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土地市场回暖 开发商拿地测算研究忙

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“工作压力最近明显增加,我们每天都在做测算研究,看哪些项目适合我们,几乎每天都在加班。”4月24日,提及近期工作状态,一家千亿元房企投拓中心投资经理陈峰(化名)向时代周报记者表示。

陈峰的压力和焦虑既来自公司施加的投资任务,也来自近期逐渐恢复的土地市场。

3月以来,国内重点城市高溢价地块频频成交,厦门、绍兴、常州等城市更出现新“单价地王”,整体热度不断攀升。

与陈峰所在公司不同,不少房企投资态度仍比较谨慎。

“最近市场太热,我们目前还是观察一下。”4月25日,一家国有房企深圳区域负责人向时代周报记者坦露。

“现在政府推地较多,但不知道市场如何变化,最怕上半年拼死拼活高溢价拿地,下半年旁边出一块底价摘牌的地。”他表示。

行动还是观望,这是拿地人需要作出的一道选择题。

一方面,受新冠肺炎疫情影响,行业销售紧缩,在“现金为王”的背景下,房企对拿地的财务考核更严格;另一方面,规模仍是房企持续发展的重要基石,没有土地储备无法保证未来的规模增长。

投资态度分化

在疫情影响下,不少房企一季度拿地比较谨慎,但随着疫情慢慢消退,竞拍热度明显上升。

3月25日,苏州集中推出6宗涉宅地块,总起价达110.84亿元。最终该6宗地块均溢价成交,成交总价达123.69亿元。

在江苏常州,继3月份多宗地刷新板块成交单价纪录后,4月10日,其天宁杨板村地块成交楼面价高达19793元/平方米,再次突破楼面价天花板。

4月22日上午,福建厦门三宗地块竞拍出让,其中思明2020P01地块成交价达103.55亿元,楼面价50598元/平方米,溢价率43.82%,成为厦门首个破百亿元的地块,价格刷新厦门土地交易的单价和总价纪录。

陈峰告诉时代周报记者:“从区域来看,目前长三角地区土拍最火爆,苏州、温州、宁波这些城市是争夺重点。本以为是拿地窗口期,可以捡漏,没想到大多数房企都报名参与。”

参与热情高涨背后,也反映着部分房企对于2020年投资态度的变化。与去年统一的谨慎基调不同,在销售前十的房企中,有一半企业预计将在今年加速纳储。

陈峰也向记者透露,自己所在的公司今年第一季度的拿地指标高于去年同期。

“主要还是出于公司规模增长的迫切需要,领导提出,在公开土拍市场中,只要项目不亏钱,都需要上会报告。据我所知,个别公司要求更低,项目利润刚好达到盈亏平衡或者略微亏损都可拿地。”陈峰表示。

除规模驱动外,房企内部各大区域对投资额的争夺,也使土地市场上半年更为热闹。

“一般而言,上半年投资预算相对充足,如果我们上半年不拿地,份额就被其他区域争夺走,下半年即使遇到合适的地,也可能因为预算不够而被迫放弃。”陈峰表示。

“在我们判断中,今年4―6月份各地政府会释放更多好地。对我们而言,窗口期并不是价格上的优势,而是地块的品质,很多一二线城市都将位置较好的核心地段放出来了,过了这个窗口期,供地的位置将越来越偏。”陈峰说道。

尽管如此,但也有部分房企选择观望。

4月24日,深圳一家大型房企华南区域的投资经理李群(化名)告诉时代周报记者,今年公司已报名了几场粤港澳大湾区城市的土拍,但都颗粒无收。

“今年我们区域的投资额收缩了,主要是由于去年在公开市场拿了很多贵地,今年报上去的几个项目要么就是没批,要么就是降低报价。”李群告诉时代周报记者,目前拿地财务考核指标更严,住宅部分IRR(内部收益率)要在20%以上,综合项目要达到15%。

拿地多元化

尽管各家房企拿地态不尽相同,但多元化拿地已成为行业共识。

“优质城市圈土的拍门槛越来越高,土地出让评分体系、竞自持比例、提高保证金比例等,让很多中小房企甚至连报名资格都没有。例如武汉,参与竞拍需要有等同于地块起拍价的保证金,在上海,则需要评分。”上述国有房企深圳区域的负责人表示。

近日,旭辉控股总裁林峰公开表示,2019年公司多元化拿地占所有拿地总额的33%,今年计划把这个占比提高到50%。

目前除公开土地出让外,还有并购、勾地、城市更新等多元 拿地策略。

从房企在业绩发布会中投资表态来看,2020年或将会成为房企收并购大年。

据亿翰智库统计,仅在一季度,TOP10房企就完成了63宗收并购,恒大、万科、融创分别完成16宗、11宗、11宗。华润置地、中海地产等国有企业也在积极推动收并购。

然而,想要获得好的收并购项目并非易事。

“这年头只要有收并购项目,各家公司都会闻风而动,出让条件也在蹭蹭往上调。现在剩下的基本是问题项目,如果一个公司收并购占多数,风险会极高,收回来的项目会在开发过程中出现很多意想不到的问题。”李群表示。

除招拍挂和收并购之外,勾地也是补充土储的重要方式。

所谓勾地,是指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向,并承诺愿意支付的土地价格。

李群向时代周报记者透露:“目前各地政府对产业诉求越发强烈,定向出让土地占比会越来越高,大多数房企都是通过引进相关产业的方式跟政府勾地,通常获得的土地成本较低。对房企而言,要么自己有产业,要么跟有产业的公司联合起来拿地。”

“以深圳为代表,政府考核产业部分企业的产值和税收等,如果不合格土地就收回。” 李群说道。

李群发现,随着越来越多房企加入,现阶段政府对产业的考核要求正逐渐提高。

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