恒大转身背后 许家印的新洞见

“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

近日，在恒大举行的2019年度业绩发布会上，许家印宣布了对恒大战略的新规划。这一关键举措，在年报季一众房企纷繁复杂的业绩资讯中，引起了各界极大关注。

恒大历来都是地产行业的风向标，许家印更被业内视为最深谙政治经济智慧的企业家，恒大的果断转型，对地产业而言，无疑是一个重要信号；这家中国房企巨头的“转身”，不仅仅意味着公司从“三低一高”的发展模式，向“高增长、控规模、降负债”的模式转变，寻求更高质量发展，稳健经营；其背后更意味着，房地产行业进入了新的发展时期。

剑指万亿 恒大战略转型

3月31日，恒大公布的年报数据显示，2019年恒大实现合约销售额6011亿，100%完成2019年初制定的销售目标，较2018年5513.4亿元，同比增长9%，实现销售面积5846.3万平方米，平均售价10281元/平方米，核心利润高达408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。

2019年恒大业绩依旧不俗，多向经营指标占据行业前列。

业绩会上， 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧披露，将2020年恒大对外销售目标定为6500亿元，内部目标定为8000亿元，同时，未来每年销售都将保持均衡的增长，计划2022年实现销售破万亿。

目前，恒大是地产业中唯一明确“万亿”目标时间表的企业。

除了交出高质量年报成绩单，启动新战略转型是此次恒大业绩发布会的最大亮点。

会上，恒大管理层表示，一定要在未来三年实现全面‘高增长、控规模、降负债’的发展目标。

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长；未来三年，恒大计划每年将降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

从举措来看，恒大提出“高增长”和“控规模”其核心本质都是为了“降负债”。通过高销售、回款来丰厚经营性现金流，降低土储投资额度，最终摆脱对于高负债的依赖。

许家印现场算了一笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

恒大的底气

许家印和恒大的底气，一方面其对经济和地产大势的清晰认知及准确判断，另一方面也来自于恒大自身的硬实力。

据了解，2019年恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、 昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个一二线热点城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布在全国254个城市。截至2019年底，恒大土地储备面积接近3亿平方米，土地原值5273亿元，平均地价仅为1800元/平方米；其中一二线城市项目土地原值占比66%，三线城市占比33%。

按照现在的销售规模，仅现存土储按现有销售速度即可开发约四年半的时间，这些庞大的开发建设确保了恒大有充足的可售资源供应；此外，极低的土地成本也保证了充足的利润空间。

仅仅2020年一年，恒大总可售面积就已达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿。而截止目前，恒大已售未结转金额4500亿，仅需卖出2000，即可完成对外全年6500亿的业绩目标，按照恒大的实际销售能力，完成8000亿的内部目标也可谓压力不大。

“面粉已经在我们的口袋里面，做面包我们有清晰的定价。”许家印称。

其次，恒大强悍的销售能力和独有的创新营销举措，也是保持公司未来销售额的高增长的重要法宝。

众所周知，2020年开年“黑天鹅”新冠疫情袭来，房地产行业遭遇冰封，销售几近停摆。

几年前，许家印接受采访时曾表示，“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底”

一季度，恒大另辟蹊径，通过“网上销售”及恒房通，掀起了地产行业颠覆性的营销革命，实现全民刷屏。其战果令业界同行羡艳，数据显示，今年一季度，恒大销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，同时刷新公司同期销售及回款最高历史纪录，逆势实现新战略的开门红。

尽管不少房企也在恒大之后推出“网上购房”服务，但这与恒大耗时两三年，花费巨大人力、资源建设的成果相比，不可同日而语；这些积累的平台、经验、团队、资源，也将成为帮助恒大在未来继续连接上千万优质客户和销售群体，帮助恒大实现万亿目标的重要独门抓手。

背靠丰富优质低成本的土地储备，并借助强大的销售能力，会上，许家印信心十足。

他表示，2020年对恒大来说是极其重要的一年。“从今年开始，我们有决心、有信心、有能力，把我们的总负债和负债率实现大幅度的下降。”

许家印洞见 行业启示录

事实上，查阅恒大发展历史可知，每一次重大战略转型，恒大都取得了丰硕成果。

在地产行业，恒大是后进生。相比1984年成立的万科、1992年成立的碧桂园，恒大1997年才成立的第一个项目公司。也就是说，2016年之前，恒大成立的前20年都是一个追赶者的角色。

但恒大成功抓住了中国房地产黄金20年的时间，实现了一个项目公司到全国化布局的裂变，并和其他中国房企龙头站到了同一起跑线的位置，稳居行业TOP 3。

背后，是恒大主席许家印的过人智慧和战略洞见。

“只是关注经营是不行的，还要有战略”许家印在业绩会上表示，“我认为一个企业的发展，在经营发展战略方面，一定是要深入研究的。在不同的时期、不同的阶段、不同的国际国内宏观经济情况，以及金融政策、行业政策，结合企业自身的发展，根据不同的时期，不同的阶段，不同的情况，都会做出不同的发展经营和战略。”

2015年至2017年，时值国家大力对房地产去库存，恒大顺势提出“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的战略，成功实现跨越式发展，销售额仅三年时间从1300亿，增长到5000亿级别。

2018年，针对公司高速增长三年后，许家印又及时提出向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的发展模式的转变，成功将公司净资产负债率从早期的430%降低至2019年底的150%，实现公司良性经营。

期间，从最早下沉三四线，到回归一二线，以及首推行业的“无理由退房”政策，再到打造恒房通，创新推出线上卖房模式，恒大对行业重要节点和趋势的预判、动作都是极具前瞻性的。

此次新的战略转型，恒大管理层认为，近年来，中国房地产市场在“房住不炒”高层定调下步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期，市场的理性回归已大幅挤压房企加杠杆扩张空间。

在此背景下，恒大大刀阔斧进行改革，提出“稳健发展”的战略性决策，透露出的是集团高层对企业自身发展阶段的客观审视，以及对市场演变方向的充分考量。

实际上，放眼房地产行业，降杠杆不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。

对于房企而言，地产步入新的发展时期，站在发展的十字路口，进一步提升企业发展质量，降低财务杠杆，才是实现持续稳健经营、长久发展的致胜之道。

可以预见，在新战略的指引下，通过“高增长、控规模、降负债”等一系列举措，恒大“告别”过去，轻装上阵，三年后的万亿“新恒大”必定更加稳健、从容。