楼市放开限购限售？“房住不炒”仍是底线

疫情之下，楼市的一举一动都牵动着人心。近日，由青岛市不动产登记中心、青岛市房屋交易中心联合主办的“青岛网上房地产”网站发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，此次规则在政策方面有很多调整，尤其是涉及到限购政策和限售政策的调整，再次引发了社会各界对楼市松绑的质疑。专家表示，为促进房地产市场平稳健康发展，疫情发生以来多地出台了各类房地产扶持政策，但在鼓励各地“因城施策”的同时，不能突破“房住不炒”的底线。

“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则第四条称，对由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。第五条称，鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。

而根据2018年4月原青岛市国土资源和房屋管理局发布的政策，居民家庭在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算；青岛市区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。对比看，此次取消了“在一套住房中占部分份额的按拥有一套住房计算”的限购政策，将限售从之前的5年降低为2年。

活动规则实际上在房屋拥有套数方面进行了调整或放松。换而言之，部分居民家庭房屋持有的套数认定方面会更加宽松，即便实际占有部分房产，也可能会被认定为无房户，这样就突破了既有的限购政策，甚至可以按照首套房的标准进行购房。

不过，对于该活动规则中提出的松绑限购、限售等政策的执行期限，青岛市住建局相关部门的工作人员表示，这些政策的执行期为100天，即消费季期间。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，青岛新政的松绑力度不算大，对当地市场不会造成过多的刺激。但是，青岛新政如果能够落地实施，可能会产生较强的示范效应，不排除其他城市也会效仿。

实际上，扶持楼市发展并不是青岛一地的选择。为了降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，各地政府坚持“房住不炒”定位，更加灵活地因城施策，多地集中出台了房地产扶持政策，据中国指数研究院统计，截至3月底，已有超60个省市从供需两端出台了扶持政策，其中以供给端为主、需求端为辅。

但需要指出的是，扶持楼市并不等于为楼市松绑。过去一段时间内，已有驻马店、广州、济南和海宁等4城在“政策一日游”后被叫停，其政策基本可以划归为以下三类：第一，需求端刺激性政策，典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%，并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。第二，局部放松限购，譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购，又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。第三，核心城市类住宅公寓销售解禁，典型如广州商服类项目不再限定销售对象，意味着类住宅公寓产品销售解禁。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，2020年“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，调控政策全面放松基本无望，调控注定将延续更长的时间周期。尤其一线以及苏州、西安、南宁等热点二线城市房地产政策层面仍需维稳，基本没有放松调控的可能性。

事实上，不少城市在疫情对房地产行业造成巨大冲击的同时仍然保持理性。4月9日，深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价，维护房地产市场平稳的通知》，对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控，进一步体现了稳定房价和稳定预期的导向。

“此类政策说明，虽然新冠肺炎确实对房地产市场造成了冲击，但若是各类房价哄抬现象增加，那么管控依然会继续。”

中国指数研究院预计，短期来看，房地产行业仍面临一定压力，未来仍将有更多地区优化调控政策，以稳定市场预期，但限购、限贷等主体政策难现放松，需求端的政策仍将以购房补贴、人才落户等方式落实。