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骗贷炒房?深圳楼市火爆背后是新式加杠杆狂欢

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4月16日,国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,深圳二手房价涨幅时隔两年再次回到第一。

深圳楼市近期的火热,引起了各方高度关注。此轮「疫情景气」的背后,部分购房者找到了新的加杠杆机会,也同样值得关注。

到底谁在购买深圳的房子?多位资深房地产销售人员告诉记者,一些片区的楼盘能够短期出现价格快速攀升,主要是因为投资客和部分刚需置业者对房价承受能力较强,出手迅速。

「像最近很多购房者开始咨询罗湖的房子,大多数都是刚需置业者,因为片区配套相对成熟完善,价格也相对保持稳中向上的走势。」陈峰(化名)曾是一家房地产公司的王牌销售经理,现在自己出来开设了中介机构。

多位地产业内人士也向记者指出:新冠肺炎疫情下,一系列小微企业纾困措施出台,让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目,部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。

买房:一场金融的比拼

最近,深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先「苏醒」。新房市场上,多个单价超过10万元的项目「喝茶费」重出江湖,监管部门再度出手严打。二手房市场冷热不均,但许多购房者还是被这些「现象」搞得躁动不安。

(罗湖黄贝岭片区,前来中介门店咨询的置业者)

正如陈峰所说,一些片区的楼盘能够在几个月而时间内出现价格快速攀升,主要是投资客的涌入。仅仅是依靠刚需置业者,很难出现这样的快速拉升现象,但一个点被引爆,就难免会传导到其他区域,所以很多刚需置业者也被搞得不安。

「一直以来,深圳买房就是一场金融的比拼。」陈峰表示,表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动,但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营,这种贷款似乎也被一些投资客看中。

如何申请这样的经营贷?一名国有银行深圳区域人士告诉记者,如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司,就可以尝试申请。至于究竟能贷到多少,银行会通过随机抽取的评估公司来衡量,一般按照评估价7成执行。不过,还是有一些具体细节的要求,例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。刚注册的公司也存在可以申请的可能,但贷款额度相对降低。此外,申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐。

没有注册公司怎么办?这时,有中介人员给记者「支招」:直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可,市面价格也就几千元。对于购销合同,通常用来证明公司的资金用途,因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求。「购销合同也可以花钱购买,其实这些资料都是为了满足监管层相关要求,保证资金出去表面不违规。」中介人员透露。

2016年,中国人民银行深圳市中心支行办公室曾下发规定,除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款(包括房商通、抵质押额度贷款等),贷款期限最长不超过5年;不得以未解除抵押的房产抵押(二次抵押)发放个人消费贷款;同时加强对银行消费贷款资金流向的监管。对于上述经营贷,这位银行人士告诉记者,贷款期限也打破「不超过5年」限制,最长达到10年,也有8年的,先息后本,每年要还一次本金,但可以做一次过桥即可。也就是说,如果一个公司贷到300万元,满一年偿还一次300万元本金,但几天之后又可以重新将这笔本金提取出来。

有市场消息指出,现在申请相关贷款还可以享受6个月的贷款贴息。对此,银行人士告诉记者,的确存在这样的贴息,但现在申请已经来不及,因为要在本月底前放款的贷款才能享受,而且额度有限。

其实,吸引申请贷款者的最大「惊喜」在于,以各类扶持中小微企业名义获得的贷款普遍具有成本较低的特点。有银行工作人员介绍,现在执行一年基准贷款利率4.35%,已经低于大多数城市的房贷利率,甚至可以视客户和公司的资质情况打一些「小折扣」。此外,有评估公司的工作人员告诉记者,评估价的设定基于很多因素,多数是参考物业的成交价,但现在也存在这样的情况,也会参考相关小区的市场挂牌价和周边房价等因素,这样一来,评估价就高了。

不得不引起重视

类似的贷款对房地产市场究竟能发挥多大作用,取决于资金流向的监管力度。上述银行人员告诉记者,「除非上层政策收紧,银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途,一旦贷款用途与申请时描述不一致,银行会限期收回贷款。不过,自己把控一下,如果资金经了几手再使用,基本就没什么问题。」

(来源:深圳统计局)

深圳的投资客,一直很善于利用各种金融加杠杆手段。有市场人士也提出,虽然影响深圳房价的因素有很多,金融加杠杆只是其中之一,但如果真的有银行信贷资金正以比房贷更低的成本进入楼市,这样的现象不得不引起重视。此外,活跃在深圳的数千家投资公司之中,确实还是有专业投资房地产的公司。

过去,首付贷等金融乱象曾在深圳楼市暗流涌动,相关部门也曾出手整治。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:近期银行资金比较宽裕,资金可获得性高,这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。「此轮行情是否可持续,主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管,那么深圳楼市可能会降温。没有杠杆加持,房价上涨是不可持续的。」

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,高杠杆会给楼市带来很多影响,尤其是违背了「房住不炒」的原则,过度「炒作」一些项目,不仅会给「接盘人」带来风险,一些违规资金的不确定性甚至会影响金融体系的安全。

根据深圳房地产中介协会追踪各大行的成交数据,此前各大中介机构所挂出的高价,甚至是「天价」房源能最终按原报价成交的寥寥无几,甚至有的近期为零成交,而在报价上涨前的价格基础上成交的房源则占据主流。同时,根据网签数据显示,近期并没有因为热炒行为,带来相关热点片区内网签量(成交量)的明显上涨,而成交量的快速恢复,也主要集中在具有优质地理位置和优质学区资源的片区内,因此这一波市场行情并不具有全市代表性。

4月17日晚,深圳市住建局专门针对近期深圳房价上涨、部分小区炒作房价等传闻发布官方意见。深圳住建局指出,近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。对部分市民反映个别楼盘「收取喝茶费」、「捂盘惜售」、「恶意加价」等问题,当局高度重视,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。同时,针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、「黑中介」违规经营等现象,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

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