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深圳楼市“异动”,监管出击房抵经营贷

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新盘开盘即售罄,热点区域的二手房挂牌单价上涨了几万,500万以下的房子就快卖没了?

近日,深圳楼市频频引起关注。针对房价上涨、部分小区炒作房价等传闻,深圳住建局近日专门发布了官方意见,并直接披露,3月份深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右,价格总体稳定,市场价格涨幅不大。

深圳房地产中介协会的说法是,3月深圳全市二手房实际成交均价环比未有大幅波动。但部分片区个别楼盘确实出现了“火热”,包括南山、宝安等片区存在量价齐升的情况。

而当地中介人士向21世纪经济报道记者介绍的情况是,最近更为火爆,有的二手房甚至对比年前上涨了30%。

有业内人士将此次的深圳房价“异动”,最主要的原因归结为“货币政策的宽松”,而其中一个尤其引人关注的因素是,有部分房抵经营贷进入了楼市。

多位业内人士佐证了这一操作的存在,有受访专家指出,在二手房均价达到6.4万的情况下,如果没有加杠杆,房价很难出现明显的上涨。

对此,央行也及时出手。4月20日,中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金流入房地产市场的情况。

经营贷如何流入楼市?

“最近我所在片区的成交真的很火爆,很多人抢同一套房,价格基本一天一个样。虽然我们是既得利益的一方,但也觉得短期内涨得太快。”4月20日,深圳一位中介机构的创始人向21世纪经济报道记者表示。

资金面的宽松,全国的避险资金涌入深圳,被他称作是主要原因。根据中国人民银行深圳中心支行的数据,今年一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元,其中,短期贷款增加42.63亿元,中长期贷款(主要是房贷)增加544.93亿元,后者的占比达到了93%。

相比之下,去年同期,深圳住户部门贷款增加551.92亿元,其中,短期贷款增加80.82亿元,中长期贷款增加471.11亿元,后者的占比约为85%。

除了个人房贷增加之外,这位中介人士表示,一部分经营贷也变相进了楼市。

这正是近日在深圳被热烈讨论的话题之一,企业的经营贷是否是此轮房价被炒高的主因?

上述中介人士向记者介绍,只要名下有公司,有红本在手的房产,就可以申请抵押贷,一般公司的注册年限决定了可贷款的额度。

“至于贷到的钱怎样流入楼市?基本有两种情况,一种是用已有的房产做抵押贷,贷出来的钱再流向楼市;还有一种是先全款买入房产,然后拿去抵押贷款。其实之前也有少数这样的情况存在,但现在利率更低。”

深圳贝壳研究院院长肖小平在近日的一场“深圳楼市分析及未来展望会议”上介绍,全市贷款(购房)比例90%左右,10%为一次性;平均贷款成数63.8%。杠杆高主要体现在抵押贷可能流入了楼市,小企业经营贷款最多,个人名下住宅或商务公寓,以公司法人名义申请就可以按市场价的70%贷出。经营贷利率在3.9%-4.5%,算上贴息后可低至2%(一般贴息半年左右),而深圳首套房房贷利率为5.05%。

记者联系了两家银行的贷款人士咨询,其中一位坚决否认存在此类业务;另一位则表示“有操作空间”。

不止是资金流入楼市,为了配合“高评高贷”,也有业主故意将报价提高。

21世纪经济报道记者获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出,据业内龙头企业反馈,全市范围内的确存在部分业主(甚至联合)将房源报价大幅抬高,以期通过“高评高贷”方式,通过经营抵押贷款(经营贷利率相比房贷利率低),或转按揭的方式予以高位套现(此情况亦跟银行方面核实),建议相关部门关注此类业主金融加杠杆行为。

谁在如此操作?

记者咨询了几家做实业的中小企业,都表示并不了解这方面的情况。其中一位企业主介绍,如果向银行贷款,会提供股东的不动产等抵押物,但贷款一般会用于采购支付等,并且银行有严格的监管。

上述中介人士向记者介绍,很多真正做事情的公司不会搞这些,但的确有个人以公司的名义,以及有专门的投资公司在这样做。

“个人不难操作,很多人的名下都会挂个公司,或者一般花几千块到几万块就可以买到一个年限、资质都不低的公司。”这位中介人士称。

规模有多大?

经营贷进入楼市,有多大的规模?

根据中国人民银行深圳中心支行的数据,一季度深圳非金融企业及机关团体贷款增加2546.32亿元,其中,短期贷款增加819.41亿元,中长期贷款增加1889.44亿元。

相比之下,2019年一季度,深圳非金融企业及机关团体贷款增加1875.70亿元,其中,短期贷款增加353.96亿元,中长期贷款增加1247.74亿元。

今年一季度企业贷款相比去年同期明显增长,深圳本地一位地产分析人士向记者表示,这里面可能有一部分资金流入了楼市。

肖小平也在上述会议上表示,“非交易房抵贷款市场比想象中大得多,可能不少于房贷,甚至更大。”

但前述中介人士则认为,其实经营贷进入楼市的量可能并没有多大,但的确一出来就影响很坏。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者分析,“现实中我是了解一些案例的,但具体规模有多大,现在谁也说不清楚。”

他同时表示,企业贷款增加,不一定是进入楼市,当前国家对中小企业有扶持,出台了一系列纾困政策。但需要注意的是,如果有房抵经营贷的存在,说明有住房贷款其实是隐藏起来的,并未反映在住户部门贷款里面。

一家大型股份制商业银行人士在4月20日上午向记者表示,经营贷进楼市,我们了解有的银行在偷偷做,但肯定是小规模、小量,不可能上量。

“市场上传得沸沸扬扬,但至少到目前,还没有上规模,一旦上规模,监管方面肯定就卡住了。”这位银行人士称。

4月20日下午,21世纪经济报道记者获悉,中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况。

通知指出,对于贷前,自查贷前准入情况,对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。对于贷款管理情况,重点梳理借款人自疫情发生以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。对于贷后管理,自查借款人贷后新增房产的监测情况。

深圳市中小企业服务局也在4月20日发声称,将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度,严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。一旦发现并查实,将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法机关处理。

此处的“贴息”,指的是深圳发布的《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》中提到,全市产业资金优先用于扶持受疫情影响严重的中小微企业,划拨10%的市级产业专项资金重点用于贷款贴息,对于疫情防控期内获得银行等金融机构的新增贷款(展期视同新增),按实际支付利息的50%给予总额最高100万元的贴息支持,贴息期限不超过6个月。

记者从地产业内以及银行贷款人士处获悉,企业需要在4月底之前获得贷款才可能拿到贴息,贴息并没有那么容易申请得到。

“事实上,即便没有贴息,正常的经营贷利率也普遍低于房贷,所以不能简单说经营贷进入楼市是由贴息政策引起的。”一位地产业内人士称。

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