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5万亿老旧小区改造市场:社会资本介入 盈利模式待解

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政府工作报告指出,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作,老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手,同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造也被简称为“旧改”,但与过去旧城拆迁改造的“旧改”,是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁,而是以维修完善基础设施和公共设施为主,而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为,老旧小区改造市场空间或可达5万亿元,可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业,下游的家装、家电等行业。此外,以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛,而应该是依托新基建,实现未来住区的联网化和数字化,使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

分析人士指出,这一行业前景虽然广阔,但在实际操作中,仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题,未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前,由政府、单位出资建设,与1998年房改后建设成的居住区相比,公共设施落后,配套设施不齐。

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间,主要存在于大中城市。

根据贝壳楼盘字典数据,重点20城市的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。

分城市来看,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看,上海、济南、北京三地最高,分别为61%、49%、47%。

老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例,逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”,西城近六成是老旧小区。

老旧小区居住空间小,环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看,北京的老旧房源中,近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中,超六成小区无电梯,16%的小区没有集中供暖,20%的小区绿化率不足(绿化率30%以下)。这些比例均高于全市的平均水平。

贝壳研究院认为,北京的老旧小区主要在核心区域,地段价值高,但是目前居住条件差,导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大,造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。

老旧小区改造的市场空间,也恰恰存在于此。

住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类:一是保基本的配套设施,包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善;垃圾分类设施的配套;加装电梯等。二是提升类的基础设施,可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容,如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施,完善基本公共服务和基本公共环境。

明源地产研究院的研究数据表明,保守估计,中国老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

国金证券指出,作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作,旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

据该机构估算,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

“民生问题”的解决之道

近些年,老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看,除中央财政补贴、地方政府专项债外,银行信贷也是旧改的重要资金来源。

今年4月14日,国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

老旧小区改造,对于社会资本来说,最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建,因而不存在通过卖新房获得盈利的可能;投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金,未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。

总体来看,目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来,利润率低、投资回报周期长,是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为,主要原因是没有明确的商业模式,没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

孔鹏表示,老旧小区改造属于民生问题,“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持,它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款,那老旧社区改造的回报就会十分困难。”

孔鹏说,推动旧改行业的发展,还需多方努力。业主需要了解,老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为,而是一种政府支持的商业行为,想要获得美好生活,必须进行参与和付出;作为参与改造的企业,一定要拥有足够的耐心,并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务;在政策端,政府除提供低息资金支持外,还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式,争取实现居民和企业价值共享。

以房企为代表的社会资本,更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。

存量房时代的到来,和一二线城市土地资源的稀缺,促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局,并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示,要加大旧改投入力度,并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。

亿翰智库指出,目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主,这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势,在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚,在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营,在资金和运营上具有一定优势。”

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