合生72亿北京分钟寺拿地 10天后还会继续出手吗？

意料之中，合生拿下北京东南三环分钟寺住宅用地。在5月9日下午北京三宗住宅用地的竞拍中，合生以总价72.2亿元摘得丰台南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块，溢价率26.25%。

位于东南三环、不限价地块、纯商品住宅用地、起拍价超过57亿元，分钟寺地块一经挂出，就站在了镁光灯下。而整个竞拍过程，合生、中海、融创、金融街+金地、招商+恒基更是上演多轮鏖战，最终该地块“花落”合生。

值得关注的是，该地块一级开发主体为珠江，与合生是“兄弟系”公司，同为朱孟依家族旗下企业。在10天后的5月19日，分钟寺还有两宗住宅用地迎来现场竞价，合生会继续参战吗？

历经57轮，合生一路“闯关”夺地

分钟寺村L-24、L-26地块位于东南三环外，距南三环直线距离不足1000米，距离京沪高速不足700米，距离地铁10号线分钟寺站700米左右。在北京内城土地资源越来越少的当下，分钟寺地块的出炉无疑备受关注，从参与竞价的企业主体以及现场经过来看，都足以显示该地块的稀缺性。

据了解，分钟寺地块共吸引了包括合生、融创、中海、平安、城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+建工等8家企业主体参与。截至现场竞价前，共有8轮网上报价。

今天下午，分钟寺地块现场竞价，很是激烈。竞价开始后，合生率先举牌，报价59.51亿元，随后金融街+金地、招商+恒基联合体跟进，在经历了激烈叫价后，楼面价突破6万元/平方米。此后融创杀入，但是未过几轮便退出战局，紧接着中海入场，对合生展开10多轮的狙击。

纵观中海近几年北京土地市场的表现，将多宗住宅收入麾下，且不少都是大手笔，拿地风格既准又狠。去年在丰台造甲村地块竞争时，中海曾大胜合生，此次再战，也是血气满满，不过，最终合生更胜一筹，历经57轮，一路“闯关”拿下分钟寺地块。

楼面价6.9万/平方米，业内：低于市场预期

起拍价57.19亿元，总价72.2亿元，分钟寺地块溢价率26.25%，在不少业内人士看来，该地块的价格低于此前的市场预期。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体来看，分钟寺地块楼面价6.9万元/平方米，并没有超过7万元/平方米，低于之前的市场预期。“分钟寺地块作为区域系列地块中的第一宗地块，楼面价起价5.48万元/平方米，并不算高，毕竟作为不限价商品房住宅，这个区域卖到10万+也是预料之中的事。”此前，张大伟曾经预测，按照当下市场正常情况，该地块溢价率超过30%应该问题不大。

据了解，分钟寺地块周边纯商品新房价格超过10万元/平方米，诸如距离该地块2公里处的首开璞瑅公馆，销售均价在10万元/平方米左右，北京金茂府二期售价预计在12万元/平方米。

在二手房价格方面，贝壳研究院数据显示，地块周边存量住宅产品种类齐全，该地块所在区域按照京沪高速西东分为两个片区，其中，京沪高速东侧更为成熟，居住氛围较好，二手住宅成交均价在6.0万元/平方米左右，其中山水文园5期社区二手住宅月度成交均价为8.6万元/平方米，紧邻该地块的西侧区域属于非成熟区域，二手住宅月度成交均价为4.5万元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，分钟寺区域虽为四环内少有的价值洼地，但其当前居住氛围较为一般，此项目无疑对开发商项目打造能力提出较高要求。

分钟寺宅地开闸，合生会继续出手吗？

这是分钟寺棚改后第一宗出让的住宅用地。

在2018年以前的分钟寺，虽然地段好、交通通达，但是由于是城中村，生活环境脏乱差。

2018年，分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划，棚改后的分钟寺村规划总占地面积约21.04公顷，总建筑规模约32.5万平方米，除了上述L-24、L-26、L-39、L-41地块规划为住宅用地外，板块内还有三块教育用地、一块行政办公用地、一块医疗卫生用地、一块U12供电用地以及一块绿地。

今天成交的L-24、L-26地块是分钟寺区域出让的第一宗住宅用地。在10天后的5月19日，分钟寺还有两宗住宅用地迎来现场竞价，分别为分钟寺村 L-39地块、L-41地块，总规划建筑面积分别为5.5万平方米、8.9万平方米，容积率均为2.8，且无配建设施，是为纯R2二类居住用地。潘浩表示，未来该区将形成一个小的高端住宅板块。

值得关注的是，分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与合生关系“密切”。据了解，该项目一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司。天眼查显示，其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司，持股比例62.14%，二股东是珠江人寿保险股份有限公司，持股35.83%。

近水楼台，先拿一地，十天后的土拍，合生还会继续参战吗？值得期待！

分钟寺棚改项目一级开发单位北京嘉富龙房地产开发有限公司，其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司。图片来源：天眼查。

纳储背后，合生沉寂多年、土储优势减小

众所周知，珠江与合生是“兄弟系”公司，同为朱孟依家族旗下企业。在北京，朱孟依的合生和珠江故事颇多，是世纪之交华南房企北上的代表，在北京房地产市场更是打下一片江山，霄云路8号、滨江帝景、珠江阙等楼盘赫赫有名，但是随着企业发展模式不同，合生与珠江在北京土地市场沉默许久，直到近两年，才崭露头角。

2019年7月份，丰台花乡造甲村地块以79.4亿元的总价被中海拿下，竞拍过程与之叫价最猛的正是合生。当年的9月份，合生与金茂以联合体的形式拿下北京南三环石榴庄地块。

如今，合生独自摘得分钟寺地块，72.2亿元的总价占据去年总销售额（约213亿元）的三分之一，可谓“生猛”。

拿地策略发生明显变化背后，是合生过去几年土地储备优势日渐减少。

2019年报显示，截至2019年12月31日，合生土地储备3111万平方米，较2018年的2922万平方米增长6.5%。但是在2016-2018年，合生的土地储备分别为3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米，连续两年下滑。

因此，合生在2019年除了通过招拍挂的方式在一二线城市拿地外，还介入到新的旧改项目中。积极纳储，这使得合生改变了过去两年土储低于3000万平方米的局面。

一边是纳储的诉求，另一边则是仅过200亿元的销售额，在10天后的分钟寺住宅用地竞价，合生还会继续参战吗？这是未知数。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 张彦君