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新官上任“不够火”,华润置地增速放缓,保十压力大

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匆忙上任的王祥明并不轻松,他要面对的是一个脚步放缓的行业,以及一个减速的华润置地。

华润集团总经理、华润置地董事局主席王祥明(中间)出席中期业绩会

一年连换三位掌舵人,过去的2019年对于华润置地,乃至整个房地产行业来说,都是不寻常的一年。

去年2月12日,华润置地宣布吴向东卸任执行董事、提名委员会主席等所有职务,吴向东正式出走华夏幸福。同时唐勇被委任为董事会主席,弥补了华润置地四年无主席的空窗。但短短10个月之后,唐勇就离开了,被调任华润电力总裁。此后,2019年才加入华润集团的王祥明匆匆接棒唐勇,成为华润置地新一任主席。

3月26日,王祥明首次以主席身份出席华润置地线上业绩会,他向外界强调,华润置地将继续保持规模行业前十,保持规模和利润双增长。

王祥明认为,房地产行业中长期挑战和机遇并存,华润置地需要顺应变化趋势,做好自己的事情。虽然行业规模天花板逐渐显现,但中长期看房地产仍然是一个年销售10亿平方米量级的行业。

增速连续下滑

匆忙上任的王祥明并不轻松,他要面对的是一个脚步放缓的行业,以及一个减速的华润置地。

年报显示,2019年华润置地实现签约金额2425亿元,同比增长15.1%,权益签约金额为1630亿元,同比增长1.8%。与大部分同行一样,华润置地的增长速度出现明显放缓。据时代财经了解,2017年该公司签约金额同比增长58.54%,2018年增长22.29%。

进入2020年,华润置地会走得更慢,其预期销售目标为2620亿元,同比增长仅8.04%,这也意味着华润置地的增速或将出现连续四年下滑。

值得一提的是,2019年与华润置地一样实现2425亿元销售额的龙湖,步调也保持一致。2020年龙湖销售目标为2600亿元,同比增长7%。

若将两者对比,可以看出华润置地与龙湖的差距已经进一步缩小,要继续维持行业第十的位置,压力不小。

华润置地方面表示,上半年完成1000亿元左右的签约额是可以预期的,从目前复工复产的情况看,整个华润置地半年的供货影响率在10%以内,基本上判断半年供货的影响全年可以补救回来。

销售放缓的同时,华润置地在拿地上也变得节制。2019年该公司以总地价1424.4亿元(权益地价933.9亿元)新增了82宗土地,新增土地总计容建筑面积达2020万平方米,而在2018年,该公司新增土地多达103宗。华润置地一二线权益地价占比81%,大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%、22%、13%。

新增土地储备中,开发物业为1784万平方米,持有物业为236万平方米,平均拿地成本为7050元/平方米。

背靠大树好乘凉,央企背景的华润置地有着更多获取廉价土地的渠道。2019年,华润置地通过城市更新、集体用地、文体产业协同、资产定制、TOD合作等渠道获取的项目为30个,收并购项目6个,非公开市场获取项目占比达44%。

华润置地强调,城市更新、集体用地、文体产业协同、TOD合作都具备地价低的特点,而资产定制的付款强度低。年内,华润置地通过“文体产业协同”方式获得5个项目,同时获得两个集体用地项目,4个TOD合作项目。在收并购上,国企混改以及华润集团的资源,都将成为华润置地的机会。

另据管理层透露,华润置地目前城市更新业务拥有一个359人的专业团队,储备了19个种子项目,总开发面积3055万平方米,71%位于深圳、广州,98%位于大湾区。未来三年城市更新开发业务总开发面积近900万平方米。

酒店业务承压最重

在传统住宅业务之外,华润置地旗下还持有着众多的投资物业。2019年,华润置地投资物业租金收入为120亿元,同比增长26%。

截至2019年底,华润置地自持/在建购物中心为88个,其中在营的42个。年内,华润置地来自购物中心的租金收入为91.5亿元,同比增长33%,出租率达94.9%,同比上升0.6个百分点。

2020年,华润置地计划新开业购物中心只有4个,其中3个为轻资产项目。此后两年新开业压力增大,2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目。另有28个项目将在2022年后开业。

华润置地的写字楼则表现较为逊色。其中,在运营的14个写字楼年内租金收入虽实现了12%的增长,为14亿元,但受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响,整体出租率只有72.9%,同比下降16.9个百分点。

持有酒店的总数则为32家,其中9家已开业,全年营业额为14.9亿元,同比增长4.5%,平均入住率69.9%,同比上升3.7个百分点。

新冠疫情的出现,将严重阻碍投资物业的增长。“疫情给购物中心营业额带来的影响还是比较大的,而影响最大的是酒店。”华润置地方面表示。

据管理层于业绩会上透露,华润置地从2月开始,给购物中心的租户减免了1.5个月的租金,涉及资金约10亿元。但管理层强调,截至3月23日,整体购物中心租户开业率达94%,客流量恢复到同期50%。预计零售额及客流量将在3月底回升至60%以上,6月份有望与去年持平,第四季度实现增长。“根据以上判断,今年租金预计与去年持平或有小幅上涨。”

至于酒店,虽然现阶段正恢复过程中,但仍不理想。管理层称,2019年酒店营收是15亿元,业主利润约5亿元,预计2020年业主利润降幅达三成。

写字楼实际影响最小,大概影响1亿元租金,但加上2020年新投入的项目,预计租金收入仍有15%增幅。

在创新业务方面,王祥明于会上对此前盛传将分拆物业上市的消息进行回应。“华润置地针对物业上市大的方向和策略已经基本形成,并正在深化当中,今年将会加快物业上市进程。”

据介绍,截至2019年底,华润置地在管物业面积规模为1.4亿平方米,物业服务实现营业收入为31.5%,实现利润1.08亿元。

长租公寓及康养业务则未能按计划完成。去年8月中期业绩会时,华润置地曾公布,预计2019年末长租公寓将达4万间,锁定康养床位8000张。

最新数据显示,截至2019年底,华润置地长租公寓业务累计进入13个城市,获取项目33个、2.8万间房,其中18个项目已经开业,开业6个月以上项目出租率达91%。康养业务进入12个城市,累计获取18个项目,共计7778张床位,其中在营项目6个,在营床位2725张。

至于代建代运营业务,年内代建收入为2.2亿元,在大湾区新获取项目为28个,新项目政府投资额102亿元,大湾区累计获取项目为107个。

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