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恒大实施"增减法"降负债新战略 一季度大卖1465亿

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受新冠疫情影响,全球宏观经济面临挑战,房地产企业如何度过这场“寒冬”,备受市场瞩目,而敏锐的房企已悄然开启新一轮战略转型。

3月31日,中国恒大举行的2019年度业绩发布会上,集团董事局主席许家印正式宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

启动新战略 “增减法”降负债

“高增长”就是要实现销售高速增长。2019年财报显示,恒大全年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%。按照许家印的计划,2020年要实现销售8000亿元的目标,到2022年则要实现销售1万亿元。据恒大管理层介绍,目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备,2020年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿元,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿元,完成8000亿元销售并无压力。

“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。2019年年报显示,恒大拥有土地储备2.93亿平方米,因此,适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

而“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。财报显示,恒大2019年资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点,负债偏高的问题让管理层开始提前行动。

许家印在2019年度业绩发布会现场算了一笔“账”:“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

事实上,放眼房地产行业,降负债并不是单个企业的战略选择,而是整个行业的集体诉求。2019年,国内商品房销售额15.97万亿元,增速比上年回落5.7个百分点。分析认为,“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变,未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。在此背景下,房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通,唯有高质量增长,才是决胜之关键。

作为国内土地储备最高的房企,恒大此番提出的新战略,以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略,实现负债大幅下降,充分体现了恒大及许家印前瞻性的经营智慧和战略眼光。

“网上销售”实现一季度业绩“开门红”

今年年初,恒大“网上卖房”一度占据热搜榜,而其实施的“网上销售”的颠覆性营销革命,也确实带来了实实在在的销售业绩。

恒大新战略的核心在于降负债,尽管负债指标一般要到中期或末期财报时才会公布,但降负债的前提条件已经在今年一季度得到体现和满足,那就是销售额的大增。

从恒大一季度业绩表现看,公司实现销售额1465亿元,大增23%;销售回款1133亿元,大增55%,行业排名第一,刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录。在房地产市场尚未走出“寒冬”的大背景下,恒大新战略的初战告捷,显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。

据许家印介绍,恒大2月13日开始在网上销售,18日实施线下销售,十多天的时间里,实现了400多亿元的销售额,回款近200亿元。3月份,恒大的销售额达到600多亿元,回款660多亿元。许家印说,“这在恒大历史上是没有过的。”他同时表示,“只有实现销售额大增,才有更充足的回款,才有更加充足的现金流,才能大幅降低负债率。”

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧也表示,“为什么我们对实现8000亿元的销售目标充满信心,除了土地储备非常丰富以外,我们全新的营销模式,也是能够战胜疫情的最基础的因素。”

企业经营犹如逆水行舟,不进则退,恒大在近几年不断提质增效的情况下,今年进一步实施“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。此次在一季度又交出了一份靓丽的成绩单,无疑为其持续实现高质量发展增添更大的信心与底气。

展望2020年,“稳定”将是房地产市场主基调,这为恒大转型成功提供最好的土壤。市场分析认为,强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,为恒大实现战略目标提供强有力保证。随着新战略深入推进,三年后恒大销售规模超万亿,负债降至行业中下水平将成为现实。届时,外界将看到一个不一样的“新恒大”。

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