超高层建筑“限高”不超500米 “摩天楼”热将退潮？

4月27日，住房和城乡建设部、国家发展改革委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（简称《通知》），其中指出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；新建100米以上建筑应充分论证，严格执行相关审批制度。

同策集团首席分析师张宏伟认为：“超高层建筑的审批将会趋严，各地不会盲目地规划和扩张，对于龙头房企来讲，不会对其核心城市核心地段的超高层建筑的建设审批有太大的影响，但是，超高层的标准可能会有所限制，而对于非龙头房企的准入会更加严格。”

明确超高层建筑红线为“500米”

在不同的国家之间，摩天大楼的标准也都是不一样的，中国认定的摩天大楼是100米以上，日本的标准测试60米往上，而国际上通用的则是要超过150米。

摩天大楼往往被视为一个城市的面子和地标，各地政府也积极招商引资规划建设“第一高楼”，而各地也掀起了一轮超高层建筑热，“华中第一高楼”“南京江北第一高楼”“西安第一高楼”“上海浦西第一高楼”等等，进而引发了摩天大楼“泛滥”的问题。

事实上，近年来，各地政府已经着手对在建的超高层建筑进行“降高”，例如，南京江北第一高楼从600米降低至498米，武汉绿地中心从636米降低至467米，深圳的湖贝金融中心从830米的高度降到了500米；成都的熊猫大厦从677米降到了488米；福州的世贸108大厦从518米降到了448米；西安的中国国际丝路中心从501米降到了498米……都降到了500米以下。

此次《通知》明确，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

同时，《通知》也对超高层住宅作出明确限制，要求中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

不仅对于超高层建筑作出限制，在设计城市“面子工程”的超大体量公共建筑方面，《通知》要求各地要把市级体育场馆、展览馆、博物馆、大剧院等超大体量公共建筑作为城市重大建筑项目进行管理，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为，同时加强对于超大体量公共建筑的备案审核。

在完善城市与建筑风貌管理制度方面，《通知》也提出了严把建筑设计方案审查关、加强正面引导和市场监管、探索建立城市总建筑师制度等措施。其中，要求全面开展城市体检，及时整治包括奇奇怪怪建筑在内的各类“城市病”。

成本高、周期长，房企主动缩减“超高层”布局

事实上，在超高层建筑的建设过程中，由于建筑成本高，周期长，即使是龙头房企，也出现过折戟沉沙的情况。

2019年年底，处在高负债中的中南建设转让了“苏州第一高楼”，其表示，“公司之所以出售该项目，是因为苏州中南中心500米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，项目开发周期长，资金占用大，并且目前政府规划还未最终确定。转出后也没有再开发或管理苏州中南中心的计划”。

除了中南建设折戟之外，擅长超高层建筑的绿地集团在武汉打造的“华中第一高楼”也一波三折。2017年，武汉绿地中心由原来的636米建筑高度被限高到500米以下，原本预计2017年竣工也延长到2019年，而2019年年末又因拖欠施工单位工程款而被迫停工。虽然，绿地方面表示，积极与施工方沟通，但是目前武汉绿地中心尚未对外宣布竣工。

如此背景下，在各地“第一高楼”主动降高的同时，房企也悄然缩减超高层的布局。比如，曾经要把“把超高层建筑插遍全国”的绿地，在2014年和2015年就因商办市场的拖累而导致房地产主业业绩不佳，近五年来，绿地都在主动压缩商办比例，截至2019年年底，其住宅和商办的占比分别为65%和35%，商办比例持续降低。

业内：行业准入将更严格，入围企业门槛抬高

张宏伟认为，中国城市摩天大楼泛滥，与土地资源的稀缺性、政策引导、城市形象、政府业绩、城市发展规划、开发商的拿地模式等有诸多的关系，其大规模的兴建背后有着复杂的利益链条。

在各地追求“第一”的背后，事实上也不乏“政绩工程”、“面子工程”。而《通知》出台后，对于房地产行业来讲，张宏伟认为：“今后超高层建筑的审批将会趋严，入围企业门槛将抬高。”

“比如对于确有需要的”，张宏伟表示：“在核心城市的核心地段超高层建筑会提升城市形象，在一线城市比如核心地段的建筑，由于拆迁成本较高，也需要进行高层建筑来进行成本上的对冲。但是，各地要避免盲目地大干快上，不能过度开发。”

在中原地产分析师卢文曦看来，超高层建筑也需厘清准入企业的门槛，因为超高层建筑对于企业的前期的开发能力、资金压力、和后期的运营能力都有极高的要求，如果一旦停工，也会造成烂尾楼的情况，这就需要有实力的大型房企来进行开发。

此外，在住宅领域，《通知》也要求中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。对此，卢文曦表示：“由于一二线城市，受制于需求和土地稀缺的矛盾，市场对超高层住宅有一定的需求，但是，对于三四线城市来讲，目前流行的小高层、超高层的住宅，容积率高且居住舒适度较低，或许并不是市场所需要的产品。”