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多元雅居乐的天平正在倾斜

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在2019年之前,雅居乐管理层最开心的,就是聊起海南。

2018年中期业绩里,清水湾3位数的土地成本对应5位数的结转价格,给雅居乐带来了49.6%的毛利率和同比大增102.2%的归母净利润。

而2019年之后,雅居乐管理层最忧虑的,还是聊起海南。全域限购之后,海南去化艰难,入账金额从前年的113亿元缩减至不足40亿,加上大环境的冲击,原本预期的35%以上毛利率也难以实现。

但雅居乐管理层依然对海南市场抱有信心,尤其在2019年底海南取消落户限制之后,董事会主席兼总裁陈卓林始终认为,海南政策有一天还是能够放开的。且管理层相信,随着海南商品房供应的减少,市场需求的增大,以及售价的提升,雅居乐未来在海南会越来越好。

一年半内毛利率下降19pct

地产业务交付面积5年来最低

2018年4月22日,海南实行全域限购政策。

原本这一年里,集团给雅居乐清水湾定下的单项目销售目标是200亿元,但最后,全年只实现了约82亿元,且其中有80亿元,是前4月就已经达成的。

面对这样的现实,在2018年的中期业绩会上,雅居乐管理层也坦诚表示,未来要保持50%的毛利率不现实,但预期能在35%以上。而在2019年3月的2018年全年业绩会上,雅居乐管理层又将2019年的毛利率预期进一步压到了30%。

从2019年年终的指标来看,雅居乐30.5%的毛利率的成绩,是刚好符合管理层预期的。

在业绩会提问环节之前,陈卓林也特意解释了报告期内“毛利同比减少25.6%、毛利率同比下降13.4个百分点”的原因:一是2019年海南岛高毛利项目贡献小了,拉低了整个毛利率水平;二是目前整个房地产的发展形势影响。

另外,据副总裁潘智勇补充所说,毛利率高达50%的海南区域,在2018年时入账数为113亿,但2019年里却只入了不到40亿元。

但在投资者心里,近年来,一直带着高毛利率标签的雅居乐,却在一年半时间里毛利率从49.6%滑落至30.5%,这是他们无法接受的。哪怕管理层已经主动解释,投资者在提问环节时,第一个问题依然指向了海南。

在投资者看来,海南区域在2017年和2018年全域限购前所销售的许多项目,都标识了在2019年期间交付,不至于全年海南区域入账数不足40亿元。

这或许,确实并不只是海南的原因。从运营管控上看,2019年雅居乐支出行政开支同比增长了37.4%,达到了40亿元。
此外,雅居乐管理层在2019年初曾透露,雅居乐在大湾区的平均土地成本仅为3300元/平方米,也是集团高毛利的重点区域。
但从投资机构拿到的材料看,2019年里,雅居乐海南加云南两个区域,确认销售金额同比减少了13.2%。而大湾区一个区域,确认金额同比就减少了9.8%。

且从近5年来雅居乐的物业确认收入情况来看,虽然预售金额逐年增长,但雅居乐确认销售收入并没有明显变化——2019年的收入额仅同比增长了3.2%,且确认面积甚至为5年来最低。

地产壹线在询问多位业内人士后,得到了几种说法:一种是2019年海南区域的首付额确实大幅度减少,从而影响了收入,所以将原因归于海南;

而另一种就是雅居乐在有意控制交付节奏,以把控利润。按照新会计准则规定,企业可以按工程进度分期入账,而不少行业内企业为了实现利润的平滑,会在营收结转上做控制。

在雪球上,已有不少雅居乐的关注者,对雅居乐地产板块“进取心不够”抱有意见。而另一部分持有股票的投资者们,直接在资本市场表露了不满——在2018年4月20日时,雅居乐的股价还处在16.16港元的位置。

而在本月23日发完2019年业绩公告之后,雅居乐的股价已经跌到了7.89港元,当日跌幅13.39%,3月24日又进一步落至7.65港元。

多元板块投资产出积极

预期年内收入占比提至20%

相较于地产板块,雅居乐的非房板块在这两年里,表现则积极许多——2019年内,雅居乐物业管理服务、酒店营运及环保三个板块的收入,分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。加上同期略有下降的租金收入,非房板块的收入合计为60.6亿元,占到集团期内总营收的10.1%。

整个2017-2019年期间,雅居乐非地产业务板块的营收复合增长率达到61%,经营利润三年复合增长率更达到了92%。

其中,已经分拆上市的雅生活服务,当前市值已经达到了476亿元,PE34.72,远高于母公司雅居乐集团329.03亿元的市值和3.88倍的市盈率。

也因此,在2019年及今年多数房企重新“聚焦开发主业”的行业环境中,雅居乐依然坚持“以地产为主,多元业务并行”的业务发展模式——在2019年的投资分配中,雅居乐将359亿元用于买地(权益拿地金额),将100亿元用于多元业务,发展了34个新增的非地产项目。

按照潘智勇在业绩会上的介绍,迄今为止,雅居乐在多元板块的投资方面,合同权益已达到359亿元,实际上投出的数额已接近200亿。这一定程度上,也加重了雅居乐的资金压力,推高财务风险。

截至2019年底,雅居乐的有息负债为966.7亿,其中境外占44%,境内占56%。而从长短结构看,一年内到期的债务约423亿元,占比43.8%。

但相对应的,2019年末,雅居乐的现金及现金等值项目仅为335.5亿元,只占到短债的8成。

为了优化流动性,雅居乐在年内先后发行了4次永续债,总计金额达14亿美元,利率7.75%至8.375%不等。集团全部永续债的数额同比2018年增长了62.7%,达到135.7亿元。

借款成本(不包括租赁负债的利息开支)也从2018年的50.56亿元增长至2019年的70.79亿元,增幅达到了40%。

面对必要的投资与切实的财务杠杆,雅居乐管理层此前曾表示,“从2020年开始,当其它的多元化业务更大的时候,我们的负债率就会降下来。”而陈卓林也在这次业绩会上重申了对多元化业务发展的信心。

他表示,“2020年估计多元化业务可贡献收入达到20%左右,逐步上去,对利润有增长作用”。

但对于地产主业,陈卓林却只保守表示:“希望今年能够确保2019年1200亿左右的销售额,我认为都有收获的了。”

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