笔美元债券,发行规模高达144.77亿美元。

数据来源:企业公告、时代财经整理

就在1月份,包括融创中国、新城发展、世茂房地产在内的三家房企先后公布了配股融资计划,成为2020年首批借助配股方式融资的房企,其中融创中国79.58亿港元的所得款净额是目前为止配股融资规模最大的。

此后的3月美元债发行进入停滞期,一直到4月24日时代中国宣布发行364天的2亿美元海外短债才破冰。在时代中国发债的前一天,世茂房地产率先公布了年内第二次配股融资计划。绿城服务则在4月24日打响了物管企业配股融资的第一枪,而且操作更为直接,没有寻求配售代理,是通过配发新股引入了龙湖集团。

在美元债逐渐回到正轨的当下,6月也形成了配股融资的一个小高潮,不到一周时间已经有5家物管企业、房企公布了相应的计划,而且这一轮物管企业更积极,一共有三家。

针对物管企业,摩根大通6月3日曾发报告指出,其大规模配股潮不太可能发生,因为大部分企业手上有充分净现金,但提醒现金较少、股价及市盈率创新高及近期未有并购的企业,若遇上合适收购机会时,或会透过配股集资。

从募资用途来看,除了绿城服务在4月份引入龙湖是为了偿还贷款外,其余物管企业大多都是在为潜在并购或业务发展投资做准备。

至于房企,配股融资所得资金的操作空间明显比发行美元债要大很多。根据规定,房企发行美元债只能用于偿还债务,而今年以来参与配股融资的房企中,只有正商实业和万科明确用于还债,融创、世茂房地产、新城控股、旭辉更多是用于项目开发。

三个条件叠加

尽管配股融资是行业内常见的融资方式,但相较于美元债、公司债或ABS等,配股融资相对更少。汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团创始人黄立冲认为,企业选择配股融资一般需要满足股价比较好这个前提条件。

以开年第一个配股融资的融创中国为例,该公司股价在今年1月3日达到了上市以来的最高峰,最高录得每股47.51港元,而2019年1月3日收盘价仅每股21.72港元,一年涨幅高达118%。

融创股价走势 数据来源:雪球

尽管配售价折让了8.25%,但并不影响融创中国在历史高位卖了个好价钱,且筹得了目前规模最大的一笔资金。6月7日公布配股融资的旭辉,虽然不是历史最高点,但前一个收市日(6月5日)每股6.36港元的收盘价在股价历史上已经属于高位。

而物管企业更是近两年的“当红炸子鸡”,股价一直在节节攀升。据时代财经统计,刚刚过去的5月份,27只物业股中,市值实现增长的物管公司共有21家,市值出现下跌的仅5家,另有一家市值不增不减。排在前三位的物业股涨幅均超过30%,同时还迎来了第一只千亿市值的物业股--碧桂园服务。

以最新宣布配股融资的佳兆业美好为例,该公司自上市以来股价持续攀升,6月3日一度升至每股39.95港元的历史高峰,较2018年12月6日上市首日的每股9.09港元收盘价暴涨339%。

佳兆业美好股价走势 数据来源:雪球

除了趁着股价飙升卖个好价钱之外,配股融资还有一个突出的有点,就是不会增加负债。“发美元债是增加负债总额和负债率的,配股集资正好相反,是降低负债率的。”吴建斌表示。

恒大研究院报告显示,2020年房企偿债压力依然巨大,整体债务兑付规模达到5.9万亿元,与2019年的6.1万亿元相当。但受疫情影响,2020年的市场可能比2019年更不乐观,过去5月份,尽管不少房企已经销售回正,但整体仍较去年差。中指院数据显示,1-5月,TOP100房企销售额均值为369.1亿元,同比下滑8.6%。

在偿债压力不减,资金回笼又变慢的背景下继续增加负债显然不理智。实际上,尽管2020年融资成本有所下降,但房企也没有趁此加大融资。据中指院数据,1-5月份房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为6104.4亿元,同比下滑7.8%。

黄立冲表示,股权是不用还的,而债务是需要还的,“不能一直增加债务杠杆,在保证控股股东的权益之下可以选择配股融资”。

吴建斌强调,美元债和配股融资无所谓好坏,到底选择哪一种融资方式,取决于具体公司此时此刻的财务结构。如果发美元债容易,成本又低,影响负债率上升较小,就选择发美元债;如果公司负债率较高,而这个时候股价还不错,又有投资人喜欢公司的股票,就建议选择配股。

股价高、负债高,同时又需要扩张资金,也是选择配股融资的重要原因。如同当初的房企一样,现阶段的物管企业也进入了规模竞逐阶段,内生式增长之余,第三方收购成为扩大规模的重要途径,发布配股融资计划的绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好,无一例外都是为了进行并购投资。

至于房企方面,尽管楼市仍低迷,但行业分化也在加剧,资金紧张的中小房企在退出市场,大型房企仍在奋力前进。重回前十的世茂房地产就明确表示今年会继续加大收购。来自中指院数据显示,5月单月,Top100房企拿地总额3862亿元,同比小幅增长3.1%。

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