4月22日晚，金地集团发布2019年业绩报告。“稳定性”成为已过而立之年的金地的关键词。年报显示，2019年，金地集团实现营业收入634.2亿元，同比上升25.1%；归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，同比增长24.4%。综合毛利率、净利率在行业中处于高位，分别为40.5%、24.5%。
值得关注的是，随着合作项目的增多，金地集团少数股东损益占比进一步增高。此外，净负债率虽然在行业中不高，但是一年内到期需要偿还的短期债务剧增。
合作项目增多，少数股东分走近35%净利润
根据年报，2019年，金地集团实现营业收入634.2亿元，同比上升25.1%，公司房地产项目结算面积393.22万平方米，同比上升53.8%；结算收入573.92亿元，同比上升24.6%。金地集团表示，营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。
分区域来看，华南、华北、华东、东南、华中区域的营业收入分别同比增加64.83%、54.26%、-66.72%、103.01%、331.46%。对于华东区域营收大福下降，金地集团在上证互动平台回复投资者时表示，主要原因是受本期结算项目联合操盘因素的影响，并表的比例有所下降。
在赚钱能力上，2019年，金地集团实现净利润154.65亿元，同比增加27.8%；归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，同比增长24.4%；房地产业务结算毛利率为41.3%，保持行业较高水平。
不过，需要关注的是，在金地集团净利润构成中，对联营企业和合营企业的投资收益剧增，2019年为50.18亿元，同比增加71.5%。
这背后主要是金地集团过去几年合作项目增多。在撬动规模增长的同时，也使得净利润流向少数股东。
数据显示，2017年-2019年，金地集团归属于上市公司股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2%，与此同时，少数股东损益占比也逐年增加，分别为27.8%、33.1%、34.8%。
规模之后，提高新增土储加强权益占比
在销售规模达到一定程度后，金地集团也在有意识地加强权益占比。
年报显示，2019年，金地集团进一步扩大投资布局，新进入11个城市，分别为贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海，全年共获取土地113宗，总投资额约1200亿元，新增了约1688万平方米的总土地储备，这也是金地集团连续三年新增土储超过1000万平方米。
在新增土储权益占比方面，2019年权益储备约886万平方米，占比为52.5%，而2018年为44.9%。
截至2019年末，金地集团进入了全国61个城市，总土地储备约5233万平方米，权益土地储备约2802万平方米，占比53.5%。
而在2015年-2018年末，金地集团总的土地储备面积分别为2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米，其中权益土地储备分别为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米，权益占比分别为61.5%、50.6%、51.2%及52.3%。
净负债60%，但一年内到期的非流动负债激增
相比于不少房企动辄过百的净负债率，金地集团的杠杆率并不算太高。金地集团在年报中表述，截至2019年末，资产负债率为75.40%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为67.16%，净负债率为60.24%，而2018年同期是57.36%。
不过，金地集团短期需要偿还的债务剧增。截至2019年12月末，金地集团有息负债合计947.58亿元，其中，银行借款占比为49.8%，公开市场融资占比为47.56%，其他融资占比为2.64%。公司长期负债占全部有息负债比重的63.01%，而2018年同期为81.85%，这也就意味着短期负债占比快速增加。
在短期债务方面，截至2019年12月末，金地集团一年内到期的非流动负债约为328.1亿元，同比增加296.92%。其中主要是一年内到期的长期借款，为188.4亿元，同比增加137.5%；一年内到期的应付债券124.8亿元。这也使得金地集团的速动比率下降了0.11个百分点至0.66，流动比率下降了0.18个百分点至1.44。不过，金地集团持有的货币资金余额为451.42亿元，现金短债比约为1.29，虽然有所下降，但是仍能覆盖短期债务，保持在安全边界。
为此，金地集团积极借新还旧。今年3月份，金地集团110亿元公司债券获上交所通过。对于募集资金用途，金地集团表示，拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。
在整体融资环境收紧的一年，金地集团的融资成本并不算太高，年报显示，截至报告期末，金地的债务融资加权平均成本为4.99%，而2018年末为4.83%。
同样在融资层面，金地集团近日来的一则公告引发监管问询。4月20日晚间，金地集团公告称，将金地集团2018年公司债券（第二期）（品种一）的利率由5.29%大幅下调至1.5%，引发市场热议，并招来上交所问询，希望金地集团说明上述调整是否符合约定。
根据此前《募集说明书》约定，发行人有权决定在本期债券存续期内的第2年末调整后1年的票面利率，若发行人未行使利率调整权，则本期债券的后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
也就说，对于利率调整，从规则上来讲，金地集团的操作或许没有太大问题，但是巨大的利差，仍然引人关注。
对于下调利率原因，金地集团在公告中称，根据当前的市场环境，发行人选择下调票面利率。
在业内人士看来，疫情之下，房地产行业融资环境渐松，通过调整票面利率，让存续债券持有人回售，可以以更低利率发行新债，以降低融资成本。金地集团年初发行的一笔10亿元超短期融资券，发行利率仅为2.83%。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 李项玲
本文来源：新京报
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