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透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

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若要评选TOP30房企谁最低调,荣盛发展可能是最有力的竞争者。作为地产界的“环京一哥”,这家早已开始均衡化布局的房企,作风向来务实低调。

但就是这么一家低曝光率的房企,刚刚交出的2019年作业,却完全是一副“三好生”的模样:各项指标均稳步持续增长,归母净利润高达91亿元,上市13年来分红已经超过百亿,2019年度高达5.8%的股息率即使放眼整个A股,也算是佼佼者。

1、营收利润表现上佳

2019年度,荣盛发展销售表现良好,公司公告称,全年实现签约面积1098.07万平方米,同比增长11.66%;累计签约金额1153.56亿元,完成年初签约计划的103%,同比增长13.58%——考虑到荣盛发展的权益销售金额一直占比很高,2019年的千亿销售额含金量十足。

从销售面积和销售金额这两个指标看,荣盛发展的增速分别跑赢全国房地产行业均值11.76个百分点和7.08个百分点——行业集中度不断提高,“大鱼吃小鱼”的趋势仍然在继续。

从营收看,2019年高达709.1亿元的营收额同比增长25.8%,这是2017和2018年的销售款陆续结转的真实结果。我们统计发现,近几年来荣盛发展的营收款复合增长率大约为20%—25%,这在房地产行业内是一个比较健康的增速。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

2019年荣盛发展实现营业利润132.97亿元,同比增长20.13%;实现归属于母公司所有者净利润91.20亿元,同比增长20.57%。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

与营收增幅相似,归母净利润3年2.2倍的增速,显得健康而真实。我们都知道,荣盛发展在克而瑞机构的房企销售排行榜上,大约处于前30名的位置,但91.2亿元的利润,排名恐怕要挪到前20名。据此可以得出两点结论:荣盛发展的盈利能力较为扎实;荣盛发展并没有一味追求规模而牺牲增长质量。

的确,从荣盛发展的利润率水平看,这也是一家对利润把控较为稳当的企业。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

作为一家高周转型房企,荣盛发展的利润率控制较好,近几年来始终表现稳定。到2019年13.5%的净利润率,也明显好于上市房企的平均水准,这也为企业稳定的利润释放奠定基础。

2、土地储备“子弹”充足

站在2020年的开端,荣盛发展的后劲如何呢?从土地储备看,稳健依旧。

2019年荣盛发展的拿地策略依然是“两横、两纵、三组团”战略,进一步优化市场布局,先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地102宗,规划建筑面积979.34万平方米,储备货值超千亿元。

到去年底,荣盛发展土地储备建筑面积3726.64万平方米,土储区域结构较为合理、土储数量较为充足。

公司给今年制定的计划是1210亿元的目标,比去年增长大约10%。突如其来的疫情,打乱了很多房企的步伐,上市房企在2020年开端的销售情况大多不理想,但荣盛发展却给了惊喜。

公司今年3月份签约金额77.34亿元,同比增长4.83%,成为上市房企中少见的逆势增长的。整个一季度,荣盛发展的累积签约金额是138.86亿元,同比下降16.81%,这个降幅也小于大多数房企。

从财务报表中可以看到,荣盛发展2019年末的预收款已经达到890亿元,这就基本锁定了2020年的营收,至少公司在2020年的财务数据已经是一张明牌。

3、负债下降、现金流连续为正

近年来,“降杠杆”成为上市房企主流的操作下,荣盛发展也没有例外。2019年度公司的净负债率79.7%,同比下降8.2个百分点。

报告期内,荣盛发展实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%,占签约额的74.55%,新增融资额478.03亿元。良好的销售回款和融资,使得公司的现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额21.20亿元,继2017年、2018年后连续第3年为正。

另外,荣盛发展的资信情况良好,与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系,获得银行授信额度885亿元,获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。

4、估值低到极致,该不该买?

稳健的销售、稳健的营收、逐步改善的财务,都造就了荣盛发展稳健的ROE。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

从最近3年的数据看,荣盛发展的ROE水准稳定在20%+,这也事实证明了公司在资本市场的投资价值。而上市13年来坚持每一年分红,也让荣盛发展在2019年末的分红达到了103亿元,首次突破百亿大关。按照2019年度的分红水准,股息率达到了5.8%,这一水平不但远远跑赢银行理财,更是跑赢了A股绝大多数企业。

然而,反映在二级市场上,荣盛发展的价值却迟迟被散户忽视。

从PE角度看,目前的荣盛发展只有不到4倍的估值,超低估值已经比银行、钢铁更甚,在A股几千只股票中属于“低到尘埃”。明明业绩很好,却几乎达到了上市13年来的最低估值。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

市净率也是“破净”——也就是说,你现在买荣盛的股票,其价值比荣盛发展的净资产还要低。这与之前房企市净率普遍在1.5倍以上形成了鲜明的对照。

透过年报看荣盛:被低估的地产“三好生”

一个“三好学生”,为什么在股市里会被这样忽视?

我们认为主要有两点原因,一是目前“风”不在房地产板块,尽管A股的房地产板块无论从盈利质量还是盈利数量,或者业绩锁定情况看,都堪称大白马,但普通投资者对“房地产调控”的理解,始终造成了对地产股的误会;二是荣盛发展过于低调,且布局更多在三四线城市,一二线城市的投资者对其了解不多。

但是这两点原因终究不会持久。首先,股价终究要反映企业的真实价值,以荣盛发展为例,目前的股价对应2020年末,相当于3.3倍不到的估值,难道这样的估值能够持股?这显然不够理性。其次,荣盛发展并非只做三四线,从2019年至今,在南京核心主城,在成都都已经开疆拓土,企业气质的低调并不会永远导致股价低调。

所幸,有眼光的人,都能意识到这一点。

我们扒开数据发现:2019年末,214家基金持有1.89亿股荣盛发展。而在2019年三季度末,只有28家基金持有8600多万股荣盛发展。也就是说,机构投资者在去年第四季度,大举增持了荣盛发展。你能得到启发吗?

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