网易首页 > 网易北京房产 > 正文

北京部分商住二手房成“负资产” 卖房款不够偿还银行贷款

0
分享至

近日,中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现,绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩,不少业主因着急出手不得不一再降价,所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款。

2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,自此商住房全面限购。如今,限购政策出台3年有余,成交量相比峰值下跌超过95%。

价格现腰斩

“除了特别好的地段,北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示,“限购政策出台前,同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了,住宅虽然也限购,但是价格仍然小幅攀升,商住房价格却出现大幅下跌,目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

2017年3月限购政策出台前,个人买卖商住房可以正常贷款,很多投资者当时贷款比例超过六成。随着房价下跌过半,目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说,即便卖完房子,也无法全部偿还当时的银行贷款,导致很多房源无法正常解除银行质押。

在近期成交的商住二手房中,上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例,中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现,业主此前购买单价为3.5万元/平方米,现在实际成交价为1.9万元/平方米,成交价与房屋原值相比跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高,其实际收到购房者交付的全部房款后,仍然不够银行贷款偿还额。中介不得不另外主持签订三方协议,以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主,用于偿还银行贷款以解除质押。

“如果不是着急用钱,不可能这么割肉卖掉,赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示,“当时买这种房子的人,一部分是为了投资,还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购,既可以自由买卖,也可以高比例贷款,所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱,赔得再多也要出手。”

不能贷款是主因

针对造成上述问题的原因,中国证券报记者多方采访了解到,限购政策出台后,商住房只能全款购买,购买门槛提升,卖房的人远远多于购买者,供需失衡,是导致价格大幅下跌的主要原因。此外,限购政策实施以来,商住房的办公属性被进一步明确,居住功能被淡化,此前流入商住房的热钱逐步退出,也是商住房价格持续走低的一大原因。

限购政策规定,北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买,个人不能购买。但在很多中介的帮助下,个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房。为了进一步限制此类投机现象,政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求,有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米。进一步提高准入门槛,使得购房者需求进一步被遏制。

“很多商住房当时在建的时候,打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外,和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前,小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子,因为可以贷款,又不限购,且一居室小户型很多。只要地段和开发商稍微有点亮点,特别容易卖,基本就是一抢而空。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩。”回忆当年商住房销售盛况,某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。

在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下,原本用于办公属性的商住房,逐渐成为住宅的替代品,销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前,商住房价格在短短的几年时间,价格翻了一倍,与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热,可见一斑。

“2017年3月限购政策出台后,前期卖商住房的销售在接下来的一年里,基本什么也没干,都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万业绩。”王红介绍,“我自己退了50万业绩。限购政策突然出台,由于属于合同中的不可抗力,很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了,这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

捡漏房源增多

中国证券报记者调研发现,目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大,报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止。

“现在商住房的行情是,如果着急卖,必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示,“商住房业主中很大一部分属于私人业主,受疫情影响,这类业主很多着急用钱,变现需求空前。这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源,为了尽快成交,挂牌价格一降再降。”

据了解,在疫情期间,很多中介为了吸引购房者,改良了前期销售政策,要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%,否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下,着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小,导致捡漏房源激增。“临近签约的房源系统报价基本没有水分了。”

但有意思的是,记者走访了解到,目前在售的新盘商住房中,有的仍然可以卖给个人,价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露,限购政策出台前,开发商可能预见到有限购政策出台,未雨绸缪,将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下,提前走了网签程序。房子建好后,由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人,所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止。“这类房子比较稀缺,属于特殊时期的特殊产品,如果跟同地段住宅比,也算是一种捡漏。”上述销售表示。(作者:董添)

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
就这?争议最大,却赢得最轻松

就这?争议最大,却赢得最轻松

新民周刊
2021-08-03 08:57:29
林俊杰再发律师声明后,谢明皓回应:他不仅吸毒,且男女通吃

林俊杰再发律师声明后,谢明皓回应:他不仅吸毒,且男女通吃

瓜姐的眼
2021-08-03 10:33:13
这个爱打麻将的确诊老太太,把扬州坑惨了!

这个爱打麻将的确诊老太太,把扬州坑惨了!

远荐
2021-08-02 23:26:38
吴亦凡的瓜让4年前裸身坠亡的任娇再被提起…

吴亦凡的瓜让4年前裸身坠亡的任娇再被提起…

麻辣婊
2021-08-02 23:34:40
302人遇难,河南省长、郑州市委书记等默哀,国务院:对失职渎职者问责!

302人遇难,河南省长、郑州市委书记等默哀,国务院:对失职渎职者问责!

政知新媒体
2021-08-02 23:50:22
日本队大获全胜!伊藤美诚11:2吊打世界亚军,樊振东坦言状态慢热

日本队大获全胜!伊藤美诚11:2吊打世界亚军,樊振东坦言状态慢热

乒乓看世界
2021-08-03 08:25:49
孙春兰赴南京“督战”4天!江苏省委书记、省长开会,提到疫情发生根本原因

孙春兰赴南京“督战”4天!江苏省委书记、省长开会,提到疫情发生根本原因

政知新媒体
2021-08-03 09:53:57
起底吴亦凡,从顶流到弃儿,遇事习惯找妈妈,刑拘前正准备开粉丝见面会,门票炒到3千元

起底吴亦凡,从顶流到弃儿,遇事习惯找妈妈,刑拘前正准备开粉丝见面会,门票炒到3千元

九派新闻
2021-08-02 17:40:26
意大利连夺两金,帅哥运动员头盖国旗热情拥吻!网友:极致浪漫!

意大利连夺两金,帅哥运动员头盖国旗热情拥吻!网友:极致浪漫!

英国那些事儿
2021-08-03 12:42:57
男子干扰交警正常执法:“我加拿大人,你拿枪打我啊”

男子干扰交警正常执法:“我加拿大人,你拿枪打我啊”

环球时报视频
2021-08-02 21:28:36
吴亦凡最高可判死刑?全网封杀“洗地号”。一切源于他爱的女人

吴亦凡最高可判死刑?全网封杀“洗地号”。一切源于他爱的女人

北国小甜瓜
2021-08-03 11:12:31
河南一场暴雨,把新能源最后“遮羞布”彻底掀开,司机:苦不堪言

河南一场暴雨,把新能源最后“遮羞布”彻底掀开,司机:苦不堪言

鸿哥捞车
2021-08-03 10:00:42
易方达中小盘基金拟召开持有人大会

易方达中小盘基金拟召开持有人大会

锌财经
2021-07-30 18:28:49
《风起三国》炫酷半兽人coser现身CJ展会,小乔秒变兔女郎引围观

《风起三国》炫酷半兽人coser现身CJ展会,小乔秒变兔女郎引围观

游戏电竞网
2021-08-02 11:54:24
路透社耍阴招惹怒网友!专配中国运动员丑图,却给外国选手放美照

路透社耍阴招惹怒网友!专配中国运动员丑图,却给外国选手放美照

财经正解局
2021-08-02 17:57:55
俄罗斯媒体:疯狂攻击中国的奥运成绩?美国媒体这举动太可笑!

俄罗斯媒体:疯狂攻击中国的奥运成绩?美国媒体这举动太可笑!

环球时报评论
2021-08-03 10:13:28
美国前驻华大使:凭什么认为有能力让中国按照美国的意愿行事?荒唐

美国前驻华大使:凭什么认为有能力让中国按照美国的意愿行事?荒唐

文汇报
2021-08-03 08:20:53
孙颖莎喜提新车!4S店员工列队鼓掌,提十几万的车比买路虎还自豪

孙颖莎喜提新车!4S店员工列队鼓掌,提十几万的车比买路虎还自豪

鸿侃汽车
2021-08-03 10:20:14
小S回应不当言论,求情不要封杀自己,半天丢掉四个代言损失千万

小S回应不当言论,求情不要封杀自己,半天丢掉四个代言损失千万

阳光八卦君。
2021-08-02 20:07:46
吴亦凡进去了,有六位女明星恨不得找个地缝钻进去!

吴亦凡进去了,有六位女明星恨不得找个地缝钻进去!

娱情挖掘机
2021-08-03 05:04:35
2021-08-03 13:30:44

北京房产

深圳出招整治学区房炒作 30万/平的神话在破灭

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

苏炳添写论文用自己举例 网友:为凑数据亲自破个纪录

头条要闻

苏炳添写论文用自己举例 网友:为凑数据亲自破个纪录

财经要闻

体育要闻

"浩飞"组合热血竞速!这肌肉太酷炫了

娱乐要闻

吴的瓜让4年前裸身坠亡的她再被提起

科技要闻

采矿进展不顺 特斯拉明年部分锂供应将延迟

汽车要闻

奥迪A6纯电版将于2023年上市 续航或达700km

态度原创

本地
时尚
房产
教育
公开课

本地新闻

柚子叶洗澡,如何成为广东人的转运密码?

昨天LV舍弃吴亦凡 今天LVMH"吞食"了他的好兄弟

房产要闻

海南各市县房屋销售数据曝光 全岛成交额暴增68%

教育要闻

教育部印发紧急通知部署做好当前教育系统疫情防控工作

公开课

试吃宁夏夜市:美国人第一次吃羊头差点吐了?