新官上任“不够火”，华润置地增速放缓，保十压力大

华润集团总经理、华润置地董事局主席王祥明（中间）出席中期业绩会

一年连换三位掌舵人，过去的2019年对于华润置地，乃至整个房地产行业来说，都是不寻常的一年。

去年2月12日，华润置地宣布吴向东卸任执行董事、提名委员会主席等所有职务，吴向东正式出走华夏幸福。同时唐勇被委任为董事会主席，弥补了华润置地四年无主席的空窗。但短短10个月之后，唐勇就离开了，被调任华润电力总裁。此后，2019年才加入华润集团的王祥明匆匆接棒唐勇，成为华润置地新一任主席。

3月26日，王祥明首次以主席身份出席华润置地线上业绩会，他向外界强调，华润置地将继续保持规模行业前十，保持规模和利润双增长。

王祥明认为，房地产行业中长期挑战和机遇并存，华润置地需要顺应变化趋势，做好自己的事情。虽然行业规模天花板逐渐显现，但中长期看房地产仍然是一个年销售10亿平方米量级的行业。

增速连续下滑

匆忙上任的王祥明并不轻松，他要面对的是一个脚步放缓的行业，以及一个减速的华润置地。

年报显示，2019年华润置地实现签约金额2425亿元，同比增长15.1%，权益签约金额为1630亿元，同比增长1.8%。与大部分同行一样，华润置地的增长速度出现明显放缓。据时代财经了解，2017年该公司签约金额同比增长58.54%，2018年增长22.29%。

进入2020年，华润置地会走得更慢，其预期销售目标为2620亿元，同比增长仅8.04%，这也意味着华润置地的增速或将出现连续四年下滑。

值得一提的是，2019年与华润置地一样实现2425亿元销售额的龙湖，步调也保持一致。2020年龙湖销售目标为2600亿元，同比增长7%。

若将两者对比，可以看出华润置地与龙湖的差距已经进一步缩小，要继续维持行业第十的位置，压力不小。

华润置地方面表示，上半年完成1000亿元左右的签约额是可以预期的，从目前复工复产的情况看，整个华润置地半年的供货影响率在10%以内，基本上判断半年供货的影响全年可以补救回来。

销售放缓的同时，华润置地在拿地上也变得节制。2019年该公司以总地价1424.4亿元（权益地价933.9亿元）新增了82宗土地，新增土地总计容建筑面积达2020万平方米，而在2018年，该公司新增土地多达103宗。华润置地一二线权益地价占比81%，大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%、22%、13%。

新增土地储备中，开发物业为1784万平方米，持有物业为236万平方米，平均拿地成本为7050元/平方米。

背靠大树好乘凉，央企背景的华润置地有着更多获取廉价土地的渠道。2019年，华润置地通过城市更新、集体用地、文体产业协同、资产定制、TOD合作等渠道获取的项目为30个，收并购项目6个，非公开市场获取项目占比达44%。

华润置地强调，城市更新、集体用地、文体产业协同、TOD合作都具备地价低的特点，而资产定制的付款强度低。年内，华润置地通过“文体产业协同”方式获得5个项目，同时获得两个集体用地项目，4个TOD合作项目。在收并购上，国企混改以及华润集团的资源，都将成为华润置地的机会。

另据管理层透露，华润置地目前城市更新业务拥有一个359人的专业团队，储备了19个种子项目，总开发面积3055万平方米，71%位于深圳、广州，98%位于大湾区。未来三年城市更新开发业务总开发面积近900万平方米。

酒店业务承压最重

在传统住宅业务之外，华润置地旗下还持有着众多的投资物业。2019年，华润置地投资物业租金收入为120亿元，同比增长26%。

截至2019年底，华润置地自持/在建购物中心为88个，其中在营的42个。年内，华润置地来自购物中心的租金收入为91.5亿元，同比增长33%，出租率达94.9%，同比上升0.6个百分点。

2020年，华润置地计划新开业购物中心只有4个，其中3个为轻资产项目。此后两年新开业压力增大，2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目。另有28个项目将在2022年后开业。

华润置地的写字楼则表现较为逊色。其中，在运营的14个写字楼年内租金收入虽实现了12%的增长，为14亿元，但受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响，整体出租率只有72.9%，同比下降16.9个百分点。

持有酒店的总数则为32家，其中9家已开业，全年营业额为14.9亿元，同比增长4.5%，平均入住率69.9%，同比上升3.7个百分点。

新冠疫情的出现，将严重阻碍投资物业的增长。“疫情给购物中心营业额带来的影响还是比较大的，而影响最大的是酒店。”华润置地方面表示。

据管理层于业绩会上透露，华润置地从2月开始，给购物中心的租户减免了1.5个月的租金，涉及资金约10亿元。但管理层强调，截至3月23日，整体购物中心租户开业率达94%，客流量恢复到同期50%。预计零售额及客流量将在3月底回升至60%以上，6月份有望与去年持平，第四季度实现增长。“根据以上判断，今年租金预计与去年持平或有小幅上涨。”

至于酒店，虽然现阶段正恢复过程中，但仍不理想。管理层称，2019年酒店营收是15亿元，业主利润约5亿元，预计2020年业主利润降幅达三成。

写字楼实际影响最小，大概影响1亿元租金，但加上2020年新投入的项目，预计租金收入仍有15%增幅。

在创新业务方面，王祥明于会上对此前盛传将分拆物业上市的消息进行回应。“华润置地针对物业上市大的方向和策略已经基本形成，并正在深化当中，今年将会加快物业上市进程。”

据介绍，截至2019年底，华润置地在管物业面积规模为1.4亿平方米，物业服务实现营业收入为31.5%，实现利润1.08亿元。

长租公寓及康养业务则未能按计划完成。去年8月中期业绩会时，华润置地曾公布，预计2019年末长租公寓将达4万间，锁定康养床位8000张。

最新数据显示，截至2019年底，华润置地长租公寓业务累计进入13个城市，获取项目33个、2.8万间房，其中18个项目已经开业，开业6个月以上项目出租率达91%。康养业务进入12个城市，累计获取18个项目，共计7778张床位，其中在营项目6个，在营床位2725张。

至于代建代运营业务，年内代建收入为2.2亿元，在大湾区新获取项目为28个，新项目政府投资额102亿元，大湾区累计获取项目为107个。