又一家准千亿房企冲击上市 金辉向港交所递交IPO申请

四年A股谋求上市未果，金辉集团最终选择转到港股。近日，金辉集团以金辉控股（下称“金辉”）有限公司的身份正式向香港联合交易所（下称”港交所”）递交IPO申请。3月25日晚间，港交所更新企业申请版本信息，金辉上市招股书出现在更新后的信息中，证实金辉赴港上市传闻。

金辉是一家全国布局的大型地产开发商，1996年发轫于福州，前身为福建金辉房地产有限公司，实际控制人为林定强。2004年开始，金辉进行全国化布局，进驻重庆，2009年将总部迁移至北京。截止目前，金辉已进驻全国30个城市。

（图为金辉北京总部大楼 来源：金辉招股书）

据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2019年金辉控股全口径销售额已达到888.6亿元，排名第40位。金辉也是目前全国房企40强中，仅有是2家未上市房企之一。作为非典型闽企房企，金辉身上没有明显的闽系标签，在业内印象较为低调、稳健。

市场分析认为，此次若能成功登陆港交所，通过上市融资改善企业资金链状况，将有助于金辉冲破千亿，实现规模跳涨。

营收快速增长 金辉图谋千亿

近年来，金辉寻求规模扩张，从投资到销售均开始提速。据中国指数研究院数据，2019年，金辉拿地金额为272亿，位列行业第35位，同期集团销售额排名为行业第40位，积极的土地储备扩充动作，显示出金辉对规模诉求。

招股书数据显示，过去三年里，金辉资产、销售规模和营收保持较大增长幅度。

其中，金辉全口径销售额分别为人民币445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元，销售额排名稳定在行业40名左右；持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%；净利润分别为人民币22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。

（来源：金辉招股书）

资产规模在2017年至2019年由338.83亿元暴涨至1493.45亿元；公司负债总额和资产负债率也随之走高，公司负债总额近三年分别为721.63亿元、1030.8亿元、1279.65亿元，资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%；其中，公司合约负债总额（即尚未完成交房的预收房款），近三年分别为，246亿元、419.35亿元、566.85亿元；以扣除合约负债额后的资产负债率来看，金辉控股在2019年度的数据为47.73%。

（来源：金辉招股书）

从具体债务结构来看，截至2017年、2018年及2019年年度末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为人民币335.1亿元、387.2亿元、427.5亿元。其中一年内到期的银行借款、其他借款及公司债券总额分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元。一年期占比分别为38%，59.8%，42.1%，公司短债结构得到优化。2017年至2019年，公司融资加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。

虽然业绩增长稳定，但扩张的后遗症也有所显现。近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。金辉方面解释称，毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本有所增加，如南京、上海土地收购成本较高。

另外，由于物业开发活动增加以及加大土地收购力度，也导致营运使用大量现金净额，公司在2017至2019三年经营活动现金流量净额约为-77.56亿元、14.34亿元、-56.97亿元，。

据了解，此次申请赴港上市，金辉计划将募集资金扩充股本并补充公司现金流，即主要用于现有项目拨款、部分现有信托贷款的偿还、以及一般业务运营及运营资金。金辉方便认为，公司上市后将有助于金辉获得更多融资渠道，以及获取更低的融资利率，这些有利因素都将帮助金辉进一步降低负债水平，提高公司运营能力。

关于本次募资金额，招股书中并未披露，具体发行数量、售价待定。此前，金辉冲击A股，拟于上交所公开发行不超过6亿股股份、募资60亿元。

去年，德信中国、中梁控股、新力控股等先后成功上市，海伦堡、奥山控股、三巽控股、港龙地产、大唐地产等，也已纷纷递交了招股书。查看部分房企募资数据，其中，中梁募资27.7亿港元，美的募资30.6亿港元、新力募资19.6亿港元，以此参照，金辉的募资金额或会与同梯队房企相近。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在当前形势下，房企希望完成上市，加快拿地，做大规模，降低负债是几项重要工作。而金辉控股在这三点上都有突出表现。上市本身也有助于房企获得后续发展机会，例如获得新的平台，以及给房企带去更多的融资机会等。

此前，金辉集团管理层曾在过去几年不同场合提及过千亿目标，尽管官方未明确具体时间点。但据知情人士透露，金辉内部估算，公司预期在2020年能达到这一目标。

资料显示，截至2019年12月31日，金辉共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含附属公司的项目102个，合营及联营公司的项目42个项目。

2019年末，金辉土地储备为2667.44万平方米，从城市级能来看，金辉控股应占总建筑面积的93.4%位于二线城市及核心三线城市。涉及长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局，进驻城市达30个，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市。