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买房时“跳单”成交,可以不付中介费吗?

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近期热播的《安家》中,有这样一个情节引起了不小的争议:林老板想在上海买一幢老洋房,房似锦通过努力终于帮他找到了心仪的房子,并介绍他与房主见了面。本以为终于谈成了大单,但令人意想不到的是,林老板竟然背着房似锦,私下与房主签署了房屋买卖合同,也就是业内通常所说的“跳单”。而林老板的理由是,“双方没有签署过书面委托的中介合同”。

那么,真的像剧中所演的那样,买方没和中介签署书面合同,就可以“跳单”吗?中介是否能追究买方责任呢?

解答:

针对上述问题,法务专业人士指出,即使买方没和中介签订书面合同,但其“跳单”行为仍是应当承担相应法律责任的。

事实上,什么情况下“跳单”应承担法律责任,不仅是房似锦和林老板,现实中很多人也都存在法律认识误区。对此,法务专业人士认为,需要厘清以下三大误区。

口头形式的中介合同也可成立 同样具有效力

误区一:房似锦没有与林老板签署书面合同,他们之间就不构成中介合同关系,要求林老板支付报酬和费用就“师出无名”吗?

“《安家》中的案例,实际上属于对非书面中介合同的误读。”法务专业人士表示,中介合同不属于《合同法》规定的要式合同,不必局限于书面形式。

我国《合同法》第10条规定,合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。虽然,《房地产经纪管理办法》第16条中规定,房地产经纪机构应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。但《房地产经纪管理办法》并非法律或行政法规,也就是说,对于房产中介合同来说,书面形式、口头形式和其他形式都可以成立,只要各方当事人意思表达一致就可以。

同时,不采用书面形式也并不影响中介合同效力。根据相关法律规定,即使未采取书面形式,而是采取口头形式订立,房产中介合同也应成立且生效。所以,《安家》中林老板因“双方没有签署过书面委托的中介合同”而拒付中介费,理由是不成立的。

而从合同履行角度来看,作为中介方,房似锦已经履行了推介合适的房源并引荐房主洽谈的主要义务,而作为委托方的林老板显然也接受了房似锦的中介服务,在看房满意后又和房主见面洽谈。那么,依据法律规定,中介方与委托方之间的中介合同就已经成立了,房似锦不会因为未签订书面的《中介协议》,就无法要求林茂根承担违约等法律责任。

买方有权解除委托合同,但需赔偿中介损失

误区二:就算签订了中介合同,但房似锦未最终参与房屋买卖合同签订,且不存在或无法证明双方签订“禁止跳单”条款,林老板就可以不支付报酬或承担违约责任吗?

答案是否定的。法务专业人士表示,《合同法》第410条、《民法典(草案)》第933条都规定了关于委托合同任意解除权,但同时也规定,因解除合同给对方造成损失的,除了不可归责于该当事人的事由以外,都应当赔偿对方的直接损失。如果是有偿委托合同的话,解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。

而即将实施的《民法典(草案)》的第965条,更是进一步明确规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。这就将“跳单”后中介人请求支付报酬的权利上升到法定层面,大大加强了对中介人的保护,即使没有任何约定的情况下,中介人依然可以要求“跳单”的委托人支付中介报酬。

是否独家房源,与“跳单”违约责任没有直接关系

误区三:“非独家房源信息”的中介机构,就无权主张“跳单”行为构成违约吗?

剧中房似锦在与林老板沟通“跳单”问题时,强调房源是她独家开发的,这也引起不少人的疑问,在认定买方“跳单”的违约责任时,独家房源和非独家房源有区别吗?

法务专业人士表示,无论是否属于独家房源,只要中介有证据证明,委托人接受了中介的服务,利用了中介提供的交易机会或媒介服务,中介就有向委托人要求报酬或合理开支的请求权。

同时,如果某一中介机构有充分证据证明,其提供的房源信息或服务有别于买方最终支付报酬的中介,而买方正是依此才达成房屋买卖合同,其也有权向买方主张报酬及合理支出。

此外,如果中介机构有证据证明,买房人与其最终选定的中介存在恶意串通,或者以明显不合理低价达成中介合同,故意逃避给该中介机构支付报酬的,其也可以向买方主张报酬请求权。

新京报编辑 杨娟娟 校对 王心

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