北京给“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步

北京天通苑小区的一个分区，2020年物业费仅收回40万元，完成4000万元应收总额的1%。

疫情期间，天通苑社区垫付近千万元购买口罩、消毒水和支付物业人员工资，天通苑物业分区经理安旭（化名）用“杯水车薪”来形容收取物业费用对抗疫支出的作用。

从2002年入住，目前天通苑大部分小区物业费仍保持在0.55元水平。物业费低、收缴困难，一直是天通苑物业面临的难题。物业公司多次酝酿通过各种方式来提高物业费，但均因居民反对而作罢。

与天通苑面临同样问题的物业公司并不在少数，很多物业公司因此陷入物业费收缴率低导致物业服务水平低、进而又导致物业费收缴难的恶性循环。

5月1日即将生效的《北京市物业管理条例》（下称“条例”），取消了政府物业费政府指导价，为物业市场定价创造了条件，但解决物业费调价、收缴等难题依然面临重重困难。

一位万科物业区域总经理表示，物业服务包含基础服务和增值服务，在界定好物业费的范畴的前提下，收费低的物业做好该做的服务项目，业主对购买的服务清晰，便不会存在上述恶性循环。

物业费谁说了算

一位天通苑业主曾在官方平台留言反映，天通苑各个区物业费收取标准不一样，经济适用房物业费只有0.55元，而天通中苑D区物业费则达到了2.96元/平米。

昌平区政府回复称，天通苑区域内有经济适用房和商品房，经济适用房适用政府指导价，商品房执行买卖合同约定。2005年北京出台的2662号文规定，北京市经济适用住房物业费标准统一为0.55元/平方米。

新条例取消了政府指导价，物业服务收费实行市场调价，北京市住建委发布小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会负责监测物业服务成本和计价规则，供业主和物业公司协商物业费时参考。“不同时期有不同的标准，不同标准的物业费对应不同的服务。”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，物业是有偿服务，但物业管理费具有前置性和固定性。随着人工成本不断提高，物业费的标准有内在提高的趋势，但业主天然地反对提高物业费，物业行业要持续发展，必然面临物业费标准调整问题。

据安旭透露，天通苑经济适用房的物业费至今从未上调过。但服务期间，保安工资从500元涨至3500元，其他各项成本也均翻了7-8倍。按照安旭预算，经济适用房物业费达到0.9元/平方米才不会亏损。

新条例并未让安旭并松口气。他表示，即便实行市场调价，但想要上调物业费，需召开业主大会，征得2/3业主同意，对中小型小区物业费调整有推动作用，对天通苑这类超大型社区影响不大。

安旭透露，天通苑物业每年包括车位费等增值费用收入近百万元，再加上2018年天通苑开发商为物业公司补贴了4000万元，一定程度弥补了物业费亏空。但是开发商输血模式并没有可持续性。

想要解决物业公司难题，还需从根源上入手。多家物业公司负责人表示，新条例施行后，希望物业费调整有统一标准，例如物业费根据CPI指数调整，或出台物业服务内容和收费标准细则，使业主与物业公司权利与义务相统一。

一位住建部人士表示，物业管理费调价机制涉及多个部门，住建部门也建议按照市场机制进行调节，目前最大的难点在于物业收支和上调比例，需经业主大会多数人同意。

我是谁

安旭透露，天通苑有7万户居民，居住人口接近50万，新冠疫情期间，天通社区居委会工作压力较大，进出口设岗检查、社区消杀、物资筹备等工作，主要是由2000余名物业人员完成。

多数物业公司将自身定位为生活服务行业，但依据国民经济分类，物业服务行业属于房地产行业下的一个子类。

物业行业主要涉及所得税和增值税。2018年7月23日，国务院常务会议上明确了所有企业均可享受研发费用所得税前扣除75%的政策，但房地产行业被排除在外。

第二个税种是增值税，依据2016年国家税务总局的36号文，关于销售服务无形资产、不动产的注释，物业服务行业被归类为现代服务业中的商务辅助服务业。

由于物业没有被归到生活服务行业，所以不能享受国家税务总局以及各地出台的补助措施。

3月，河南省发文，试行将物业服务行业、租赁服务业以生活服务业来看待。但由于税务系统实行垂直管理，地方政府无权决定企业税收，所以河南、浙江等地推行动作，最后均不了了之。

在众多物业从业人员看来，将物业管理行业从房地产挪到生活服务类，在税收层面还需要一个漫长过程。

一位Top10房企高管建议，居住小区、社区服务的物业应按照生活类服务业收税，办公楼物业则按商业服务收税。中国物业管理协会会长沈建忠向经济观察网表示，协会已向住建、税务等相关部门反映，但目前没有一个最终的答复。

首华物业管理有限公司董事长李忠测算，如能划归到生活服务类，疫情期间，首华可减少支出5000多万元。

破茧化蝶

近年来，随着城镇化和房地产行业快速发展，物管行业也经历快速发展阶段，以碧桂园物业、绿城物业等大量行业龙头涌现，截至4月，已有22家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。4月11日，碧桂园物业的市值已经接近千亿。

兴业证券报告显示，在管面积超5000万平方米的物管公司平均ROE为34%，即使扣除关联交易占比较高的非业主增值后，ROE仍然达到27%，全口径的平均资本回报ROIC达到37%。

一位参与佛山市物业费指导价定价调研的物业工作人员表示，通过对多家物业公司定价收费调研及业主交流发现，物业费和服务质量之间存在一个“魔咒”。

物业管理费是传统物业服务企业生存的重要部分，但逐年增长的企业用工成本也给物业公司带来压力。由于无法调价或业主拒缴物业费，物业公司服务标准提高不了，物业服务差，又成为业主拒绝涨物业费和拒缴物业费的理由，形成恶性循环。

新条例中强调降低业主委员会设立门槛，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。相关部门应发布物业服务项目清单、项目成本和计价规则，让业主和物业公司协商物业费时有理有据，业主无理拒缴物业费或被纳入失信名单等，给予双方制度上的约束。

“有钱了，我也想把草整得绿一点，但没有钱也雇不了人。”安旭感慨，物业和业主之间的关系很微妙。新条例出台后，天通苑物业也组织全体管理人员进行学习，并希望新条例之后有更明确的细则，“我们也希望工作好做一点。”

上述万科物业区域经理认为，目前行业对物业费应该包含哪些服务内容，达到怎样的标准，没有清单和标尺，业主和物业的矛盾主要是信息不对称造成的。