2020中国产业新城运营商研究成果发布会

第五届产城融合发展高峰论坛成功召开

2020年5月13日，中国产业新城运营商研究成果发布会暨第五届产城融合发展高峰论坛隆重举行。会上，中指研究院发布了中国产业新城运营商评价最新研究成果，国内权威学术专家及优秀运营商代表就产业转型升级、创新发展、产城融合等话题发表了主题演讲，并深入对话研讨如何促进产城融合向更高质量发展。此次研究为中指研究院连续第五年开展，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，发掘和推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

当前，随着我国产业转型升级步伐进一步加快，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态，越来越成为经济发展的新动能和新支柱。与此同时，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，提升城市治理水平，推进城乡融合发展。产业新城作为推进新型城镇化进程、承接产业结构优化、促进产业与城市建设融合发展的重要空间载体，发挥着越来越重要的作用。

随着城市群、都市圈建设的快速推进，产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此，优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。2019年我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果及经验的基础之上，结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的实地调研与访谈交流，进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价。

1、  产业新城运营商综合实力评价结果

“2020中国产业新城运营商综合实力TOP10”

“2020中国特色产业新城运营优秀企业”

“2020中国产业园区运营商综合实力TOP10”

“2020中国产业运营优秀项目”

2、  产业新城运营商发展特点

产业发展能力分析

产业定位：强化顶层设计能力，紧跟产业发展趋势

从调研结果来看，运营商在进行产业定位时，高度重视产业研究平台的打造，通过持续跟踪行业相关领域的发展动态，深度挖掘政治效益、社会效益、经济效益的协调统一，进一步增强了运营商的产业定位精准度和战略协同性。此外，产业研究平台继续聚焦行业龙头企业，挖掘龙头企业需求点，实现项目精准定位。

产业招商：发力智慧招商、云招商，强化产业生态链建设

运营商紧跟科技升级步伐，依托自身资源优势，构建产业招商大数据平台，通过算法模型，分析行业变化和企业投资需求，提升招商引资的精准性。疫情期间，运营商积极开拓思路，开启“云招商"模式，线上完成拓客、蓄客、沟通、项目谈判和签约等工作。此外，运营商积极打造良性循环的产业生态，为产业发展创造更加优良的发展环境以吸引企业。

产业培育：强化园区服务体系，精准对接企业多元化需求

从今年的调研情况来看，运营商改进服务方式、升级服务内容，强化园区服务体系，切实满足入驻企业需求。运营商精准对接企业需求，构建产业服务平台，推动产业内部技术交流、创新和转化，更好的增强与上下游企业的联系；运营商搭建金融服务渠道，帮助企业应对疫情冲击，搭乘资本顺风车做大做强。

城市建设能力分析

以人为本，完善城市发展体系

产业新城运营商在城市建设方面已经形成了比较成熟的发展模式，在覆盖基础设施和生活配套的基础上，运营商积极升级城市配套服务体系，打造与产业升级相协调的城市建设，吸引企业入驻与人才落户，实现产业新城的可持续发展。

企业经营能力分析

经营规模：经营规模分化加剧，营业收入结构持续优化

产业新城运营商在经历了前期的规模扩张后，更加注重运营能力的提升。产业新城运营商的整体资产规模集中在500亿以下，华夏幸福等个别运营商规模超千亿水平；多数产业新城运营企业2019年总资产增速不足10%。运营商营业收入多数集中在200亿以下，绝对规模仍然较小，但增速较高；此外，随着运营商不断优化业务收入结构，住宅销售业务收入持续降低。

盈利能力：深耕运营服务能力，盈利表现突出

产业新城运营商净利润率稳步提升，盈利能力普遍较强。从盈利规模看，多数产业新城运营商2019年的净利润规模维持在10亿元左右，只有招商蛇口和华夏幸福的净利润超过百亿元；从盈利质量来看，产业新城运营商2019年净利润率在16%左右，较往年略有上升。盈利表现改善的背后，是越来越多的产业新城运营商通过积极创新业务模式、深挖产业链价值所获得的回报。

融资能力：积极拓宽融资渠道，探索多元化的融资方式

产业新城运营商积极拥抱资本市场，创新融资模式。华夏幸福通过公司债、中期票据、美元债等多种方式融资，并再度创新融资模式，两次通过“PPP项目+ABS”方式进行融资。在政策加持下，园区融资获突破，2019年12月20日，中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易，成为《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》出台后，国内首个上市的国家级经开区开发运营主体，也为其他国家级开发区上市融资带来了良好的示范作用。

财务稳健性：负债水平整体向好，防范现金流风险

产业新城运营商负债率基本保持稳定，多数产业新城运营商的资产负债率水平在40%至70%之间，企业间分化加剧。从调研的情况来看，国企性质的运营商负债率相对偏低，企业财务稳健性保持良好，而民企背景运营商市场化程度较高，且规模扩张较快，负债率相对较高，维持在63%及以上水平。然而，从经营性现金情况来看，运营商整体经营性现金流有所下滑，还需防范现金流风险。

3、  产城运营面临的城市机遇及产业趋势

根据调研以及公开资料，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角城市群，以及成都、重庆、西安、昆明等中西部核心二线城市。据不完全统计，2019年TOP10运营商新拓项目分布在15个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、珠三角地区布局相对较多。

城市布局：聚焦都市圈和中心城市，产业生态和营商环境更值得关注

结合今年的运营商访谈来看，大部分优秀运营商在进行城市布局时更看重长三角、珠三角以及京津冀三大城市群；此外，成渝城市群也是其密切关注区域。从城市选取标准来看，运营商对于城市的人口、经济以及交通等指标最为看重。未来，随着城市竞争越来越激烈，人口、经济等指标将不断发生变化，这也将持续影响运营商城市布局策略。

从人口流动来看，三大城市群中心城市和中西部核心二线城市将受益于人口集聚，迎来更大发展空间。从城市经济体量来看，新拓项目所在的15个城市经济规模较大，增速较高，经济发展潜力大。良好的产业基础和营商环境能够激发城市经济增长内生动力，中心城市建立了较好的产业生态，不断有经济增长点涌现，在新兴产业和科技创新上取得重大突破。交通通达性是城市布局考虑的重要因素之一。一方面，高铁作为推动区域实现一体化的重要推手，交通沿线城市获得承接中心城市外溢人口和产业机遇。另一方面，以轨道交通为重点的都市圈交通基础设施将极大拓展中心城市边界，推进产业和人口等资源有序疏散和集聚，实现都市圈内同城化建设。

未来，三大重点城市群和以中心城市为龙头的都市圈将迎来更大发展机遇。这些城市人口集聚能力强，经济基础好，产业生态优，营商环境佳，交通通达性高，产业发展内生动力强。

产业选择：紧跟产业结构调整机遇，聚焦新技术产业化应用

通过对今年调研的运营商以及公开资料进行梳理，大多数运营商在产业选择上聚焦于以新一代信息技术产业为代表的战略性新兴产业。

对于产城运营商来说，产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发，选择符合政策风口的产业。当前我国调整产业用地政策，助力产业结构优化升级，政策明确优先将医疗、养老等民生领域、创新创业企业、重点产业等纳入供应计划。全球新冠肺炎疫情对经济发展影响深远，基于数字技术和网络生态的新经济因具备超越空间局限性的特点获得爆发性增长，其中，“新基建”是新经济、新业态的基础设施，作为稳增长、调结构的重要利器，成为行业风口。这些行业将受益于政策获得更大发展空间。

4、  结语

在此次实地调研过程中，我们能够明显感受到运营商在产业新城上做出的许多努力与尝试，产业新城较往年实现了更高质量的发展。但随着产业用地的供给由增量空间建设向存量空间优化的转变，产业发展空间受到限制。此外，随着国家加强PPP项目投资和建设管理的规范化，产业新城类PPP项目发展放缓，对产业新城运营商提出更高要求。随着国家级开发区上市融资和基础设施领域公募REITs的出台，产业新城融资渠道进一步拓宽，产业新城将迎来新的发展机遇，运营商还需不断突破运营服务能力，轻重并举发力产城建设，迎接精细运营时代。

未来，随着产业新城领域分化加剧，运营商运营管理能力的不断突破，盈利模式的不断创新，行业也将呈现出新的发展面貌。在此，我们将持续跟踪行业变化，不断深化研究，希望此次产业新城及运营商研究成果能够为社会各界以及各参与主体提供更多地参考与借鉴。