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青客转“轻” 长租公寓行业二次刹车

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经济观察网 记者 饶贤君 被称作“长租公寓第一股”的青客公寓(QK.NASDAQ)高光不再。

空荡的办公室、无助的业主与租户、高价收取的一二线城市房源转手,种种迹象显示,这家成立于2012年的老牌分散式长租公寓企业正遭遇2019年上市以来的最大危机。

头部玩家之一的青客尚且如此,中小型长租公寓的处境更加艰难,多位业内人士透露,由于新冠肺炎疫情的影响,大量中小型长租公寓品牌正在四处寻找资本方帮助甚至“接盘”,准备以极低价格转手当初高价收取的房源。

这或许是长租公寓行业又一次集体踩下刹车的里程碑——规模赛跑模式已被证伪,以上市弥补商业逻辑漏洞的幻想被打破,各地监管政策逐步完善的当下,如何脚踏实地靠运营能力制胜,是长租公寓“活到最后”的筹码。

青客的“冲刺后遗症”

2019年11月5日,青客公寓CEO金光杰在纳斯达克敲钟,青客赶在蛋壳、自如等一众分散式长租公寓之前上市,被冠以“长租公寓第一股”称号。

用冲刺来形容这一次上市并不为过。

2019年10月7日,青客向美国证券交易委员会递交了招股书,申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元,蛋壳公寓紧随其后,在10月28日递交了招股书,计划登陆纽交所,同样申请募资约1亿美元。

一位了解当时上市情况的离职青客员工透露,由于青客在规模及增速上不及蛋壳,而招股书发布后的认购情况也不理想,公司担心如果上市时间与蛋壳接近,会影响到上市的成功与否,“高层达成了共识,上市是第一目标,募资可以适当调低”。

11月2日,青客更新了招股文件,将IPO规模由原本的520万股ADS(美国存托股票)下调至270万股,募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元,募资目标大幅下调后,青客在三天内完成了上市。

快!上市竞跑只是这个关键词在长租公寓的一个缩影,无论是房源大战,还是甲醛门、装修污染,甚至租金贷,都让房源和资金“跑动”起来,快速拓展规模、成为头部玩家、赶赴境外上市,像是互联网行业约定俗成的规则,包括青客在内的长租公寓企业都沿着这条路线前行。

金光杰对上市的期待很高,他公开称,上市就是让公司从冷兵器时代进化到热兵器时代,有更多的资本产品可以当做武器。

那么,上市为青客带来了什么呢?

从上市时17.35美元/股的开盘价到2020年4月22日收于12.6美元/股,青客的股价下跌了27.4%,市场成交额长期低于1万美元/日,甚至出现过单日成交额为0的状况,这意味着,青客基本失去了在资本市场上的交易价值,更丧失了再融资能力。

金光杰敲钟后回到国内,被问到最多的是:青客的商业模式、青客的亏损逐年递增以及青客的租金贷。

上市意味着财务信息的公开,成立8年的青客第一次将部分核心运营数据公开,但认同者寥寥:招股书数据显示,2017财年到2019财年前三季度,青客的亏损额为2.45亿元、5亿元和3.73亿元,同时,租金贷占租金比例超65%,大大超出同业。

金光杰对亏损的解释是,国际会计准则会导致亏损数据高于实际,此外,青客的主要亏损来源于利息、研发、广告宣传。而对租金贷,金光杰表示要为其“正名”,他称爆雷的长租公寓使用的不是租金贷,而是高利贷,他还表示,青客很早就使用租金贷,与十几家银行合作过,期间没有产生过一笔不良贷款。

在青客模式中,租金贷的地位毋庸置疑,通过一次租金贷合约签订,青客就可以从银行端一次性获取一年的租金,以此作为新房源拓展及装修的资金,再将新房源以租金贷方式出租,形成快速的资金循环。

蛋壳的思路与青客类似,租金贷在其租金中占比也超过65%,蛋壳CEO高靖曾对记者表示,蛋壳是将房屋租赁当做金融产品来运营。

金光杰不止一次表示,在行业的竞速比赛中,“活着真好”。

然而,新冠疫情肺炎来袭,当资金链的一端出现问题,原本助推规模快速扩张的租金贷成了夺命的镰刀。

据包括前述青客离职员工在内的多位业内人士透露,由于疫情影响,青客在2月的新增租赁业务停滞,大量房源空置,青客不仅需要支付高额的房源运营费用,还有一大笔本该使用租金贷偿还的房东端租金要清理,资金链严重承压。

2020年4月中旬开始,青客公寓逐步将旗下大量房源转手给了建设银行旗下长租公寓平台建融家园,对接完成之后,青客将只负责房源的具体运营,而不再承担资金链负担,以此为契机,青客有望转型为轻资产的长租公寓品牌运营者。

长租公寓“梦醒时分”

2016年开始,长租公寓行业遇到的都是好消息——租售并举、类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入,整个行业快马加鞭前进。

2017年底,随着大量资本热钱的涌入,长租公寓企业开启了房源争夺战,部分长租公寓企业在房源刚刚过万的情况下,喊出了十万甚至百万的房源目标。无论品质如何,只要房源真实存在,就以价格战相争,这一轮规模竞速直接拉升了各一二线城市的房租价格。

安居客数据显示,2017年,全国热点二线城市人均月租金增长超过16%,其中,成都人均月租金增长18%,北京人均月租金增长14%,相比往年,增长幅度有所放大。

房源价格战一直持续到了2018年8月,针对过热的租赁市场及迅速增长的房租,北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的相应政策,此后,各地相继出台了针对长租公寓企业的监管草案。

2018年末,长租公寓行业踩下了第一次刹车,一批长租公寓连环爆雷,爆雷的主要诱因租金贷进入了监管视线,各地纷纷发文,要求长租公寓企业规范租金贷使用。

尽管如此,裹挟着资本大势的头部长租公寓企业依然在巨大的惯性下冲刺,据青客和蛋壳的离职员工透露,除了监管力度最大的北京,两家长租公寓企业在布局的主要城市中依然大量使用租金贷的方式走规模竞速的老路,因为在2018年,内部就已经决心在2019年冲刺上市。

如今,以上市后的资本力量弥补商业模式梦碎,叠加后疫情时代的现实难关,长租公寓行业的梦醒时分,也可能是一大转机。

一位国内排名靠前的长租公寓品牌CEO对记者表示,“说一句得罪人的话,如果自身的运营能力不过关,公司上市了,早期投资者纷纷套现走人,对公司的打击大过资本市场能带来的好处。”

在国际市场,长租公寓本应该是优质资产,但国内长租公寓囿于极低的利润率,始终得不到资本市场认可,甚至不少房地产开发行业巨头的掌舵人,都表达过长租公寓做一间亏一间的言论。

前述CEO表示:“长租公寓行业的当务之急,是要抛开花里胡哨的资本技巧,通过多样化的方式开源节流,降本增效,拿房源要拿性价比最高的房源,运营要按照最高的标准运营,野蛮化的比规模、比速度已经走不通了。”

事实上,部分长租公寓企业已经在尝试一些新的方式。

例如,乐乎公寓从2018年开始,与各个地方政府合作,做城市租赁行业第三方轻资产运营服务品牌,简单而言,政府出地出钱打造公共租赁用房,乐乎负责输出标准化的公寓运营服务,将资金链压力降到最低。

魔方公寓、新派公寓也在2019年相继宣布进入轻资产运营领域,2019年,魔方公寓开启了在全国范围内的路演,邀请中小型长租公寓业主成为魔方合伙人,由魔方输出管理系统、品牌。

看起来,这就像“贴牌”一样简单,但事实上,多位业内人士透露,轻资产运营模式,要求品牌方拥有完善的管理模式、供应链系统、客户系统以及营销系统,只有有能力的长租公寓品牌,才能真正做到所谓“赋能”。

而盈利模式也是显而易见的,险资、银行、地方政府、中小业主等是真正的资产长期持有者,这意味着,长租公寓的轻资产时代,运营能力等同于盈利能力。

前述CEO表示:“长租公寓的特性是慢,是长久,那些做互联网快餐化准备、把金融产品挂在嘴边的企业,该醒醒了。”

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