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买房找大中介还是小中介,你的答案是什么?

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大城市的房价越来越高,二手房的中介费也跟着水涨船高。

中介公司有大有小,中介费也高低不同。

选大中介还是选小中介?这是很多买房人都会纠结的选择题。

我的朋友老张也是。

最近一个多月时间,老张的每个周末不是在看房就是在去看房的路上。经过海量挑选之后,他在链家看中了一套110多平的精装三居室,砍价到598万,还算如意。当他正准备约客户签合同的时候,出了个小插曲。另一家中介打来电话,暗示他在自己这里买,中介费可以便宜很多。

老张有些纠结,挣钱不容易,能省点钱当然好。但是对方的公司比较小,经纪人一直极力怂恿他跳单,各种话术感觉也不是特别靠谱。他又找了几个朋友咨询,没想到大家意见一边倒,基本上都让他选大品牌。理由大同小异,“买房子是大钱,二手房流程很复杂,别图小便宜,得找信得过的,你省的那点钱将来可能都不够你闹心的”。

老张最终听取了朋友的建议,没有“跳单”。如今合同已签,正一步一步的走后续的流程。

老张的经历,大多数买房的中国人都经历过。

无意间看到最近某知名房产博主在微博上发起的一个投票:在北京买房,是选小中介,省钱呢?还是选大中介,省心?有7391人参与了投票,其中4213人选择了后者,链家的票数遥遥领先,占比近60%。

这个结果让博主本人都很吃惊。他说,“这个投票,出乎我的意料,真的!”

老张的经历和这条微博,让我也产生了好奇心,于是试着分析一下这背后的原因:“买房”作为大多数人一生可能仅消费一两次的“贵重”商品,哪些因素影响了他们的“购物”决策?

当人们挑选中介时,为什么大多数人会倾向于选择像链家这样的大品牌?大品牌中介和小品牌中介究竟差别在哪里?

大中介与小中介

先从中介费说起。目前国内的中介费大概分为三个梯队,第一梯队是像链家这样的头部品牌,中介费相对比较规范透明,在北京大约是房子总价的2.5%-2.7%之间;第二梯队是规模稍微小一些的连锁中介,中介费报的和链家类似,但商量余地比较大,最终差不多可以签到2%左右;再往下就是不知名的小中介,这类收费就比较低,大约在1%-1.5%左右,甚至更低。

大公司的中介费的确高,但是透明“全包”价。但小中介就不一定了,我亲戚去年买房就亲身经历过,可能会被收取“过户服务费”、“金融服务费”等各种名目的费用,最后折合下来的总费用也并没有优惠太多。“为什么不一开始说清楚”,这是我亲戚最不满的地方。

除了一价全包和分项计价的差异外,大中介和小中介还有一些比较明显的差异。

一、房源质量

对于买房者来说,房源的数量和质量非常重要,一个要有的选,一个要选的好。大中介比小中介房源多,这个很容易理解,有了足够的量,才能从中选到自己满意的。

而房源质量是什么?最直观的是在网上中介所发布房源信息的真实性,一些看起来很美、低价优质的假房源会影响我们的判断、增加我们的筛选和判断成本,让我们可能错过那些看起来没那么便宜的好房子,

发布假房源来吸引客户正是中小中介的常见套路。那么虚假房源现象到底有多严重?前不久南都民调中心发布了《2020互联网“虚假房源”调查报告》,整篇报告不少信息可谓“触目惊心”,有六成受访者都遇到过假房源。

报告中,房源信息不实的情况主要表现在四个方面。一是挂出不存在的房源;二是展示的图片非常模糊或过度美化;三是将已售或已出租房源信息冒充待售房源;另外还有户型、朝向、楼层、楼龄、配套设施、房屋产权、虚假低价等套路。

为什么中介要发布假房源,一方面是可以吸引客户,另一方面对于中介公司来说,要能实现真房源也并非易事。既取决于中介公司的经营理念,主观意愿上是否规定不允许发假房源。但更为重要的是,自己是否有足够的能力杜绝假房源。换个角度说,自己旗下的经纪人发布了一条房源,公司是否有足够的数据和技术能力,有足够完善的规则去判断房源的真实性,并对发布假房源的行为进行惩罚?

以中介公司里高举“真房源”大旗的链家为例,长期有“假一赔百”的承诺让消费者参与纠错,又花费数亿、用了数年打造“楼盘字典”数据库,这才让真房源从口号变成了现实。

可以看出,要想做到真房源是一项耗时耗力耗钱的工作,在短期内不可能直接看到经济收益,对小型中介公司来说,可能是件“不可能完成的任务”。

二、经纪人素质

如果说“真房源”的解决依靠的是经纪品牌的价值观、规则和底层数据库的搭建能力,“好房源”的解决就是一个更加复杂的问题。

这里面有资源获取的因素,但更多的是人的因素,对房产经纪人的专业能力和综合素质有较高要求,能不能根据客户需求匹配到最优质的房源,甚至挖掘客户自己都未明晰的一些潜在需求,并根据市场的走势建议合理的出手时间?

在这一点上,好的经纪人和差的经纪人所带来的价值差异很大。差的经纪人眼里只有成交后拿佣金,什么动作可以快速成单他们做什么,什么话利于快速成单他们说什么。这在一些浸淫行业多年、职业操守不高的“老油条”身上体现的特别明显,你不能说他们没有专业,但更多的是话术和套路。好的经纪人会更在意职业的长期发展,更在意外界对自己的职业评价,所以也更愿意站在客户视角去思考问题和解决问题。这样的经纪人在人情世故上可能比不了“老油条”,但更愿意拿专业和数据说话,在买房这个事儿上,会给买房者带来更大的帮助。从我本人的风格喜好来说,我更愿意选择“嘴笨点儿”但专业性强点的经纪人。

从概率论上来说,学历相对较高(比如受过正规高等教育的大专及以上)的经纪人,成为好经纪人的可能性更高。因为他们走出校门,进入了一个门槛低、外界评价不高的行业,更希望能够靠自己的努力,来证明自己,打破身边人的偏见。

在人这个层面上,大中介和中小中介的差距很大。行业里,学历相对高的经纪人会集中在品牌形象好、实力雄厚、内部文化氛围好的头部企业,比如最近因为复旦硕士等高学历经纪人而刷屏的链家。

最后,再来聊聊安全的问题。

买房子不是买罐可乐,基本买定离手,不会有特别复杂的问题产生。在二手房领域,流程复杂周期长,房屋交易过程中的信息不对称特别严重,普通消费者基本没有核实信息真假的能力。即便是中介方,也不可能对业主方面的情况,特别是不利于房屋销售的信息,做到百分之百的完全了解。绝大多数的中国家庭,买房都是人生最重大的决策之一,任何小概率的意外都难以承受。

用百度搜索“二手房安全”,可以找到1300多万条相关结果,涉及债务、产权年限纠纷、税费承担、解抵押、原房主隐瞒房屋瑕疵等众多问题。去年11月,北京三中院关于涉二手房买卖合同纠纷类案件审理情况通报显示,近5年三中院审理房屋买卖合同纠纷二审案件3364余起,2017年之后,案件量逐年增加。

因此,如何保障房产交易安全,并有能力为消费者做好售后保障非常重要。在选择中介公司的时候,除了房源、经纪人素质之外,必须重点考量这个中介公司的承担风险的能力,以及解决客诉的能力。在这一领域,毫无疑问,大型中介公司占据了绝对优势。

从制度流程来看,大型中介公司整个制度流程比较完善,不管是前期的准备,还是中间房产交易过程的各种手续、缴纳税费等,到后期的售后,都是有专人负责,就算事后产生房产纠纷或者在整个交易过程中有什么不满意的地方,都可以找他们的客服部门投诉,大多数情况大中介都能够解决。

从企业实力来看,如果万一在过程中出了什么问题,大型中介公司也更有能力为消费者进行兜底保障。我特意上网搜了一下,北京的麦田有“七星保障”、我爱我家也有自己的服务承诺,一直主打安全牌的链家就更多了,有十多项安心服务承诺。据链家自己对外公布的数据看,自2013年推出服务承诺以来,累计赔垫付的金额已经突破19亿元,其中最大额的一笔赔垫付金额达到了1270万元。像这种规模的垫赔付,小型的中介公司根本无力承受。

以“信任”之名

当然,既然小中介大量存在,自然也有自己的生存之道,比如会帮客户省一些中介费,比如内部的管理没那么严格,有一些灰度地带的事情可以帮客户去办。还有一些小中介在社区经营多年,就守着这个社区深耕,也会有不错的口碑。

但总体而言,如果让我选择,我也会和前面那个投票中的大多数人一样。毕竟买房是重决策,归根结底是要买的“安心、省心”。

但越大的品牌责任就越大,就越要少犯错,不辜负消费者的期待,甚至要站在消费者的立场上,去进行服务的升级和创新,给消费者带来更便捷、更高效、更好的体验,让房屋买卖这个复杂痛苦的事儿变得简单舒心。

在这里,我也想给这些大品牌们唠叨几句。从品牌的发展规律来说,大品牌之所以大,并不单纯是靠营销、广告推出来的,至少在很少打广告的房产经纪行业,肯定不是。房产中介是个服务行业,对品牌的认可实际来自于好体验的聚合,进而形成口碑效应。

说到底,其实就一句话,一定要让消费者感觉你是真诚的,你是先利他再利己的,让消费者信任你。品牌必须依靠这样的信任度,才能赢得消费者的选择。如果只把消费者当韭菜,那消费者也会毫不犹豫地把你当炮灰。

这是做事方式的不同,也是两种商业价值观的碰撞。

品牌塑造信任,信任又反哺品牌。

尽管中国的房产经纪行业仍然存在诸多不足,但客观的来说,和几年前相比,这个行业整体是在进步,信任度在变高。无论是人的素质,店面的美观度,还是互联化的体验,还有服务的安全感,这一定程度上也得益于链家等行业头部品牌的推动作用。而他们也获得了这份信任的市场“分红”——被大多数消费者选择。

如同彼得·德鲁克所说,企业的本质就是创造客户。谁和客户离的越近,更被信任,更加心连心,谁就能赢得市场的认可。

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