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“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

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“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

“组织的优化调整,好比碳的同素异形体,有石墨,有钻石,由于排列方式不同,性质完全不同,价值也完全不同。”

“行业上半场,房企发展靠土地红利,各家房企趋于同质化,享受行业Beta;行业下半场,土地红利殆尽,运营红利凸显,企业分化加剧、必须要凭借自身独有的Alpha脱颖而出。”

和往年一样,今年阳光城的高管们在业绩会上金句频频。

透过今年的年报数据,可以发现,阳光城在规模快速提升至2000亿门槛之后,开始比过去更加积极地追求经营的质量、财务的优化。

而围绕“规模上台阶,品质树标杆”战略,阳光城此前给与市场的承诺也在本年度报告期内一一得到兑现。

构筑规模、利润、财务“铁三角”

期内,阳光城营业收入同比增加8.11%至610.49亿元,而除了保持归母净利润两位数的增长外,合并报表总资产较2018年末增长16.76%至3075.52亿元,较上年末增长16.76%;公司账面预收款项801.06亿元,同比增长28.95%。

2019年,阳光城的平均回款率约80.2%,实现经营性净现金流入153.96亿元,期末账面货币资金419.78亿元,截至3月31日,累计实现存量盘活加增量338.8亿元,整个2-5月总量目标583.9亿元,目标完成率58%。

对于很多投资者更为关注的息负债这一点上,阳光城也做得不错。全年有息负债规模控制在1123.21亿元,短期有息负债占有息负债降幅明显,较去年年末下降12.94个百分点至29.87%,非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%。

“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

当面对投资者关于“在企业降杠杆的过程中,如何平衡规模与利润率”的提问时,执行董事长兼总裁朱荣斌坦诚地表示:“对企业来说,规模、利润与财务之间的关系好比一个‘不可能的铁三角’,理论上是不能完全兼顾的,但在一定的程度上是可以实现这三个指标(的优化)。”

“过去我也曾表示过,管理层的经营像在钢丝绳上跳双人舞,一直会感觉到如临深渊、如履薄冰。尽管很难,但阳光城不会为了单一指标而枉顾其他指标,阳光城在近几年的经营中时时刻刻都要会去尽力兼顾、平衡。”朱荣斌说道。

同时管理层还指出,就在今年2月份,阳光城内部曾对公司的经营做了不同场景的压力测试,结果显示,即使在最极端销售为0的情况下,阳光城至少也能保持三个月的经营。

由此可以看到,在坚持“三收三支”、“以销定产”等一系列的管理动作后,一个更加稳重的阳光城正逐步出现在投资者眼前。

借力旧改增土储 

拓展多元化拿地渠道

不同于往年“招拍挂+收并购”为主的拿地方式,今年阳光城在纳储过程中尝试了新的做法。

业绩会上,朱荣斌特别指出,为了应对日益激烈的招拍挂市场,公司在继续发挥原有的收并购投资能力以外,逐步培养了旧改项目拓展能力。不同于一般旧改项目时间长、不确定性大,公司重点选择成熟项目,在项目运作后期进入,争取项目短期内确权、一年内供货。

通过这样的方式,报告期内,阳光城重点选定19个城市进行尝试,并成功在广州、深圳、太原、昆明、贵阳等地成功确权多宗旧改项目,山西窊流村作为第一个旧改落地项目已于2019年实现供货,并上市销售。

“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

权益比例上,新增土储平均权益上升15个百分比,达到了70%。支付总地价656亿元,新增货值2798亿元,平均成本5168元/平方米。

截至2019年末,阳光城累计土地储备总计4101.20万平方米,其中一二线城市预计未来可售货值占比72.60%,累计成本地价4355.78元/平方米。

此外,今年,阳光城计划在保证有息负债不新增、财务指标不恶化的前提下,新增投资货值目标3000-5000亿元,保证2020年及今后销售的持续增长。

2000亿+的变数与可能 

今年将积极“引战”

相比于投资拿地方面的积极,考虑到疫情的影响,阳光城暂时维持2000+亿的全年销售目标不变。

朱荣斌表示,阳光城的风格是我们承诺的东西就一定要实现:“在去年下半年,我们就觉得2020年是一个不确定因素很强的年度,疫情的到来就增加了更多的不确定性,所以我们全年的销售目标有这么两个灵活性,一是2000亿+,到底加多少,这是一个变数。”

“引战、旧改、降杠杆” 阳光城迈过2000亿后的变与不变

尽管疫情期间销售和整个行业一样确实受到了一些影响,但实际上,阳光城3月份公司的实际销售数据已恢复八九成左右,预计4月份会基本恢复正常。

业绩会上,管理层还表示,过去阳光城更多埋头于经营,对资本市场重视度不够、投入不足。因此今年重要工作目标中,会有一项关于股权投资、引入战略投资者的工作。

朱荣斌称,目前已经确实接触了多家有意向的机构,但受疫情影响,这个工作推进的进度有所延后,董事会这边一直在努力地展开。

虽然不知道阳光城的这位“神队友”合适会正式露面,但期待在今年有个好的结果。

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