亏损超22亿，上置集团卖项目自救

图片来源：海洛创意

文|财联社 王海春

为缓解财务压力，中民投旗下上置集团（01207.HK）再度选择出售项目股权。

上海联合产权交易所5月25日公布的信息显示，上置集团挂牌转让上海金心置业有限公司（以下简称“金心置业”）45.11%股权，转让价格为16.09亿元。此外，买方还须购买5.89%余下股份，并承接项目公司相应债务。

“股权对价和债权对价捆绑，合计为23.89亿元。”上置集团方面在接受财联社记者采访时表示。

金心置业主要从事上海华府一号项目开发，项目位置优越。上置方面预计，该项目未来可售货值约160亿元。

上置集团2019年年报显示，报告期内公司负债总计99.95亿元，总负债与资产净值比率为182%，较2018年的167%上升了15个百分点。合同销售额为28.09亿元，公司股东应占亏损则高达22.56亿元。

“虽然项目未来利润可观，但如按正常开发到真正开始回笼现金，仍需要投入不少资金。上置现在对资金的需求较为迫切，不得不舍弃这一项目股权。”上海一家房产机构分析师指出。

5.89%股权处于司法冻结状态

上置集团在给记者的书面回复中披露，公司拟出让金心置业51%股权，其中45.11%待售股份最低价格约16.09亿元，作为挂牌出让不可分割部分，买方还须购买5.89%余下股份，按待售股份挂牌价格计算余下股份价格不低于2.1亿元，即51%股权底价合计为18.19亿元。买方还须承接项目公司应付上置债务，计算至2019年9月30日为5.70亿元，最终债务金额应计算至买方实际支付之日。

值得一提的是，上述5.89%股权，目前仍被司法冻结。

据上海二中院《民事裁定书》(2019)沪02民初69号，上置嘉业房地产发展（上海）有限公司（以下简称“上置嘉业”）所持标的企业5.89%股权，截至信息发布之日仍处于司法冻结状态。

据天眼查信息，上置实业（上海）有限公司持有上置嘉业100%股权，其最终受益人为上置集团原董事会主席彭心旷。

“还清相应借款，被冻结股权预计可以解冻。这部分股权详细情况，可看公告或与出让方进一步了解。”上海联合产权交易所一位工作人员对记者表示。

公开信息显示，金心置业所持主要资产，为位于上海黄浦区大兴街以东、中华路、黄家阙路以南、迎勋路以西、陆家浜路以北的旧改地块，项目名称为华府一号。据悉，金心置业、上置2014年3月获得该旧改地块，目前地块已进入第二阶段征收工作。以此推算，整个项目前期用于动迁的时间已超过六年。

“从出让方了解到的情况，目标地块动迁已有几年，如各方面进展顺利，预计今年年底前可能会结束。但目标地块具体征收进展、成本等信息，以尽调资料为准。”上海联合产权交易所上述工作人员告诉记者。

据上置集团2019年年报，华府一号至去年年底居民（含个体户）累计已签约964证，签约率96%；居民（含个体户）累计已搬迁923证，搬迁率92%。单位累计已签约34证，占总数39证的87%，已搬迁并结算23证，搬迁率59%。

该项目附近一家房产中介的工作人员对记者表示，项目周边房龄已达20年的二手房，售价在10万元/平方米左右。

上述房产机构分析师指出，从华府一号周边二手房价格及项目未来发展前景来看，未来利润将相当可观。

“距离该项目不远的新盘海珀·黄浦，今年三月底开盘时销售均价约13.8万元/平方米。随着黄浦区基建、配套等各方面不断完善，华府一号未来上市时的售价预计会更高。”前述分析师说。

对于华府一号当下进展，上置集团方面在给记者的书面回复中表示，目前该项目地块拆迁与征收工作已进入收尾阶段；项目价值较高，未来可售货值预计高达160亿元。

如按上置预计的160亿元的货值推算，其所持项目公司51%股权，对应权益货值近82亿元。在地块拆迁与征收工作接近尾声时，上置为何要出售这一具有巨大市场潜力的项目？

就此问题，上置集团方面向记者回复，项目后续开发至达到预售条件仍需投入大量资金，对公司形成持续的现金流压力。

“作为一线城市领头羊的上海，短期内限价、限购政策很难放松，市场的‘平稳发展’，难以与公司不断投入的资金成本形成匹配。同时，综合考虑公司项目拓展、企业经营等资金需求，因而做出了这一决策。”上置方面表示。

此外，从金心置业财务情况来看，项目公司已背负了规模不小的负债。

金心置业年度审计报告显示，其2019年营业收入为0元，营业利润-184万元、净利润-168万元，此外，至2019年年底，其负债总计约45.4亿元。

“项目前景虽好，但可能因为出让方资金需求较大，已经等不到开发后通过销售来逐渐获取利润的时候，只好转让股权变现。”上海一家房产咨询公司经理告诉记者。

黑天鹅事件致还债压力倍增

业内人士认为，上置集团转让上海核心地段项目股权，除了与项目投资周期较长有关，也有改善公司整体财务状况、减缓未来还款压力的考虑。

据上置集团公布的2019年年报显示，报告期内实现收入6.51亿元，同比下降58.1%；年度亏损22.81亿元，公司股东应占亏损22.56亿元。

对于出现如此巨额的亏损，上置方面解释，损失主要归因于房地产业务正面临宏观经济下行压力。

“公司去年亏损金额较大，主要有两方面因素：一是地产开发业务竣工交付面积减少，相应收入和毛利减少；二是考虑到经济下行及行业发展形势严峻，公司为部分房地产、投资和应收款项计提了较大减值损失。”上置集团方面在给记者的书面回复中如是说。

而从债务到期情况来看，今明两年又恰逢上置集团还款的高峰期。

上置集团2019年年报披露，在公司总计46.37亿元的计息银行及其它借款中，一年内到期借款约6.98亿元，一至两年内到期借款32.42亿元；而公司报告期末的现金及现金等价物约为5.19亿元。

遭遇2019年业绩下滑、巨额亏损的背景下，该公司高管被捕这一“黑天鹅”事件，加剧了其面临的困境。

今年2月21日上置集团发布公告称，公司董事会主席及行政总裁彭心旷因涉嫌职务侵占罪而被捕，公司执行董事陈东辉亦被公安部门传召及拘留。

记者在采访中了解到，如果上述事件没有发生，按借款条件，上置集团今年只需偿还6.98亿元借款。但上述事件由于触发了相关债务提前还款机制，给该公司今年的财务安排带来不小压力。

上置集团在2019年年报中表示，该事件导致上置在合并财务报表批准当日，共有11.83亿元借款须按相应要求即时偿还，其中9.182亿元计入截至2019年12月31日的非流动借款，2.648亿元计入流动借款，同时相关贷款人有权要求上置履行担保责任偿还34.14亿元的合营企业贷款。

“然而，于2019年12月31日，本集团的现金及现金等价物仅有5.19亿元。”上置方面如是说。

上置集团方面坦陈，该事件的重大不确定因素，可能会对公司持续经营能力构成重大影响。

而为应对可能出现的相关金融机构要求公司提前偿还借款的情况，上置集团已展开一系列自救措施。

据了解，除挂牌转让金心置业51%股权，上置集团正积极与若干金融机构磋商，欲通过提供足够资产抵押，按合理成本获得新贷款。另一方面，该公司与贷款人对其进行担保的合营企业保持沟通，而贷款人暂未提出合营企业立即偿还贷款的要求。

此外，上置集团方面向记者透露，今年将提高资金回流速度，通过往来清收、投资退出、资产盘活等方式加快回笼资金。

“公司将加速在若干合营及联营企业所持股权的撤资，而与相关交易对手的协商，正按计划进行。”上置方面表示。