泰禾战投久未落地引业主担忧，房企破产洗牌加剧

引入战投迟迟未果的泰禾集团(000732.SZ)，再次深陷业主维权风波。

6月9日，泰禾北京院子二期业主在微博发布公开信称，该项目施工进度严重滞后，合同约定明年交房，但目前一半工程还没出地面，业主担心项目存在烂尾风险。

“春节期间基本就停了，四月底缓慢复工，但进度缓慢，施工方也被欠钱，多次称再不给建设资金就走人。泰禾是上市公司，老百姓信任，结果一生的积蓄都要断送进去了。”有业主对第一财经记者表示。

此前不久，泰禾上海大城小院业主同样发布公开信求助，称项目自去年9月停工至今，存在烂尾风险。在杭州、苏州、东莞等地，均有泰禾项目业主反映存在延期交付现象。

不过泰禾方面表示，北京项目五月初现场已全面复工，目前复工工人600人左右，施工情况一切正常，上海项目也在同步推进中。关于引入战投事宜，据接近泰禾方面人士透露，目前此事还在推进中，之前市场消息称其正与国企央企接触确有其事。

“泰禾目前就是资金问题，接盘方要评估后续如何能够盘活资产，结合泰禾的规模，对资金要求会很高。”有业内人士透露。目前，市场传出的厦门国贸、厦门建发等企业均已否认接盘。

危机发酵

“大多数中国房地产企业都是草台班子，这一二十年发展太快，更多是中国经济发展的红利，不是个人多能干多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的。”泰禾集团董事长黄其森此前曾对媒体表示。

这是黄其森少有的坦诚时刻。此前，即便资金危机已露端倪，泰禾仍对自身及市场抱有极大信心。去年年中，黄其森公开称，泰禾有6000亿元货值、1000多亿元负债，而且都在一线、强二线，风险没有那么大。

然而，一系列风波表明，泰禾面临的挑战远比想象中艰难。受疫情影响，泰禾地产项目结转受限，一季度营业收入仅4.79亿元，同比下降93.57%；此外，因偿还借款增加、筹资流入减少，货币资金同比下降58.6%至55.52亿元。

账面资金紧张，但泰禾今年到期的有息负债约540.43亿元，其中公司存续的4只私募债和2只中期票据将于4个月内集中到期，合计规模高达89.2亿元。

“蝴蝶效应”逐渐在微观层面发酵。“因为北京限购政策，买北京院子二期的业主，绝大部分是卖房置换，如果不能如期交付，将无家可归。”北京业主表示，与泰禾北京项目部多次谈判，但均被告知资金紧张。

上海业主同样公开表示，泰禾总部一直将项目绝大部分售房款抽回，直接造成项目后续建设和土地去抵押无资金来源，存在烂尾风险。

买泰禾北京项目的业主，购房款千万起步。资料显示，泰禾北京院子二期1150万元/套起，项目规划建设520户，主力户型为312平方米6居，是继运河上的院子后，泰禾在北京市场的又一别墅产品。

2016~2017年，泰禾在杠杆助推下斥资778.8亿元拿地扩张，前述上海项目，便是泰禾于2016年耗资47.44亿元所拿，溢价率超过200%。激进态势直接导致泰禾2017年末净负债率飙涨到474.64%。

意识到高杠杆之险，泰禾去年开始出让资产、收缩拿地，净负债率降至年中的258.69%，但仍处于行业高位。今年二季度，泰禾债务危机发酵，控股股东泰禾投资及黄其森多次被列为失信被执行人，公司市值也仅剩百亿出头。

5月13日，泰禾宣布，控股股东泰禾投资正在筹划为公司引入战略投资者，相关交易可能会涉及公司控制权变更。但时间过去近一个月，战投事宜仍无进展，此前市场盛传的两家厦门企业均发声否认。

数据显示，目前泰禾对外担保余额约797亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的431.93%，其中的96.44%是对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间的相互担保。

“如果母公司对外担保的比例过高，意味着企业存在表外隐性负债的可能性增大。”华泰证券表示。

有业内人士同样指出，甩卖一轮资产给世茂后，泰禾可出让的项目质量已不算优质。若以股权投资方式进入，泰禾盘子大、表外负债较高，接盘方要投入大量资金填补债务，这也是引战推进缓慢的原因之一。

行业洗牌

泰禾自救，除了自身发展战略激进，外部因素在于调控收紧后的房企资金之痛。

自2018年4月资管新规、2019年5月银监会发布23号文出台后，整个行业前端融资受限，房企融资越来越难。据CRIC监测，2019年80家典型房企平均融资成本达7.47%，为近五年最高。

泰禾因自身信用评级等因素，自2018年以来，便未发行过境内公司债券。“泰禾高度依赖信托和资产管理公司的借款，约占其总债务的61%，截至一季度末，只有18%的借款来自银行开发贷款。”评级机构惠誉表示。

据西政资本数据，非标资金的融资成本水涨船高，前20强房企前融成本不少都已突破年化12%的门槛，前20强~前30强前融成本已集中在年化13%~16%之间，其他百强房企前融成本已基本达到年化15%~18%甚至更高水平。

即便成本高企，泰禾仍能靠高息非标资金“续命”，中小房企面临的则是直接被淘汰。人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业破产数量已达208家，超过2018年上半年177家破产数量，与2019年同期相对持平。

近日，扬州市永达房地产有限公司、如皋绿源置业有限公司两家江苏房企正式宣布破产，前者旗下总价数亿元的房产被挂牌拍卖。

相较规模房企而言，业绩在100亿~300亿的小企业贷款难、融资难，且多数没有上市，融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度，阻碍企业发展。

“目前宣布破产的房企以三四线的中小型房企为主，这些房企实力较低，抵御风险能力较弱。”易居控股CEO丁祖昱认为，随着市场容错率变得更低，一些实力不济的小房企最终会被兼并或走向破产边缘。

值得注意的是，自2019年起，破产企业中开始出现规模较大的房企，如曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业。今年以来，已有泰禾集团、新华联、福晟集团等六家房企筹划引入战略投资者。

“房地产行业集中度趋势未变，新冠疫情会加剧行业洗牌。地产行业正从高周转、高利率时代，转向更平稳、相对低利润的赛道。房企要适应变化，做出积极调整，否则终将被历史淘汰。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。