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今年老旧小区改造近700万户 与2019年相比翻一番

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2020年的老旧小区改造任务目标已明确。

在4月16日举行的国务院政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长黄艳介绍称,2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,与2019年相比翻一番。

根据住房和城乡建设部的摸底调查,当前需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量,大概有30亿平方米。

在最受关注的老旧小区资金渠道问题上,21世纪经济报道记者注意到,与去年7月的吹风会提出的举措相比,此次吹风会明确了地方政府专项债要对老旧小区改造进行倾斜。

同时,资金渠道也将从过去的地方财政和水电气等专营单位出资为主,转为中央给予补助,地方、居民和社会力量合理共担机制转变。

全国已改造358万户

目前,老旧小区改造进行了多少?

2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,涉及5.9万户居民。

自2019年起,城镇老旧小区改造被纳入保障性安居工程,中央安排补助资金支持。2019年10月,针对城镇老旧小区改造中需要重点解决的问题,指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作,改造速度也得以大大增加。

根据黄艳在此次吹风会上的介绍,2019年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。因此,全国目前至少完成了约涉及358万户居民的老旧小区改造。

今年的任务比之前的总量翻倍。4月14日召开的国务院常务会议明确提出,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,重点是2000年底前建成的住宅区。

老旧小区改造的潜在市场到底有多大?

在此次发布会上黄艳表示,根据住建部的摸底调查,目前全国需要改造的2000年以前建成的老旧小区的量,大概在30亿平方米左右。另外,2000年之后建成的一些小区,也有改造需要。

这意味着,即使按100平米每户来估计,潜在的改造需求也在3000万套左右。需要注意的是,根据中央的要求,已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴,不在改造之列。

不过,针对今年推进老旧小区改造投资规模预估有多大的问题,黄艳表示,“对于资金的测算,我们还在测算过程中。”

此次吹风会还透露,下一步,住建部将从五个方面抓好老旧小区改造的工作。

首先是明确城镇老旧小区改造任务。重点改造2000年底前建成的住宅区,完善小区配套和市政基础设施、环境,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

其次是建立健全组织实施机制。指导各地统筹负责,按照居民意愿,推进改造项目有序实施,完善小区长效管理机制。

再次是建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予补助,落实地方财政支出责任。地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

此外,要推动2020年城镇老旧小区改造工作。督促各地做实做细前期工作,重点是做好发动居民共同参与的工作,抓好工程质量和施工安全,有序实施2020年改造计划。

最后是总结推广试点成果。积极总结推广2省8市探索“9个机制”的试点成果,指导各地从实际出发,加快完善体制机制,破解改造中面临的难点问题。

改造资金从哪来

兼具“民生”与“发展”两大任务,如何构建社会效益与经济效益相平衡的老旧小区改造模式,一直都是关注焦点。

对于资金来源,上述国常会表示,要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

21世纪经济报道记者了解到,4月初住建部曾召开电视电话会议,提出鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造以及养老、租赁住房建设等,推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业,建设智慧社区。

黄艳也在此次吹风会上表示,过去老旧小区改造主要是两个资金渠道,包括地方财政和水电气等专营单位出资。未来则希望资金筹措渠道更多元,一方面从2019年开始,国家发改委、财政部已经安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,以服务设施长期运营收入作为盈利点。

此前承接北京多个老旧小区改造项目的企业负责人告诉21世纪经济报道记者,目前项目收入主要有三个来源,第一是物业费,相对较少;第二是停车管理;第三是企业利用自有资金投资改造,在街道的支持下,把社区内闲置、低效利用的空间盘活起来,引入便民服务业态和社区广告所产生的收入。

对此,上海交通大学城市科学研究院院长刘士林告诉21世纪经济报道记者,从城市化的阶段来看,老旧小区的居民一般属于相对弱势群体,老旧小区改造,某种程度上来说,其社会效益也要大于经济效益。随着老旧小区改造等民生服务逐渐转向政府与社会多主体提供,一定要建立好改造项目的多方沟通机制,确保居民、企业和政府多方的利益都有保障。

黄艳也表示,老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时,要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则。这些要在老旧小区改造项目生成之初,就跟居民达成一致,保障在改造后,能够保持改造成果。

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