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合生72亿北京分钟寺拿地 10天后还会继续出手吗?

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经过多轮竞价鏖战,合生最终独自摘得分钟寺地块,72.2亿元的总价占据去年总销售额的1/3,可谓“生猛”。而拿地策略发生明显变化背后,是合生过去几年土地储备优势的日渐减少。

意料之中,合生拿下北京东南三环分钟寺住宅用地。在5月9日下午北京三宗住宅用地的竞拍中,合生以总价72.2亿元摘得丰台南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,溢价率26.25%。

位于东南三环、不限价地块、纯商品住宅用地、起拍价超过57亿元,分钟寺地块一经挂出,就站在了镁光灯下。而整个竞拍过程,合生、中海、融创、金融街+金地、招商+恒基更是上演多轮鏖战,最终该地块“花落”合生。

值得关注的是,该地块一级开发主体为珠江,与合生是“兄弟系”公司,同为朱孟依家族旗下企业。在10天后的5月19日,分钟寺还有两宗住宅用地迎来现场竞价,合生会继续参战吗?

历经57轮,合生一路“闯关”夺地

分钟寺村L-24、L-26地块位于东南三环外,距南三环直线距离不足1000米,距离京沪高速不足700米,距离地铁10号线分钟寺站700米左右。在北京内城土地资源越来越少的当下,分钟寺地块的出炉无疑备受关注,从参与竞价的企业主体以及现场经过来看,都足以显示该地块的稀缺性。

据了解,分钟寺地块共吸引了包括合生、融创、中海、平安、城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+建工等8家企业主体参与。截至现场竞价前,共有8轮网上报价。

今天下午,分钟寺地块现场竞价,很是激烈。竞价开始后,合生率先举牌,报价59.51亿元,随后金融街+金地、招商+恒基联合体跟进,在经历了激烈叫价后,楼面价突破6万元/平方米。此后融创杀入,但是未过几轮便退出战局,紧接着中海入场,对合生展开10多轮的狙击。

纵观中海近几年北京土地市场的表现,将多宗住宅收入麾下,且不少都是大手笔,拿地风格既准又狠。去年在丰台造甲村地块竞争时,中海曾大胜合生,此次再战,也是血气满满,不过,最终合生更胜一筹,历经57轮,一路“闯关”拿下分钟寺地块。

楼面价6.9万/平方米,业内:低于市场预期

起拍价57.19亿元,总价72.2亿元,分钟寺地块溢价率26.25%,在不少业内人士看来,该地块的价格低于此前的市场预期。

中原地产首席分析师张大伟表示,整体来看,分钟寺地块楼面价6.9万元/平方米,并没有超过7万元/平方米,低于之前的市场预期。“分钟寺地块作为区域系列地块中的第一宗地块,楼面价起价5.48万元/平方米,并不算高,毕竟作为不限价商品房住宅,这个区域卖到10万+也是预料之中的事。”此前,张大伟曾经预测,按照当下市场正常情况,该地块溢价率超过30%应该问题不大。

据了解,分钟寺地块周边纯商品新房价格超过10万元/平方米,诸如距离该地块2公里处的首开璞瑅公馆,销售均价在10万元/平方米左右,北京金茂府二期售价预计在12万元/平方米。

在二手房价格方面,贝壳研究院数据显示,地块周边存量住宅产品种类齐全,该地块所在区域按照京沪高速西东分为两个片区,其中,京沪高速东侧更为成熟,居住氛围较好,二手住宅成交均价在6.0万元/平方米左右,其中山水文园5期社区二手住宅月度成交均价为8.6万元/平方米,紧邻该地块的西侧区域属于非成熟区域,二手住宅月度成交均价为4.5万元/平方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,分钟寺区域虽为四环内少有的价值洼地,但其当前居住氛围较为一般,此项目无疑对开发商项目打造能力提出较高要求。

分钟寺宅地开闸,合生会继续出手吗?

这是分钟寺棚改后第一宗出让的住宅用地。

在2018年以前的分钟寺,虽然地段好、交通通达,但是由于是城中村,生活环境脏乱差。

2018年,分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划,棚改后的分钟寺村规划总占地面积约21.04公顷,总建筑规模约32.5万平方米,除了上述L-24、L-26、L-39、L-41地块规划为住宅用地外,板块内还有三块教育用地、一块行政办公用地、一块医疗卫生用地、一块U12供电用地以及一块绿地。

今天成交的L-24、L-26地块是分钟寺区域出让的第一宗住宅用地。在10天后的5月19日,分钟寺还有两宗住宅用地迎来现场竞价,分别为分钟寺村 L-39地块、L-41地块,总规划建筑面积分别为5.5万平方米、8.9万平方米,容积率均为2.8,且无配建设施,是为纯R2二类居住用地。潘浩表示,未来该区将形成一个小的高端住宅板块。

值得关注的是,分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与合生关系“密切”。据了解,该项目一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司。天眼查显示,其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司,持股比例62.14%,二股东是珠江人寿保险股份有限公司,持股35.83%。

近水楼台,先拿一地,十天后的土拍,合生还会继续参战吗?值得期待!

分钟寺棚改项目一级开发单位北京嘉富龙房地产开发有限公司,其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司。图片来源:天眼查。

纳储背后,合生沉寂多年、土储优势减小

众所周知,珠江与合生是“兄弟系”公司,同为朱孟依家族旗下企业。在北京,朱孟依的合生和珠江故事颇多,是世纪之交华南房企北上的代表,在北京房地产市场更是打下一片江山,霄云路8号、滨江帝景、珠江阙等楼盘赫赫有名,但是随着企业发展模式不同,合生与珠江在北京土地市场沉默许久,直到近两年,才崭露头角。

2019年7月份,丰台花乡造甲村地块以79.4亿元的总价被中海拿下,竞拍过程与之叫价最猛的正是合生。当年的9月份,合生与金茂以联合体的形式拿下北京南三环石榴庄地块。

如今,合生独自摘得分钟寺地块,72.2亿元的总价占据去年总销售额(约213亿元)的三分之一,可谓“生猛”。

拿地策略发生明显变化背后,是合生过去几年土地储备优势日渐减少。

2019年报显示,截至2019年12月31日,合生土地储备3111万平方米,较2018年的2922万平方米增长6.5%。但是在2016-2018年,合生的土地储备分别为3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米,连续两年下滑。

因此,合生在2019年除了通过招拍挂的方式在一二线城市拿地外,还介入到新的旧改项目中。积极纳储,这使得合生改变了过去两年土储低于3000万平方米的局面。

一边是纳储的诉求,另一边则是仅过200亿元的销售额,在10天后的分钟寺住宅用地竞价,合生还会继续参战吗?这是未知数。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 张彦君

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