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滨江的千亿成色:权益占比过低遭质疑

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图片来源:视觉中国

虽然迟到了一年,但当千亿真正到来的时候,滨江集团董事长戚金兴还是十分激动。

外界早在去年12月就知晓了这个消息,彼时滨江集团举办的一场媒体沟通会上,戚金兴就迫不及待向外界提前宣布了滨江集团销售额突破千亿。

而滨江集团内部也一早为庆祝千亿时刻而开始了狂欢。去年12月24日,滨江集团为所有员工送上了千亿“大礼包”,不仅包含了19天的超长假期,还有羡煞旁人的旅游福利,只要在春节假期来一场“家庭旅游”,就可获得相对应职级的旅游津贴,少则2万元,多则超过5万元。

事实上,滨江集团去年的成绩比戚金兴预期中的还要更好一些。原本他预计2019年的销售额会在1080亿元左右,但滨江集团年报显示,去年滨江集团完成了1120.6亿元的销售额,同比增长32%。

不过,站上千亿台阶后,戚金兴对规模和排名似乎不再那么看重。他在谈及对滨江集团未来的前景展望时表示,未来滨江集团在规模上会保持千亿以上,行业排名维持在30名左右。而去年,克而瑞房企销售榜单中,滨江集团的排名已经升到了第31位。

权益占比过低屡遭质疑

2015年开始,滨江集团就步入了规模的快车道。其历年年报显示,2015年至2018年,滨江集团的销售额分别是233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元,而且如果途中没有杭州楼市的变天,按照戚金兴原本的计划,滨江集团在2018年就能完成千亿目标。

冲规模的这一段路,滨江集团的思路和其他“同路人”没有太大的差异。除了加快周转速度之外,还有暂时性的牺牲权益,开放合作的大门。过去几年,滨江集团年报中列出的项目明细中可以看到,权益比例为100%的项目占比极小,大多数的占比为50%或30%。

就拿去年的成绩来说,流量销售额超过千亿的滨江集团,克而瑞榜单上披露的权益销售数据却只有422.8亿元,占比不足38%。反观与其同量级的蓝光、荣盛和佳兆业,去年荣盛的权益销售占比达到了约97%,蓝光及佳兆业的权益销售占比亦有约71%和约76%。

而低权益的现象已经维持了数年,2015年时,其权益占比还有近69%,而后逐年下降,2016-2018年,该数字分别是约58%、约50%和约47%。由此可见,其权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。

更令投资者感到担忧的是,过低的权益占比令滨江集团陷入了利益偏向少数股东的局面,还直接影响到其股价表现。

雪球数据显示,2015年滨江集团的股价经历了一轮快速的拉升,一度爬升至其上市以来的最高点11.88元/股。但2018年,滨江集团的股价暴跌,股价一度腰斩。到今年4月30日收盘时,其股价为4.39元/股。

其实投资者的质疑不是没有依据。若逐年来看滨江集团的归母净利润表现,只有2018年的归母净利润下滑了28.89%,2015-2017年以及去年,这项数据收入均处于增长状态。但需要注意的是,去年滨江集团的归母净利润为16.3亿元,即使同比2018年增长34%,实际却低于2017年的水平。

网上业绩说明会上,戚金兴针对权益占比低的问题作出回应,“很多信息都说滨江权益占比不高,但实际在合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展,权益比例会逐步提高,2019年,公司拿地权益占比也已提高到52.8%。”

他还表示,股价受多种因素影响,价格波动也比较大,房地产股票普遍被低估,滨江集团会通过保持品牌、做好服务、扩大规模、增加利润的方式来换取资本市场的认可。

后千亿时代

跨过千亿,滨江集团如释重负,就连在疫情行情中的表现,都要比别人“任性”。不久之前,滨江集团人力资源部向全员发出薪酬体系调整,从六月开始,滨江集团整个房产系统全员加薪,超过三分之一的员工实现了职级和职务的晋升。

要知道,今年新冠疫情爆发以后,几乎各家房企都如履薄冰,行业中不时传出裁员和降薪的消息。当然,滨江集团的“不同寻常”与戚金兴的战略思路有关,不像大多数千亿房企的野心勃勃,滨江集团希望维持在现有的排名即可。

但是,就算对排名没有更大的野心,但在土地市场,滨江集团的凶猛程度丝毫不亚于那些冲刺中的房企。尤其是在其大本营杭州,滨江集团仿佛做好了“死磕”的准备。

就在发布年报的当天,滨江集团以最高限价56.42亿元的价格夺得杭州钱江新城一宗土地,而仅在4月,滨江集团在杭州土地市场投入的资金就高达78.86亿元。

不过,戚金兴也坦言,今年滨江集团拿地金额与去年持平,有机会的话,外地比例随着企业规模的扩大,占比亦会相应扩大。根据公司策略,在未来两到三年,将积极拓展广东、江苏等市场。

去年,滨江集团新增土地面积126.52万平方米,新增土储计容建筑面积295.39万平方米,土地款总额503.71亿元,平均楼面价为1.71万元/平方米。截止去年年底,滨江集团土地储备可售货值约2500亿元,其中杭州内占57.3%,浙江省内其他城市约占25.8%。

城市布局调整还不是滨江集团后千亿战略中唯一的变化。此次网上业绩说明会上,滨江集团高管们提到未来十年的“1+5”战略,也就是说,除了传统的地产开发之外,滨江集团还将尝试布局其他领域,并且不局限于房地产行业。

具体来看,“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务、租赁、酒店、养老及其他产业投资板块。其中,租赁板块目前已持有物业46.5万方,滨江集团表示未来会以每年新增16万方的速度发展,十年后达到200万方;酒店板块,现有3个项目投入运营,其计划10年内再增加10个酒店;养老产业则在组建团队的阶段,戚金兴称,争取2021年形成战斗力, 2022年完成养老产业试点。

至于房地产之外的投资,滨江集团遵循的是“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的原则。时代财经查询到,早在2017年3月,滨江集团就开始布局大健康,其出资7992万元认购湖北长江医药股份,另据滨江集团财务总监沈伟东透露,在大健康领域,滨江集团还投资了南京海纳药业。而下一步,若有合适的投资机会,滨江集团还将择机投资5G、人工智能等其他领域。

文章来源:时代财经编辑:张常旺

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