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恒大转身背后 许家印的新洞见

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“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

近日,在恒大举行的2019年度业绩发布会上,许家印宣布了对恒大战略的新规划。这一关键举措,在年报季一众房企纷繁复杂的业绩资讯中,引起了各界极大关注。

恒大历来都是地产行业的风向标,许家印更被业内视为最深谙政治经济智慧的企业家,恒大的果断转型,对地产业而言,无疑是一个重要信号;这家中国房企巨头的“转身”,不仅仅意味着公司从“三低一高”的发展模式,向“高增长、控规模、降负债”的模式转变,寻求更高质量发展,稳健经营;其背后更意味着,房地产行业进入了新的发展时期。




剑指万亿 恒大战略转型

3月31日,恒大公布的年报数据显示,2019年恒大实现合约销售额6011亿,100%完成2019年初制定的销售目标,较2018年5513.4亿元,同比增长9%,实现销售面积5846.3万平方米,平均售价10281元/平方米,核心利润高达408.2亿,资产负债率77.9%,净负债率159.3%,现金余额2287.7亿。

2019年恒大业绩依旧不俗,多向经营指标占据行业前列。

业绩会上, 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧披露,将2020年恒大对外销售目标定为6500亿元,内部目标定为8000亿元,同时,未来每年销售都将保持均衡的增长,计划2022年实现销售破万亿。

目前,恒大是地产业中唯一明确“万亿”目标时间表的企业。

除了交出高质量年报成绩单,启动新战略转型是此次恒大业绩发布会的最大亮点。

会上,恒大管理层表示,一定要在未来三年实现全面‘高增长、控规模、降负债’的发展目标。

许家印表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长;未来三年,恒大计划每年将降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

从举措来看,恒大提出“高增长”和“控规模”其核心本质都是为了“降负债”。通过高销售、回款来丰厚经营性现金流,降低土储投资额度,最终摆脱对于高负债的依赖。

许家印现场算了一笔账:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”


恒大的底气

许家印和恒大的底气,一方面其对经济和地产大势的清晰认知及准确判断,另一方面也来自于恒大自身的硬实力。

据了解,2019年恒大新开盘项目178个,分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、 昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个一二线热点城市;处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个,分布在全国254个城市。截至2019年底,恒大土地储备面积接近3亿平方米,土地原值5273亿元,平均地价仅为1800元/平方米;其中一二线城市项目土地原值占比66%,三线城市占比33%。

按照现在的销售规模,仅现存土储按现有销售速度即可开发约四年半的时间,这些庞大的开发建设确保了恒大有充足的可售资源供应;此外,极低的土地成本也保证了充足的利润空间。

仅仅2020年一年,恒大总可售面积就已达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿。而截止目前,恒大已售未结转金额4500亿,仅需卖出2000,即可完成对外全年6500亿的业绩目标,按照恒大的实际销售能力,完成8000亿的内部目标也可谓压力不大。

“面粉已经在我们的口袋里面,做面包我们有清晰的定价。”许家印称。

其次,恒大强悍的销售能力和独有的创新营销举措,也是保持公司未来销售额的高增长的重要法宝。

众所周知,2020年开年“黑天鹅”新冠疫情袭来,房地产行业遭遇冰封,销售几近停摆。

几年前,许家印接受采访时曾表示,“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底”

一季度,恒大另辟蹊径,通过“网上销售”及恒房通,掀起了地产行业颠覆性的营销革命,实现全民刷屏。其战果令业界同行羡艳,数据显示,今年一季度,恒大销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一,同时刷新公司同期销售及回款最高历史纪录,逆势实现新战略的开门红。

尽管不少房企也在恒大之后推出“网上购房”服务,但这与恒大耗时两三年,花费巨大人力、资源建设的成果相比,不可同日而语;这些积累的平台、经验、团队、资源,也将成为帮助恒大在未来继续连接上千万优质客户和销售群体,帮助恒大实现万亿目标的重要独门抓手。

背靠丰富优质低成本的土地储备,并借助强大的销售能力,会上,许家印信心十足。

他表示,2020年对恒大来说是极其重要的一年。“从今年开始,我们有决心、有信心、有能力,把我们的总负债和负债率实现大幅度的下降。”


许家印洞见 行业启示录

事实上,查阅恒大发展历史可知,每一次重大战略转型,恒大都取得了丰硕成果。

在地产行业,恒大是后进生。相比1984年成立的万科、1992年成立的碧桂园,恒大1997年才成立的第一个项目公司。也就是说,2016年之前,恒大成立的前20年都是一个追赶者的角色。

但恒大成功抓住了中国房地产黄金20年的时间,实现了一个项目公司到全国化布局的裂变,并和其他中国房企龙头站到了同一起跑线的位置,稳居行业TOP 3。

背后,是恒大主席许家印的过人智慧和战略洞见。

“只是关注经营是不行的,还要有战略”许家印在业绩会上表示,“我认为一个企业的发展,在经营发展战略方面,一定是要深入研究的。在不同的时期、不同的阶段、不同的国际国内宏观经济情况,以及金融政策、行业政策,结合企业自身的发展,根据不同的时期,不同的阶段,不同的情况,都会做出不同的发展经营和战略。”

2015年至2017年,时值国家大力对房地产去库存,恒大顺势提出“高杠杆、高负债、高周转、低成本”的战略,成功实现跨越式发展,销售额仅三年时间从1300亿,增长到5000亿级别。

2018年,针对公司高速增长三年后,许家印又及时提出向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的发展模式的转变,成功将公司净资产负债率从早期的430%降低至2019年底的150%,实现公司良性经营。

期间,从最早下沉三四线,到回归一二线,以及首推行业的“无理由退房”政策,再到打造恒房通,创新推出线上卖房模式,恒大对行业重要节点和趋势的预判、动作都是极具前瞻性的。

此次新的战略转型,恒大管理层认为,近年来,中国房地产市场在“房住不炒”高层定调下步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期,市场的理性回归已大幅挤压房企加杠杆扩张空间。

在此背景下,恒大大刀阔斧进行改革,提出“稳健发展”的战略性决策,透露出的是集团高层对企业自身发展阶段的客观审视,以及对市场演变方向的充分考量。

实际上,放眼房地产行业,降杠杆不是单个企业的战略选择,而是整个行业的集体诉求。

对于房企而言,地产步入新的发展时期,站在发展的十字路口,进一步提升企业发展质量,降低财务杠杆,才是实现持续稳健经营、长久发展的致胜之道。

可以预见,在新战略的指引下,通过“高增长、控规模、降负债”等一系列举措,恒大“告别”过去,轻装上阵,三年后的万亿“新恒大”必定更加稳健、从容。

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