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潘石屹抛售300亿资产

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SOHO中国有限公司(00410.HK,以下简称“SOHO中国”)前总裁阎岩在2018年离职时,上市公司早在6年前已向其授出了818.4万股购股权,但她从未行权。

阎岩在SOHO中国的任职时间,长达21年之久。2012年,上市公司向她授予了这些购股权,行权价格为每股5.53港元,而当时SOHO中国在二级市场的每股价格为5.67港元。

至阎岩从SOHO中国离职时,授予购股权的6年时间里,她至少可以让其中3/5的购股权变成上市公司股份。如今,SOHO中国每股价格不到3港元,若当时阎岩行权,将导致数千万元的投资损失。

这反映了SOHO中国在资本市场的尴尬处境:上市公司持有位于北京、上海核心区的商业物业,但在二级市场却无法释放其价值。

于是,即便在推进所谓的“开发-销售”向“开发-自持”模式转型的背景下,从2014年开始,SOHO中国还是通过大宗交易的方式,抛售了接近300亿元的商业资产。

这些资产抛售后所收回的现金,相当一部分通过高比例分红的形式,流向了潘石屹、张欣夫妇设立在开曼群岛的家族信托,而非留在上市公司用于再投资。

在SOHO中国大举兜售商业物业的过去几年里,上市公司极大程度地提高了分红比例。最近6个财年内,SOHO中国累计实现135亿元净利润,而分红派息总额则超过126亿元,其中潘石屹、张欣夫妇分得了约81亿元。

交易传闻推涨股价

目前SOHO中国的市值约为156亿港元(约143亿元人民币),但到2019年底,其名下商业物业的市场价值就超过618亿元。

阎岩从SOHO中国离开后,随即出任了黑石集团亚洲房地产部董事总经理。此后,市场上相继传闻黑石集团将收购SOHO中国持有的多处核心商业物业,并计划对上市公司进行私有化。

这些市场传闻推动了SOHO中国在二级市场的股价大幅上涨,上市公司在回应市场传闻时含糊其辞,表述上模棱两可。而最终,这些传闻里的潜在交易,大多不了了之。

今年5月4日,SOHO中国在港交所大跌近26%,从每股3.7港元跌落至2.75港元。当天的一则市场消息称,由于前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停。

黑石集团拟对SOHO中国进行私有化的传闻始于今年3月上旬,据称黑石集团彼时正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值为40亿美元(约278亿元人民币),黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元,是当时上市公司股价的逾2倍之高。

由于这则私有化传闻对上市公司股价具有指引性,受此消息影响,SOHO中国在当天大幅上涨约38%,由每股2.98港元涨至每股4.1港元,创下了上市以来的最高单日涨幅纪录。

停牌次日,SOHO中国方面对此消息作出回应时称,“公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致、也可能不会导致对公司全部已发行股份作出全面要约。截至目前,尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。”

而在2019年10月底,另一则SOHO中国与黑石集团的交易传闻也在市场上发酵。当时消息称SOHO中国有意出售位于北京、上海的核心商业物业,交易对价高达80亿美元(约560亿元人民币),买方团也是由黑石集团牵头。

当时传闻出售标的物业清单里,囊括了位于北京的光华路SOHO II、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO,以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

潘石屹将上述位于北京、上海的核心商业物业称之为SOHO中国的“八大金刚”。这几乎是SOHO中国名下最主要、也是最核心的商业物业,若将这些资产出售,SOHO中国持有的商业项目所剩无几。

同样,受此消息推动,SOHO中国在二级市场大幅上涨近18%,当时由每股2.29港元涨至每股2.7港元。

SOHO中国方面在次日回应该消息时称,“在投资物业组合的日常经营管理中,公司会不时探讨所处主要市场的商业地产环境及潜在交易机会。但截至目前,公司确认,不知悉任何为避免公司股票出现虚假市场而须公布的与资产出售相关的资料。”

《中国经营报(博客,微博)》记者尝试向黑石集团一位高管核实了解这些与SOHO中国的交易传闻的真实性,但该人士不予置评。

目前,SOHO中国在港交所的每股价格已经跌回到3港元左右,按照其发行在外的约52亿股股份计算,上市公司当前总市值约为156亿港元(约143亿元人民币)。

截至2019年末,SOHO中国的归母净资产就接近361亿元,所持有的投资物业的公允价值超过了618亿元。若按照SOHO中国每股净资产约为6.94元,其当前每股价格较期末每股净资产折让了逾60%。

在二级市场的股价表现上,SOHO中国从2019年以来的累计涨幅接近8%。其中,与黑石集团相关的交易传闻相继释放后,从2019年10月底至2020年3月上旬,这期间SOHO中国受上述市场传闻影响后,推动其股价累计涨幅则高达79%。

297亿元的资产抛售

SOHO中国从2013年开始推进所谓的“转型”,即由“开发-销售”转向“开发-持有”模式,这使得上市公司在北京、上海开发的商业物业,得以自持出租。但与此同时,通过大宗交易的方式,SOHO中国在2013年决定转型之后,仍然抛售了数百亿元的商业资产。

在宣告转型的第二年,即2014年,SOHO中国就出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO近一半的面积,总对价82.8亿元;2015年,SOHO中国继续出售了位于上海的外滩8-1地块项目50%的权益,连同股权及债权总对价约为88.32亿元。

2016年,SOHO中国以约32.22亿元的价格,出售了位于上海的SOHO世纪广场;2017~2018年,SOHO中国出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SOHO,总对价为85.81亿元。

2019年,SOHO中国则出售了位于北京的9个商业项目名下总共2583个停车位资产包,交易对价为7.61亿元。

因此,SOHO中国从2013年转型“开发-持有”模式后的6年时间里,已经抛售了合计约297亿元的商业物业资产。

尽管SOHO中国大举抛售商业资产,但也没有继续获取重大开发项目。上市公司最后获取的地块项目,分别是2013年在公开土地市场竞买的位于上海的古北地块,以及位于北京的丽泽地块,迟至2019年初、2019年底,这两个商业项目才建成竣工。

阎岩在2018年从SOHO中国辞任后,同年该公司财务总裁唐正茂也已离职,唐正茂在上市公司任职逾10年时间。目前,SOHO中国的董事会里,只有潘石屹、张欣2名执行董事,其中潘石屹出任董事会主席,张欣担任首席执行官。

SOHO中国从2007年在港交所上市以来,潘石屹、张欣夫妇所持上市公司股份数量没有发生过变动。至2019年底,潘石屹、张欣夫妇通过设立在开曼群岛的家族信托,仍然共计持有SOHO中国33.241亿股股份,占上市公司总股本的63.93%。

上市公司大举抛售商业物业的过去6年时间里,相当一部分由资产出售收回的资金被用于高比例分红派息。尤其对潘石屹、张欣夫妇而言,其在过去几年里从SOHO中国取得了巨额财富。

转型后的2014~2019年期间,SOHO中国累计实现归母净利润135亿元,其中,根据上市公司历年分红派息方案,累计现金分红总额超过了126亿元,股利支付率接近94%。

这6个财务年度内,SOHO中国每股派发现金红利累计金额为2.434元,因此,按照潘石屹、张欣夫妇所持上市公司共计33.241亿股股份计算,期间其从SOHO中国累计取得了接近81亿元现金分红。

其中,SOHO中国集中抛售商业物业的2015~2017年,上市公司在此期间实施的高比例分红令人咂舌。

期间,SOHO中国的归母净利润为5.4亿元、9.1亿元、47.3亿元,对应财年派发的末期及特别股息则分别为36.2亿元、27.9亿元、47.9亿元,而其中绝大多数现金分红流向了潘石屹、张欣夫妇设立在开曼群岛的家族信托。

这意味着资产抛售后相当一部分收回的资金,已经落入潘石屹、张欣夫妇的家族名下,而非留在上市公司用于再投资。

SOHO中国在2019年则已决定不进行分红派息,这在其2007年赴港上市以来,尚属首次。至2019年底,SOHO中国持有的现金资源约为24亿元,相比年初的57亿元大幅减少,而上市公司同时背负了多达180亿元的带息债务。

针对与黑石集团的一系列交易传闻,以及过去几年实施的高比例分红是否为配合大股东套现等问题,记者已向SOHO中国方面致函求证,但截至发稿该公司未予回应。

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