新三年首份成绩单出炉 大步正荣转为“小步前行”

用5年时间闯进千亿阵营的正荣地产（06158.HK），将在未来3年时间里，正式朝着“高质量发展”的方向转舵。

3月30日上午，正荣地产2019线上业绩发布会如期举行。正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝、执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健以及非执行董事欧国伟共同出席了业绩会。

作为新三年发展期的首份成绩单，正荣这一年来的财务表现和业绩发挥都十分稳定。报告期内，正荣累计实现合约销售额1307.08亿元人民币，同比增长约21%；收益同比增长23.1%至325.58亿元；核心利润同比增长42.7%至29亿元；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

非标融资依赖性减少

现金利润重要性升级

业绩会上，新三年的高质量发展战略被黄仙枝不厌其烦地提及：“除了适度的规模增长外，更重要的是，正荣需要去扩大规模效益，提升全周期的运营效率，让我们的盈利水平逐步提升。”

在他看来，规模虽是江湖地位的表现，但从现在开始，规模不再是正荣的唯一目标，在保持适度的规模下，正荣在现金流、毛利率、企业的竞争力等方面都要在这几年中达成“精好”、“精优”。

过去一年，通过主动优化，正荣的财务结构得到了不错的改善。净负债率保持平稳为75.2%，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金同比增加24.5%至353.07亿元。

得益于融资渠道多元化，正荣地产对非标融资的依赖性正逐步减少，先后优先票据、点心债、有限永久资本证券、长租公寓专项债、ABS等，2019年加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。

针对2019年整体毛利率有所下降的问题，陈伟健解释称，主要是由于2019年正荣售出了一批成本比较高的存货。“出于对现金回笼的考虑，我们还是下决心把这批存货处理掉了。受到限价的影响，这批项目毛利率偏低，拉低了总体的毛利率。除去这批老项目外，其他项目的毛利率大概在22%的水平。”

黄仙枝则补充道，这些项目中大多都是招拍挂项目，市场竞争比较激烈，政府又限价。但从利润方面来讲，这些项目流动性好，安全系数高，周转效率高，因此核心净利润率是不低的。后续毛利率将会反弹，加上旧的债务置换，能提升至22%到25%。

加强土地收并购力度

内部目标超1400亿 

为了提高地产主业的竞争力和贡献率，正荣在过去一年里，有针对性的选择了权益比更高的项目进行投资。

2018年，正荣地产新增土储的权益比只有35%，但2019年，这一数值则大幅提升至73%。从城市能级分布上看，2019年正荣地产新增土储560万平方米，新增的41块土地中85%位于二线城市，15%位于三线城市。截至2019年末，正荣地产总土储2615万平方米，货值约4500亿元，其中74%位于一、二线城市。

据陈伟健介绍，今年正荣在土地投资方面的支出会相对保守一些，投资金额控制在260亿上下。除了继续坚持1+6+X的城市深耕策略，选择流速比较好的项目外，还会实行招拍挂与收并购并举的策略，积极采取强强联手、产业勾地等创新性的方式，来增加土地储备，进一步降低拿地成本。

此外，正荣在商业物业和租赁业务等“副业”上也收获了不少成长，这几部分的营收增幅甚至一度超越地产主业增幅，值得市场的持续关注。

年报数据显示，2019年正荣商业物业管理服务收益，同比增幅达到51.0%，物业租赁收益同比涨幅也在28.1%；物业管理的收益上同比增加了36.5%至1.5亿元。随着后续正荣服务集团的上市，将协同助力正荣更上一层楼。

考虑到今年年初新冠肺炎疫情的影响，正荣将2020全年的销售目标定为1400亿元，与今年销售额几乎持平。

而据黄仙枝透露，实际上，正荣内部设定的目标更高。“疫情的确对2月份的销售额带来影响，预计3月份恢复70%-80%，4月份能恢复如常，整年来看，疫情对全年的销售额影响不大，我们有信心完成业绩指标。”