泰禾易主猜想：世界500强或入主 4000亿货值如何盘活？

文 | 21世纪经济报道 张敏

5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。

尽管尚存不确定性，但公告仍然披露了两个重要信息：新股东可能是以房地产为主业、董事长黄其森可能让出控制权。

据21世纪经济报道记者了解，近两个月来，黄其森的主要工作就是引进战投，目前正与几家潜在合作者进行商谈。有核心消息显示，最终入主的“白骑士”，有可能是一家世界500强企业。其中，带有国资背景的企业，大概率会成为泰禾的新股东。

又一笔“世纪交易”？

截至今年第一季度，黄其森控制的泰禾投资持有泰禾集团1218801590股股份，均为非限售股份，占比48.97%，是公司第一大股东。黄其森夫人叶荔持股12.05%，黄其森妹妹黄敏持股1.52%。

按照泰禾集团停牌时每股4.4元的收盘价计算，投资者若通过二级市场取得控制权，将至少支付35亿元的对价。但考虑到公司的负债规模，新股东要付出的实际成本可达数百亿元。根据泰禾集团2020年一季报，公司总负债1911亿元，资产负债率84.88%，货币资金55.53亿元，一年内到期的非流动负债为607.40亿元。

由此，若此次战投入股最终达成，房地产界又将产生一笔“世纪交易”。

泰禾集团今年4月28日宣布停牌，当时，泰禾投资拟将旗下的保险业务泰禾人寿注入上市平台。但鉴于“公司被法院列为被执行人、存在债务逾期事项，以及香港地区目前的经济局势等相关原因”，泰禾宣布中止这一进程。

泰禾的资金链问题由来已久。由于战略错判，公司曾在2017年获取一批高价地，但楼市在2018年进入深度调整期，加之部分项目拆迁不顺畅，公司销售受挫，资金问题逐渐浮出水面。

为回笼资金，从2018年末到2019年，泰禾集团陆续出售十多个项目，总回款超过百亿。

2019年，泰禾集团的有息负债水平从2018年底约1380亿下降至960亿，同比下降约30%；净负债率243.76%，下降约140个百分点；资产负债率84.88%，下降约2个百分点。

但因新冠肺炎疫情影响到销售工作，今年第一季度，泰禾的营收规模仅为4.79亿元，同比大幅下降，归母净利润出现亏损。

今年4月，因与西藏信托之间的1.2亿元借款逾期，泰禾集团与公司实控人黄其森被列为失信被执行人，但双方随后达成和解。5月11日，泰禾集团公司全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔13亿元的融资款和偿还5亿元的借款而被列为被执行人。

目前泰禾集团被列为被执行人的执行标的累计金额约为18.96亿元，超过公司最近一期经审计净资产的10%。

泰禾的“筹码”

虽然财务状况不佳，但作为并购标的，泰禾的资产质量并不差。

泰禾集团的股权结构相对简单。目前，泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份。因此，黄其森在泰禾有绝对话语权。这也意味着，泰禾在股权层面的历史遗留问题较少，收购的复杂程度不会很高。

从项目品质看，虽然已出让不少项目，但据机构统计，目前泰禾集团仍有约4000亿的货值，且主要分布在一二线城市。

其中，仅2020年，泰禾的供货规模就在2000亿以上。以60%的去化率计算，其带来的现金流规模也将在千亿级。

“资金基本面差，资产基本面好。”这种特点令泰禾很早就受到资本的关注。21世纪经济报道了解到，在2019年，就有多个投资方愿意以战投的角色介入泰禾，但因各种原因最终未能成行。

A股平台的价值同样能成为泰禾的谈判筹码。近几年，不少在港上市的房企希望回A，也有很多企业希望借壳上市。而泰禾的上市公司价值，在此时或可凸显。

有资本界人士向21世纪经济报道表示，若新股东顺利进驻，泰禾的融资成本有望迅速降到个位数。乐观估算，仅此一项，公司每年节省的财务费用就在70亿到80亿的规模。

该人士表示，泰禾的产品力值得称道，但销售能力欠缺，公司治理也存在一定的问题。若新股东能补强“短板”，泰禾的巨额货值得到盘活，公司基本面改善后，也有望重新加入到行业竞争中。

至于新股东是否会带来新的发展思路，目前尚不明确。有分析认为，作为创始人，黄其森在公司内部颇有感召力，即使退居二股东，仍会享有一定的话语权。另外，考虑到新股东的主业可能包含房地产业务，泰禾有可能在发展战略上做出调整，但不会偏离主业太远。