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中弘大厦拍卖追问:最大债主变买家 投资or自救?

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作为债仅人的东富嘉吉子公司植晟云厦,在拍得中弘大厦后,是自己持有,还是继续转卖?这是投资,还是自救?其举动关乎中弘大厦未来的命运。

4月8日,烂尾近三年的北京中弘大厦以溢价率46%、33.12亿元的价格成功拍出。不仅价格拍出预期,作为买家的北京植晟云厦物业管理有限公司(简称“植晟云厦”),其身份更是引人关注。

这家成立不到四个月公司的控股股东,正是此次拍卖的债权人及申请执行人东富嘉吉。债主变身买家,这笔大宗资产拍卖的背后变得扑朔迷离。

昔日明星楼盘烂尾拍卖,溢价46%成交

北京CBD烂尾三年的地标建筑终于“春暖花开”。4月8日,北京中弘大厦的拍卖有了结果,在15次激烈竞价之后,植晟云厦最后将报价定格在33.12亿元,超出底价10.5亿元,溢价率46%。

4月7日上午,北京中弘大厦正式开拍,直至4月8日拍卖结束时,在淘宝拍卖平台围观人次超过7万。据竞价成功确认书显示,植晟云厦竞得“朝阳慈云寺危改小区二期(6号楼)部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权”。

新京报记者昨日下午在项目现场看到,这个超有人气的烂尾楼位于朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角,在远处一眼就能望见这个与周围成熟环境极不协调的在建项目。虽然,目前项目主体结构已经封顶,但外立面零星铺设着玻璃幕墙,项目仍被围墙遮挡。

作为北京CBD的一处地标建筑,北京中弘大厦占据了东四环慈云寺桥西南角的优越位置。

4月7日,停工中的中弘大厦。

作为北京CBD地标建筑,北京中弘大厦占据了一个优越的位置,但是从2016年开始因资金问题工程进展缓慢,而后更是因为中弘股份的资金链危机爆发,在2017年到2018年彻底停摆至今。

目前,只有一块昔日的广告牌还在记录着北京中弘大厦的宏伟规划,作为地标级高端5A写字楼,北京中弘大厦高158米,由世界顶级建筑设计事务所美国SOM操刀设计,有着楼体旋转45°、斜线构图、立体三角空间等设计亮点。

而在项目施工现场东门显眼的地方,还张贴着法院的查封公告,以及在建房产的清单。

今年3月6日,北京中弘大厦首次走上阿里拍卖平台,拍卖底价为22.62亿元,评估价为32.32亿元,评估平均单价为49311元/平方米。拍卖公告还显示,此前项目存在53套预售房产,面积共计13017.64平方米,预售付款比例分别为2.39%-100%不等。竞买人需完成53套房产在内的整体在建工程的全部续建工作。32.32亿元的估价并未考虑已预售房产价值及其续建价值的影响。

从目前来看,最终33.12亿元的拍卖价格,不仅高出底价的46%,甚至超出32.32亿元的评估价。

“接盘侠”的双重身份,既是买家又是债权人

这个昔日的中弘股份明星项目,能否在新买家植晟云厦的手中重获新生成为市场关注的焦点。植晟云厦到底是一家什么样的公司,为何不惜高溢价接手北京中弘大厦?

天眼查信息显示,植晟云厦成立不到四个月时间,业务范围包括物业管理、出租办公用房等。控股股东为北京东富嘉吉投资管理中心(以下简称“东富嘉吉”),实控人为东银发展(控股)有限公司。

据公开信息显示,东银发展(控股)有限公司是中国东方资产管理公司在香港设立的全资子公司,是一家综合性投资公司,其积极在香港和内地进行多种形式的投资,包括不良资产、证券、实业和房地产等领域。

在业内人士看来,东方资产作为资产管理公司接手中弘大厦也是顺理成章的事。但值得关注的是,植晟云厦不仅是买家,还有一个身份是债权的申请执行人。而这一债权则是由控股股东东富嘉吉向其转让的。

中弘股份与东富嘉吉的关联,要追溯到2016年12月2日,中弘股份发布公告称,因偿还前期借款及项目开发建设需要,将为北京中弘地产25亿元贷款提供担保,而以中弘大厦项目全部在建工程作为借款提供抵押担保。具体来看,北京中弘地产拟与大连银行股份有限公司北京分行签署委托贷款合同,该行受东富嘉吉委托向北京中弘地产发放贷款25亿元,贷款期限36个月,贷款年利率为9%。

而在2018年11月,正值中弘股份作为“仙股”退市之时,北京中弘地产将评估价为30.67亿元的不良债权,以25亿元的起始价(即债权本金为25亿元)上架阿里的拍卖平台。债务抵押资产则为北京中弘大厦,债权人正是东富嘉吉。虽然起拍价相当于打了近8折,但最终无人参与竞拍。

在此之后,据2019年9月18日北京市第三中级人民法院执行裁定书内容显示,在评估、拍卖北京中弘地产有限公司抵押的北京中弘大厦的土地使用权及在建工程后,申请执行人东富嘉吉获得优先赔偿。但是利息、罚息、违约金之和,不得超过以本金25亿为基数、以年利率24%标准计算的数额。由此算下来,东富嘉吉获赔金额不超过31亿元,而此次竞拍的33亿完全可以覆盖赔偿金额。

是“拳头产品”还是“弃子”,中弘大厦缘何被拍卖?

备受关注的北京中弘大厦,到底是一个什么样的项目?评估报告显示,北京中弘大厦是一幢商业、办公、地下车位为一体的楼宇,总楼层为地上35层、地下3层,该楼宇一层为写字楼大堂及商业、2-35层为写字楼、地下部分为地下车库、地下仓储。

规划总建筑面积约为6.55万平方米,其中地上规划建筑面积约为5.25万平方米,地下规划建筑面积约为1.30万平方米。

目前项目主体结构封顶,室内公共部分装修已部分完成,外立面部分装修已完成,办公区及商业室内为毛坯房。

新京报记者透过围墙,看到工地上空无一人,堆着一些没有安装完的玻璃幕墙,大门紧锁。而据北京中弘大厦附近小区的保安介绍,听说北京中弘大厦要拍卖,此前,有很多人来现场看项目。

2011年,中弘控股以7.2亿元的价格收购了三能达所持有的北京中弘大厦所在地块。至今天已有9年时间,因此其在土地使用权年限方面并不具有优势。公开信息显示,目前中弘大厦商业土地剩余使用年期仅为24.86年,办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年。

事实上,北京中弘大厦一直是中弘股份的拳头产品。早在2012年年报中,中弘股份就对北京中弘大厦有所提及,但直到2016年1月,北京中弘大厦才正式开工,预计投资也由22亿元上涨至25亿元,当时规划的竣工时间为2017年12月。

随后的2016年6月,北京中弘大厦正式被推向市场,户型在160平方米至1200平方米之间,销售均价是9万元/平方米。也成为当时CBD在建近19个项目中少数对外散售的写字楼项目,因此产生了53套预售房产。

事实上,自开工以来,中弘大厦一直因资金问题工程进展缓慢,中弘股份更是多次为其提供借款担保,而抵押物即是中弘大厦项目全部在建工程,而这也是引发中弘大厦被拍卖的原因。

2017年底,中弘股份自陷入流动性危机。公司严重亏损,各种债务压顶,所有项目全面停摆,其中包括北京中弘大厦。有消息称,陷入资金困境的中弘股份曾谋求出售中弘大厦,当时该资产估值60亿,据传融创欲出价30亿元收购,但最终不了了之。

2018年,中弘股份资金链危机全面爆发,其累计逾期债务本息合计金额超过77亿元。自从作为第一“仙股”的中弘股份退市之后,大笔实质违约债务正在推动其相关资产进入拍卖流程,而北京中弘大厦仅是其中的一笔。

买家动机不明,中弘大厦将何去何从?

从目前来看,北京中弘大厦重生还将面临不少问题待解。据评估报告显示,目前北京中弘大厦尚未办理竣工备案,且产权方未能提供相关部门出具的《同意延期证明文件》,故可能存在欠缴延期违约金的情况。此外,仍然存在1.79亿元的欠付工程款。

对于东富嘉吉子公司植晟云厦成为接盘者,蓝鲸法拍总经理王胜蓝认为,债权人参与拍卖也属正常现象,一方面他们对这个标的感兴趣;另一方面债权人竞拍具有天然优势。首先他们对资产更了解,而一部分拍卖款会分配给债权人,这样更容易协调资产、被执行人以及债权债务的关系,对于投资行为来说也更有优势。

复盘中弘大厦拍卖细节,可见植晟云厦无心恋战,但另一参拍者紧追不放。

4月7日10时刚一开拍,植晟云厦就以22.62亿元底价报价,当天下午另一参拍者加价一个亿。而在距离拍卖结束最后一个小时,竞价异常激烈,共加价13次。其中植晟云厦一直小心谨慎平稳加价,仅有一次加价一亿元,其他均以千万作为增价幅度。但受制于对方,最终将总价定格在33.12亿元,溢价10.5亿元。

作为债权人的东富嘉吉子公司植晟云厦,在拍得中弘大厦后,是自己持有,还是继续转卖?这是投资,还是自救?植晟云厦的举动关乎着中弘大厦的命运。

事实上,中弘大厦最吸引人的是地段,其距离四惠地铁站约1000米左右,东临东四环辅路,周边配套设施较完善,商业繁华度、办公聚集度较好。

一位业内人士表示,此次拍卖看似高溢价,殊不知核心区写字楼资产防御性强,中弘大厦建筑不值钱,但是土地稀有;另有一位从事写字楼租售业务的人士称,从近一两年买卖价格评估来看,目前这一区域的写字楼价格应在8万元/平方米左右。

有一些业内人士看来,东方资产看重的是资产,不会操盘这个项目。而王胜蓝认为,东方资产是否再次转让也要看其对项目的测算结果。

高力国际东北区董事总经理闫寒表示,中弘大厦作为北京东部写字楼,因为区位好而倍受关注,现在的成交价也在合理的价格范围内。

不过,闫寒认为,从目前来看,项目的产权并不完整,买方未来还要解决53套散售的产权问题,比如采用整体收购的方式,这样才有利于将来的运营以及写字楼品质的提升。而从建设成本来看,53套房产的续建成本,也要再投入3个亿。虽然今年北京写字楼的租金不理想,但预计中弘大厦最早会在2023年投入使用,预期那时的市场会比较乐观。

新京报记者 袁秀丽 摄影 袁秀丽 制图 李禾炜 薛慧敏

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

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